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Mietrecht: Verschärfungen sind kein Allheilmittel

Heute hat das Bundesjustizministerium den Entwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz in die Verbändeanhörung gegeben. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, sieht den Gesetzentwurf kritisch.

Die Wohnungswirtschaft erwartet vom neuen Gesetz keine positive Wirkung für den Wohnungsmarkt.

Der Entwurf sieht vor, die Modernisierungsumlage in Gebieten mit geltender Kappungsgrenze für fünf Jahre von elf auf acht Prozent zu senken und eine Kappungsgrenze einzuführen.

Darüber hinaus sollen Vermieter [1] künftig vorvertraglich Auskunft über die Vormiete geben müssen, wenn diese höher als die eigentlich zulässige Miete sein sollte.

Gedaschko stuft den Gesetzentwurf als schwierig ein, wertet jedoch positiv, dass sich der aktuelle Entwurf an den Vorgaben des Koalitionsvertrages orientiert und nicht mehr weit darüber hinaus geht.

Verschärfungen können Erwartungen nicht erfüllen

“Der neue Entwurf ist deutlich realistischer – aber dennoch erwarten wir hier letztendlich keine positive Wirkung für den Wohnungsmarkt. Für Entspannung und stabile Mietpreise in den Ballungsregionen müssen andere Maßnahmen ergriffen werden”, so der GdW-Präsident.

Verschärfungen am Mietrecht [2] werden ihm zufolge gern als Allheilmittel gegen steigende Mietpreise präsentiert und mit Erwartungen überfrachtet, die diese niemals erfüllen können. Er fordert die Politik auf, nun dringend die Ergebnisse des Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen umzusetzen.

Gemäß den Plänen für die Modernisierungsumlage soll die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen dürfen. Die Wohnungswirtschaft sieht diese doppelte Einschränkung kritisch.

Entwurf orientiert sich am Koalitionsvertrag

“Angesichts der gesamtgesellschaftlichen Herausforderungen der Einsparung von Endenergie, des demographischen Wandels und der Digitalisierung [3] wird hier ein falsches Signal gesetzt. Es ist mit einem deutlichen Rückgang an Modernisierungen zu rechnen – insbesondere auch bei den kleinen Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter wünscht”, so Gedaschko.

Positiver sei dagegen das Vorhaben, die Absenkung und Kappung der Modernisierungsumlage auf Gebiete mit bereits geltenden Kappungsgrenzen bei Miethöhen zu beschränken.

“Damit orientiert sich der Gesetzentwurf nun deutlich mehr am Koalitionsvertrag, als der einige Wochen zuvor bekannt gewordene erste Entwurf aus dem Bundesjustizministerium.” Jedoch werde die Diskussion um den richtigen Prozentsatz bei der Umlage von Modernisierungskosten so oder so immer wieder aufkommen.

Seite zwei: Dauerhafte Unruhe am Wohnungsmarkt [4]

Dies führe zu dauerhafter Unruhe am Wohnungsmarkt und gefährde auch die Energiewende. Besser wäre es laut GdW, eine dauerhafte Lösung zu finden und die Modernisierungsumlage beispielsweise dauerhaft an den Zinsverlauf zu koppeln. Eine Zinsgleizklausel, die bei sich verändernden Zinssätzen greift, könne ein sinnvolles Instrument sein.

Insgesamt gehe die Wohnungswirtschaft völlig konform mit dem Anliegen der Politik, das bewusste Herausmodernisieren von Mietern [5] als Ordnungswidrigkeit einzustufen.

“Im Kern geht es darum, die schwarzen Schafe, die absichtlich durch Luxusmodernisierungen ihre Mieter aus dem Haus drängen wollen, einzuschränken. Allerdings hätte eine solche Regelung vollkommen ausgereicht”, so Gedaschko.

Politik will mehr Transparenz

Nach dem aktuellen Gesetzentwurf sollen Vermieter künftig einer “vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung” in Bezug auf die Vormiete unterliegen, wenn diese höher ist als die eigentlich zulässige Miete. Dadurch erhoffe sich die Politik mehr Transparenz am Markt.

“Diese Regelung ist grundsätzlich nachvollziehbar, da der Mieter die Vormiete bei Vertragsabschluss nicht kennt”, erklärt Gedaschko. Er warnt allerdings vor einem hohen Bürokratieaufwand für die Unternehmen.

Als unausgeglichen werte die Wohnungswirtschaft dagegen die geplante Neuregelung, dass der Mieter anders als bisher keinen Grund nennen müsse, warum er die Höhe der vom Vermieter verlangten Miete [6] anzweifelt. Hier solle künftig eine “einfache Rüge” ausreichen.

Mietspiegel kann eingesehen werden

“Dies unterstellt dem Mieter von vorherein ein unrechtmäßiges Handeln und führt somit zu einer Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter”, so Gedaschko.

Im gesetzlichen Normalfall werde die nach Mietpreisbremse maximal zulässige Miete anhand des Mietspiegels ermittelt. Bei einer Neuvermietung dürfe der Mietpreis nur zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.

Diesen Mietspiegel könne der Mieter schon jetzt jederzeit einsehen und daran seine zulässige Höchstmiete erkennen. Daher fordere die Wohnungswirtschaft, dass zumindest in gesetzlichen Normalfällen auch weiterhin eine Begründung des Mieters für das Anzweifeln der Miethöhe notwendig sei.

Schwerpunkt auf ausgeglichenem Wohnungsmarkt

Gedaschko erklärt: “Es bringt unterm Strich aber nur wenig, die drängenden Fragen der Wohnungsversorgung mit dem Mietrecht zu vermischen. Der beste Mieterschutz ist ein ausgeglichener Wohnungsmarkt.”

Anstelle die Diskussionen auf Nebenschauplätze zu verlagern, sollte die Politik ihm zufolge endlich hier ihren Schwerpunkt setzen. Gebraucht werden ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz, eine Senkung der Baukosten und die Mobilisierung von Bauland.

Hier müssen sich Bund, Länder und Kommunen abstimmen. Außerdem sei die stärkere Einbindung ländlicher Regionen notwendig, um die Wohnungsknappheit in den Ballungsgebieten [7] abzufangen. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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