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Mietenbündnisse: Verzerrung des Mietspiegels?

In Berlin hatten sich die kommunalen Wohnungsunternehmen bereits 2012 einem Mietenbündnis unterworfen. Dem Berliner Beispiel folgend hat nun auch die Stadt Frankfurt für ihre beiden kommunalen Unternehmen faktisch einen Mietenstopp verordnet.

Kommentar von Roman Heidrich und Sebastian Grimm, JLL

Die Experten von JLL sehen mangelnde Transparenz bei der Erstellung der Mietspiegel.

Während die Berlin eigenen Wohnungsunternehmen [1] mit annähernd 320.000 Wohnungen rund 15 Prozent des Wohnungsbestandes ausmachen, verfügen die ABG Holding über rund 51.000 und die Nassauische Heimstätte über rund 16.500 Wohnungen in Frankfurt, entsprechend fast 18 Prozent des Wohnungsbestandes in der Hessen-Metropole.

Unstrittig müssen Städte und Gemeinden mit den ihnen zur Verfügung stehenden Wohnungsbeständen bezahlbaren Wohnraum insbesondere für einkommensschwache Bewohner zur Verfügung stellen.

Hierin liegt auch die ursprüngliche Aufgabe der kommunalen Wohnraumversorgung. Mit dem “normalen” Wohnungsmarkt darf diese sozial relevante Praxis jedoch nicht kollidieren.

Politische Eingriffe kritisch hinterfragen

Angesichts der aktuellen Diskussionen rund um die weiteren Regulierungen am Mietwohnungsmarkt muss insbesondere die Beeinflussung der Mietspiegel [2] durch politisch motivierte Eingriffe in die Mietengestaltung der stadtnahen Wohnungsunternehmen allerdings kritisch hinterfragt werden.

Dies gilt zum Beispiel dann, wenn die regulierten Neuvertragsmieten für diese als “frei finanziert” geltenden Wohnungen einen erheblichen Einfluss auf den Mietspiegel haben.

Während bei den klassisch öffentlich geförderten Mieten in der Regel ein zinsgünstiges Darlehen für den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie gewährt wurde, ist die kommunale oder in Berlin auch senatsgetriebene Regulierung der Mieten quasi eine Art Subjektförderung des jeweiligen Mieters durch Steuermittel.

Seite zwei: “Verzerrung gewöhnlicher Marktverhältnisse” [3]

Diese “subventionierten” Mieten [4] stellen eine Verzerrung der gewöhnlichen Marktverhältnisse dar. Bei der Erstellung der Mietspiegel dürfen sie nicht berücksichtigt werden, wie dies für die Mieten der klassisch öffentlich geförderten Wohnungen bereits gilt.

Da bisher keine ausreichende Transparenz bei der Erstellung der Mietspiegel vorhanden ist, lässt sich nicht abschätzen, welchen Umfang die regulierten Mieten an der Grundgesamtheit sowie der untersuchten mietspiegelrelevanten Stichprobe haben.

Anspruch auf Eindeutigkeit

Massive Verzerrungen nicht ausgeschlossen. Die Heterogenität der Mietspiegellandschaft in Deutschland weist ohnehin auf massiv unterschiedliche Erhebungspraxen hin.

Zur Schaffung einer breiten Akzeptanz zukünftiger Mietspiegel bedarf es einer auf “wissenschaftlichen Grundsätzen” basierenden, einheitlichen, transparenten und nachvollziehbaren Erhebung der Mietspiegel.

Nur so kann gewährleistet werden, dass die faktische Wirklichkeit zweier Wohnmärkte nicht zum Bumerang bei der dringend erforderlichen Beseitigung des Wohnraummangels in Deutschland wird. Nutzer und Investoren [5] haben einen Anspruch auf Eindeutigkeit.

Roman Heidrich und Sebastian Grimm sind Team Leader Residential Valuation Advisory bei JLL.

Foto: Shutterstock

 

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