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Immobilieninvestments: Am Markt partizipieren

Wer direkt oder indirekt in Immobilien investieren möchte,
hat die Auswahl unter zahlreichen Anlageformen. Um das für sie richtige Produkt zu finden, sollten Anleger die Vor- und Nachteile der verschiedenen Angebote sowie die Chancen-Risiko-Profile prüfen.

Gastbeitrag von Volker Wolfarth, Zinsbaustein

Volker Wolfarth: “Die Anlageklasse Immobilien bietet Anlegern attraktive Möglichkeiten.”

Weltweit erfährt der Immobilienmarkt [1] seit Jahren einen enormen Aufschwung. Der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten durch das historisch niedrige Zinsniveau macht eine Anlage “in Steine” nicht nur für sicherheitsorientierte Privatanleger zunehmend attraktiver.

Aktuell übersteigt die Nachfrage nach renditestarken Objekten besonders in den Top-Lagen bereits das Angebot. Die Folge sind hohe Immobilienpreise und eine schrumpfende Rendite auf Direktinvestitionen.

Es gibt diverse Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt einzusteigen. So groß die Chancen dabei sind, so groß sind jedoch auch die möglichen Fallstricke.

Immobilienaktien

Diverse Immobilieninvestments in Form von Wertpapieren bieten die Möglichkeit, über die Börse indirekt von den Wertsteigerungen meist gewerblicher Objekte zu profitieren.

Über Immobilienaktien [2] können Investoren verbriefte Anteile an Unternehmen der Immobilienbranche erwerben und dabei als Aktionär an der Entwicklung der Gesellschaften teilhaben. Dabei wird nicht in die Immobilien selbst, sondern in die Unternehmen investiert.

Deren wirtschaftlicher Erfolg ist ausschlaggebend für eine Wertsteigerung des investierten Kapitals und Basis für eine mögliche Gewinnbeteiligung in Form von regelmäßigen Dividendenerträgen.

Kursschwankungen im Blick behalten

Die Investition in Immobilienaktien unterliegt neben dem Geschick von unternehmerischen Entscheidungen auch den Schwankungen des Aktienmarktes, die sogar zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen können.

Für Interessenten dieser Anlageklasse ist es wichtig, die teilweise starken Kursschwankungen der Papiere im Blick zu behalten. Zwar sorgt der anhaltende Run auf Immobilien einerseits für große Gewinne und steigert die Attraktivität von Immobilienaktien.

Andererseits sind Aktien [3] insgesamt schon sehr hoch bewertet, was mittelfristig weitere Wertsteigerungen etwas schwieriger er- scheinen lässt.

Wer Immobilienaktien kauft, sollte daher bereit sein, ein gewisses Risiko einzugehen. Wer etwas mehr Sicherheit verlangt oder kurzfristig investieren möchte, sollte eine alternative Option in Betracht ziehen.

Seite zwei: Immobilienfonds [4]

Eine Alternative zur Anlage in Immobilienaktien sind Immobilienfonds. Diese bieten die Chance, mögliche Preisentwicklungen am Immobilienmarkt widerzuspiegeln. Die emittierenden Fondsgesellschaften bündeln hier das Kapital der Anleger.

Sie verantworten die Auswahl der Investitionsobjekte, deren Verwaltung und Instandhaltung. Für Investoren wirken sich diese Positionen allerdings gewinnmindernd aus, weil sie laufende Kosten darstellen.

Fonds schränken Flexibilität ein

Ob der Fonds in einer geschlossenen (in der Regel ein oder mehrere den Anlegern bekannte Investitionsobjekte mit meist langfristigem Anlagehorizont) oder offenen Variante (verschiedene Objekte mit regionalen und/oder Branchenschwerpunkten) gemanagt wird: In beiden Fällen partizipieren die Investoren am Erfolg der Immobilien durch Zins- oder Mieteinnahmen sowie an den Gewinnen, die aus Verkäufen oder Wertsteigerungen einzelner Objekte erzielt wurden.

Auch offene Immobilienfonds [5] schränken die Flexibilität von Anlegern durch die gesetzlich vorgeschriebene Sperrfrist von 24 Monaten sowie die Rückgabefrist von zwölf Monaten ein.

Anleger sollten daher sicher sein, das investierte Geld langfristig nicht zu benötigen. Immobilienfonds eignen sich daher gut für Anleger, die viel Vermögen besitzen, weil sie ihr Geld breit gestreut anlegen können.

Immobilienkauf

Die wohl verbreitetste Art, in Immobilien zu investieren, ist der direkte Kauf von Wohnungen oder Häusern. Die aktuell niedrigen Zinsen vergünstigen die Finanzierungskosten.

Der Immobilienkauf gilt als besonders risikoarm und lohnenswert, zumal mögliche konstante Mieteinnahmen eine passive Einnahmequelle sind. Ein Eigenheim gilt nach wie vor als attraktive Altersvorsorge.

Ein Nachteil sind dabei allerdings die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung. Im Falle einer Vermietung sollten möglicherweise nervenaufreibende und kostenintensive Situationen bedacht werden, die etwa bei Problemen mit der Eigentümergemeinschaft oder auch dem Mieter [6] auftauchen könnten.

Zudem sind in den letzten Jahren die Kaufpreise an vielen Standorten stärker gestiegen als die Mieten, so dass die er- reichbaren Mietrenditen geschrumpft sind.

Immobilienanleihen

Bei einer Immobilienanleihe, auch Hypothekenanleihe genannt, handelt es sich um ein festverzinsliches Wertpapier, das durch Grundpfandrechte besichert ist. Anders als bei Immobilienaktien gehört dem Anleger bei Immobilienanleihen nicht das Eigenkapital des jeweiligen Immobilienunternehmens [7].

Im Gegensatz zu Pfandbriefen, die auch zugunsten der Anleger mit Grundpfandrechten ausgestattet sind, werden Immobilienanleihen meist nachrangig besichert. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass im Falle einer Insolvenz dementsprechend zunächst die übrigen Gläubiger bedient werden.

Beim Pfandbrief dagegen sind Gläubiger erstrangig gesichert. Anleger müssen bei Immobilienanleihen sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten, was aufgrund der Komplexität und geringen Transparenz der Papiere oft nicht einfach ist.

Wie immer gilt: Anleger sollten das von ihnen gewählte Anlageprodukt komplett verstehen. Immobilienanleihen sind daher vor allem für erfahrene Anleger geeignet.

Seite drei: Immobilien-Crowdinvesting [8]

Eine recht neue Möglichkeit, Geld in Immobilien anzulegen, ist das sogenannte Immobilien-Crowdinvesting. Über Crowdinvesting-Plattformen wie Zinsbaustein können Privatanleger online in Immobilienprojekte investieren.

Dabei wird keine Immobilie erworben, sondern die Entwicklung oder Revitalisierung mitfinanziert. Konkret geschieht dies über ein Mezzanine-Darlehen, also ein Nachrangdarlehen.

Wie andere Anlageformen auch ist das Nachrangdarlehen [9] verschiedenen Risiken ausgesetzt. Es ist ein weitgehend ungesichertes Darlehen, das heißt der Darlehensgeber erhält meist keine Sicherheiten in Form von Grundschulden, Sicherungsabtretungen, Garantien oder ähnlichem.

Risiken durch Nachrangdarlehen

Darüber hinaus nimmt das Nachrangdarlehen im Rahmen der Bedienungsreihenfolge im Falle der Insolvenz und Liquidation eine nachrangige Position in dem Sinne ein, dass es erst dann zurückgezahlt werden kann, wenn alle nicht nachrangigen Verbindlichkeiten bereits zurückgezahlt wurden.

Die Gewährung eines Nachrangdarlehens ist daher mit Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Da es sich um ein Fremdkapitalprodukt handelt, besteht jedoch keine Nachschusspflicht für die Anleger. Der maximal mögliche Verlust beschränkt sich auf die Höhe des eingesetzten Kapitals.

Investitionen schon mit kleinen Beträgen

Die Anlage in Mezzanine-Darlehen – einer Mischform aus Fremd- und Eigenkapital – bietet die Möglichkeit, schon mit kleinen Beträgen ab 500 Euro in den wachsenden Immobiliensektor zu investieren und sich zugleich ein individuelles Portfolio aus unterschiedlichen, umfangreich geprüften Immobilienprojekten aufzubauen.

Projektentwickler nutzen das Kapital als zusätzlichen Baustein zur Finanzierung ihrer Bauvorhaben. Die daraus resultierenden kurzen Laufzeiten zwischen zwölf und 36 Monaten erfahren großes Interesse bei Privatanlegern, die nach einem Finanzprodukt in Immobilien mit überschaubaren Laufzeiten und überdurchschnittlichen Renditen suchen. Die Renditen liegen dabei in der Regel zwischen vier und sechs Prozent per annum.

Anleger sollten wissen, worin sie investieren und das mit dem Nachrangdarlehen verbundene Ausfallrisiko verstehen. Sie sollten sich in jedem Fall mit den Projektauswahlprozessen der Crowdinvestment-Plattformen, den meist gut beschriebenen Projekten und den Projektentwicklern vertraut machen.

Chancen für Kleinanleger 

Insbesondere die Erfahrung der Projektentwickler und die Erfolgsaussichten des Projektes sind dabei entscheidend. Je fortgeschrittener das Projekt ist, desto besser lassen sich die Erfolgsaussichten abschätzen. Basierend darauf können Anleger entscheiden, ob das Chancen-Risiko-Profil zu ihnen passt.

Ein Vorteil von Crowdinvesting [10] sind die niedrigen Mindestsummen, die selbst bei begrenzten Mitteln eine Diversifizierung möglich machen.

Durch Immobilien-Crowdinvesting besteht auch für Kleinanleger die Möglichkeit, sich an mehreren Projekten zu beteiligen, das eigene Portfolio zu diversifizieren und sich direkt am immer stärker wachsenden Immobilienmarkt zu beteiligen.

Restrisiko lässt sich nicht ausschließen

Der Vergleich macht deutlich, dass es die eine Anlageform nicht gibt. Bei der Auswahl kommt es ganz auf die Strategie des Investors an: Wie steht es um die Risikostreuung, die Kapitalbindung oder das Investitionsvolumen und wie hoch ist die Risikobereitschaft?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Anlageklasse Immobilien attraktive Möglichkeiten bietet. Das aktuelle Niedrigzinsumfeld und die steigenden Preise am Markt [11] bieten Chancen für mehrere Immobilienanlageformen.

Ein gewisses Restrisiko lässt sich selbstverständlich nicht ganz ausschließen, aber ohne Risiko lassen sich eben keine guten Renditen erzielen.

Autor Volker Wohlfarth ist Geschäftsführer der Crowdinvestingplattform Zinsbaustein.

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 6/2018. [12]

Foto: Robert Lehmann

 

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