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Rendite-Studie: Ostdeutsche Mittelstädte besonders attraktiv

Höhere Renditen bei gleichem Risiko: Wie der diesjährige “Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland” des Immobilienunternehmens TAG Immobilien AG zeigt, sollten deutsche Immobilieninvestoren aktuell nach Osten blicken.

Halle (Saale): Die größte Stadt Sachsen-Anhalts bietet Anlegern erheblich mehr Rendite als vergleichbare Städte in Westdeutschland.

An ostdeutschen Wohnstandorten können Investoren Renditen zwischen vier und zwölf Prozent erwarten. Die Risiken bewegen sich dabei in vielen Fällen auf einem ähnlichen Niveau wie in westdeutschen Mittel- und Großstädten.

So ist es nicht risikoreicher in Rostock zu investieren als in Düsseldorf [1]. Die Bruttoanfangsrendite liegt in der Hansestadt mit sechs Prozent jedoch deutlich höher als in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 4,3 Prozent.

Das Investitionsrisiko am Magdeburger Wohnungsmarkt ist vergleichbar mit dem in Bremen oder Münster. Mit 7,8 Prozent gegenüber 5,8 beziehungsweise 4,3 Prozent sind die Ertragsaussichten aber deutlich attraktiver.

Und ob man in Halle an der Saale oder in Wiesbaden investiert, ist unter Risikoaspekten fast unerheblich – in Halle gibt es jedoch knapp drei Prozentpunkte mehr Rendite.

Risiko-Rendite-Verhältnis erstmals im Blick

Für die Studie wurden von dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner Deutschland erneut 27 ostdeutsche Groß- und Mittelstädte analysiert.

In die Untersuchung eingeflossen sind, wie bereits in den Vorjahren, unter anderem Daten zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung, zu Miet- und Kaufpreisen und zu den Wohnkosten [2] der Mieter. Neu ist der detaillierte Blick auf die regionalen Risiko-Rendite-Verhältnisse aus Investorensicht.

Seite zwei: Mehr Haushalte, sinkende Arbeitslosigkeit
 [3]

“Zahlreiche ostdeutsche Regionen entwickeln sich sehr positiv und haben gute Zukunftsaussichten. Das zeigt der Blick auf Mieten, Kaufpreise, Konsum, Einkommen und Arbeitsmarkt“, sagt Claudia Hoyer, COO der TAG Immobilien AG.

“Städte wie Rostock, Magdeburg [4] oder Halle haben sich zu wettbewerbsfähigen Standorten für Immobilieninvestitionen entwickelt.“ In Schwerin, Nauen und Görlitz ist die Bevölkerung in den Jahren 2014 bis 2016 mit einem Plus zwischen insgesamt 3,2 und vier Prozent stärker gewachsen als in Dresden (plus zwei Prozent ) oder Berlin (plus drei Prozent).

Parallel legte die Zahl der Haushalte in Freiberg, Görlitz, Merseburg, Halle, Greifswald und Schwerin im Jahresvergleich zwischen 5,5 und 8,8 Prozent zu. In Berlin und Dresden stieg sie um 3,1 bzw. 4,2 Prozent.

Deutlich sinkende Arbeitslosenquote

In allen 27 untersuchten Städten sind darüber hinaus die Arbeitslosenzahlen binnen sechs Jahren deutlich gesunken. Döbeln, Freiberg, Potsdam, Jena, Nauen und Eberswalde weisen mit weniger als sechs Prozent aktuell die niedrigsten Arbeitslosenquoten in Ostdeutschland [5] aus.

Zuzug, Haushaltszahlen und rückläufige Arbeitslosigkeit lassen das Einkommensniveau auf der einen und die Nachfrage nach Wohnraum auf der anderen Seite steigen.



Seite drei: Mieten und Kaufpreise steigen [6]

Diese positive wirtschaftliche Entwicklung führte im Jahr 2017 erneut zu einem deutlichen Mietwachstum im Großteil der 27 untersuchten Städte. An neun Standorten erhöhte sich die angebotene Miete innerhalb eines Jahres um drei bis sechs Prozent, so beispielsweise in Stralsund, Eisenach, Weimar, Magdeburg und Jena.

In weiteren sechs Städten (Cottbus, Leipzig [7], Strausberg, Schwerin, Nauen, Brandenburg an der Havel) betrug das Mietwachstum sechs bis zehn Prozent. In Berlin und Rostock erhöhten sich die inserierten Mieten im abgelaufenen Jahr sogar um 14,8 beziehungsweise 23,6 Prozent.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wurden erneut teurer. So stiegen sie an sechs Standorten um drei bis sechs Prozent, in weiteren sechs Städten um sechs bis zehn Prozent und in Erfurt, Gera, Leipzig, Merseburg, Berlin und Waren an der Müritz um zehn bis 20 Prozent.

Kaufpreise in Thüringen steigen

Das höchste Wachstum innerhalb eines Jahres verzeichneten Verkäufer von Bestandswohnungen in Rostock (plus 27 Prozent) und Nauen (plus 42 Prozent).

Bei neugebauten Eigentumswohnungen [8] erhöhten sich die angebotenen Kaufpreise vor allem in den thüringischen Städten und rund um Berlin und Potsdam erheblich mit Steigerungen zwischen 15 Prozent (Strausberg und Jena) und circa 30 Prozent (Potsdam und Weimar).

In Brandenburg an der Havel wurden die inserierten Kaufpreise für Neubauwohnungen binnen eines Jahres um durchschnittlich 50 Prozent teurer. 

Der Wohnungsleerstand ist in allen ostdeutschen Regionen aufgrund der gestiegenen Wohnungsnachfrage weiter gesunken.

Seite vier: Kaum Reserven in Berlin [9]

Nur noch in Gera, Dessau-Roßlau und Görlitz sind zweistellige Leerstandsquoten zu beobachten. Berlin, Potsdam und Jena hingegen verfügen mit 1,1 Prozent Leerstand kaum noch über Reserven.

In Dresden (1,9 Prozent), Rostock und Weimar (je 2 Prozent), Waren an der Müritz (2,4 Prozent) und Erfurt (2,5 Prozent) wird das Angebot ebenso knapp wie in Greifswald (3,5 Prozent) oder Strausberg im Berliner Umland (3 Prozent).

Mieten bleiben erschwinglich

Trotz der dynamischen Entwicklungen bei den Mieten bleibt Wohnen [10] in Ostdeutschland bezahlbar. Im Großteil der untersuchten Städte im Osten bezahlt man nur zwischen durchschnittlich 4,80 Euro pro Quadratmeter und knapp unter neun Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete.

Lediglich Berlin (11,85 Euro pro Quadratmeter) und Potsdam (10,22 Euro pro Quadratmeter) liegen mit ihren durchschnittlichen Angebotsmieten im zweistelligen Bereich.

Entsprechend liegt die Wohnkostenbelastungsquote [11] in allen Städten (mit Ausnahme von Berlin und Potsdam) zwischen 20 und 25 Prozent, in Teilen Sachsens sogar deutlich unter 20 Prozent. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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