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Wohnimmobilieninvestments: Chancen in der zweiten Reihe

Viele Anleger konzentrieren sich bei ihren Investments in Wohnimmobilien auf die Metropolen, obwohl dort die Renditen kontinuierlich sinken. Dabei gibt es gute Gründe, zukunftsträchtige B- und C-Standorte stärker unter die Lupe zu nehmen. Gastbeitrag von Frank Wojtalewicz. d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Frank Wojtalewicz, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien: “Die Anzahl kleinerer und mittelgroßer Städte mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung steigt.”

Immobilienprofis dachten bisher beim Thema Renditechancen häufig zuerst an Objekte in guten Lagen in A-Städten. Doch dort werden die geeigneten Immobilien zunehmend rar. Wegen der erhöhten Nachfrage steigen außerdem die Grundstücks- und Immobilienpreise, weshalb wiederum ihre Profitabilität sinkt.

Da ist der Blick auf interessante B- und C-Städte naheliegend. Viele Anleger sehen jedoch im Kauf von Wohnimmobilien abseits der Metropolen ein Investment zweiter Klasse. Das könnte ein Fehler sein. Denn gerade im Moment – es geht der deutschen Wirtschaft gut – steigt die Anzahl kleinerer und mittelgroßer Städte [1] mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung.

B-Städte haben bundesweite und überregionale Bedeutung

Wird in diesem Zusammenhang von B-Städten gesprochen, dann reden wir von einer Stadtgröße von etwa 200.000 bis 700.000 Einwohnern. Das Analysehaus Bulwiengesa definiert in seinem Rivis-Ranking nur 14 Städte als B-Standorte [2] darunter Bochum, Bonn, Bremen, Essen, Hannover, Karlsruhe und Wiesbaden.

Der Definition zufolge sind sie Standorte mit bundesweiter und gleichzeitig regionaler Bedeutung. Sie verfügen über ein hohes Potenzial an Wohnflächen und über einen aktiven Büroflächenmarkt. Das Ranking nennt als Beispiel einen Mindestbüroflächenbestand zwischen zwei und fünf Millionen Quadratmetern. In den genannten Orten sind erste Investoren aktiv, die ihr Portfolio aus A- und B-Städten gerne mischen.

Die Bewertung stellt einen Zusammenhang zwischen Wohnflächen und Einzelhandels- sowie Büroflächen her. In den Projekten selbst oder in naher Umgebung entstehen neue Einzelhandels- und Büroflächen [3]. Die Bewohner profitieren von kürzeren Entfernungen, wenn etwa Arbeitsplatz und Wohnung näher beieinanderliegen.

Bonn als klassisches Beispiel

Kürzere Wege als in einer Metropole sind sicherlich ein Grund, warum immer mehr Menschen in die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn ziehen. Hieß es noch vor einigen Jahren bei Investoren, dass der Standort zu unbedeutend sei, findet gerade ein Umdenken statt.

Dafür gibt es ausschlaggebende Gründe: Bonn ist mit 325.000 Einwohnern nicht sonderlich groß, doch innerhalb von nur zwei Jahren kamen 4.000 Menschen hinzu. Aufgrund einer Universität und weiterer Hochschulen existiert ein hoher Bildungsgrad. Mehr als die Hälfte der Menschen geht einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach. Allein schon wegen der zwei dort ansässigen Dax-Konzerne, aber auch wegen etwa 16.000 weiterer Betriebe floriert die Wirtschaft.

Es sind ausreichend Arbeitsplätze vorhanden, spezialisierte Betriebe beklagen sogar einen beginnenden Fachkräftemangel. Zudem ist in Bonn erst ein Drittel der Gesamtfläche bebaut.

Einzelfaktoren wie Zuzug, mehr Beschäftigung und Qualifizierung von Arbeitsplätzen machen eine solche Stadt zu einem interessanten und vor allem rentablen Investmentstandort. Zu den positiven Aspekten ist auch die bereits vorhandene Infrastruktur zu zählen.

B-Städte holen auf

Werfen wir zum Vergleich einen Blick auf die einzelnen A-Städte. Einer aktuellen Analyse zufolge wurde 2017 für Berlin [4] eine Mindestrendite von 3,4 Prozent berechnet. Noch vor drei Jahren lag sie deutlich höher. Ähnlich ist es in München: Aufgrund stark gestiegener Kaufpreise beträgt die Rendite dort in 1a-Lagen nur noch 2,4 Prozent.

Im Bereich Bestandsimmobilien kommt sie in Osnabrück, Wolfsburg, Worms und Leipzig auf 2,0 Prozent. Das bedeutet: Lagen die Renditewerte noch vor einigen Jahren weit auseinander, so nähern sich inzwischen A- und B-Städte immer weiter an. Auch in Oldenburg, Kiel und Bonn liegen sie in einer Spanne von 1,5 und 1,8 Prozent. Die genannten B-Städte könnten schon bald zu neuen “Hidden Champions” werden.

Auswahlkriterien abseits der A-Städte entscheidend

Die Liste der zu berücksichtigenden Kriterien für Investoren wird noch größer. Zuzug und Wirtschaftswachstum sind wichtige Faktoren. Forscher bewerten indes zunehmend die Attraktivität, die Dynamik und die Umwelttauglichkeit von Zentren. Ihre nachvollziehbare These: Je lebenswerter ein urbanes Zentrum ist, umso länger bleiben die Menschen dort wohnen.

Faktoren wie diese bewertet etwa eine Analyse des Fraunhofer Instituts im Auftrag der Unicredit-Tochter Wealth Cap. 30 deutsche Zuzugsstädte – darunter A-, B- und C-Städte – wurden jeweils anhand von bis zu 30 Kriterien untersucht. Neben harten Faktoren, wie dem Anteil der Abiturienten und Studierenden in der Bevölkerung sowie der Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten, spielen weiche Komponenten ebenfalls eine entscheidende Rolle.

Seite 2: Drei entscheidende Kriterien [5]

Exemplarisch betrachtet sind es vor allem die drei folgenden Punkte.

Aspekt junge Stadt: Die Zukunftsfähigkeit eines urbanen Zentrums wird in einer immer älter werdenden Gesellschaft dadurch bestimmt, wie jung sie bleibt. Das Fraunhofer Institut hat deshalb den Wachstumsanteil der 20 bis 34-Jährigen untersucht. Je nach Standort existiert ein höherer Anteil an Studenten in dieser Alterskohorte. Zwar zieht es sie in einem ersten Schritt in die klassischen Universitätsstädte. Viel entscheidender ist aber, ob sie nach der Ausbildung dort bleiben.

Insofern spielt insbesondere das Segment der 30 bis 34-Jährigen eine wichtige Rolle. In Leipzig liegt ihr Anteil bei hohen 32 Prozent, in Dresden sind es 23 Prozent. Nun zu behaupten, dass alle ostdeutschen Städte vom Uni-Boom profitieren, wäre verkehrt. In Halle an der Saale machen Studenten [6] zwar 20 Prozent der Bevölkerung aus, die Gruppe zwischen 30 und 34 Jahren kommt jedoch nur auf fünf Prozent – der Großteil der Uni-Absolventen zieht also wieder weg.

Aspekt Umwelt: Die Menschen wollen in einer möglichst sauberen Stadt mit verringertem CO2-Ausstoß leben. Elektrofahrzeuge können die Umwelt deutlich entlasten. Voraussetzung dafür ist eine ausreichende Ladeinfrastruktur. Je besser sie ausgebaut ist, umso mehr kurbelt das den Absatz von E-Fahrzeugen an. Die Studie kommt in zahlreichen der untersuchten Städte zu einem Zwischenfazit, demzufolge die bisher in die Wege geleiteten Umweltaktivitäten noch nicht ausreichen. Anders ausgedrückt: Der Umweltaspekt beeinträchtigt signifikant die Entstehung neuer Immobilienmärkte.

Aspekt Widerstandsfähigkeit: Bei der Standortwahl sollten Investoren darauf achten, wie finanziell gesund eine Stadt ist und wie resilient sie dasteht. Schlusslicht der Resilienz-Tabelle der Studie ist Mainz. Mit mehr als einer Milliarde Euro hat die rheinland-pfälzische Stadt eine der höchsten Pro-Kopf-Verschuldungen in Deutschland.

Als Positivbeispiel nennt die Studie München: Seit 2005 konnte der Schuldenhöchststand um fast 78 Prozent reduziert werden. Es stehen wieder deutlich mehr Mittel für die Finanzierung der Stadt zur Verfügung. Auch die B-Städte Nürnberg und Karlsruhe sowie Jena und Bonn werden in puncto Resilienz positiv bewertet. Besonders an diesen Standorten dürften Projektentwicklungen bei Wohninvestments weiter an Bedeutung gewinnen.

Karlsruhe liegt im Ranking vorn

Auffällig ist das Gesamtergebnis der Fraunhofer-Studie. Die sieben größten Metropolen wurden genauso analysiert wie kleinere Städte. Gewinner ist die mittelgroße Universitäts- und Forschungsstadt Karlsruhe. Unter den Top-Ten-Städten befindet sich mit München [7] (zweiter Platz) nur eine Metropole.

B- und C-Städte schneiden teils deutlich besser ab als A-Städte wie Hamburg und Berlin. Wohlgemerkt liegt der Schwerpunkt der Studie auf der Zukunftsfähigkeit von Standorten, nicht allein auf deren gegenwärtiger Struktur. Ein entscheidendes Kriterium für die Menschen bleibt jedoch die Bezahlbarkeit von Wohnraum.

Wanderungsbewegung in C-Städte?

Bevor jemand seinen Heimatort oder langjährigen Wohnort wechselt, schaut er sicherlich auch genau auf die Preise für Wohneigentum. Abseits der Metropolen sind Wohnimmobilien günstiger, vor allem an C-Standorten.

Noch ist die Zahl derer, die von einer Metropole in eine Kleinstadt umziehen, übersichtlich. Wenn aber die Immobilienpreise auch an B-Standorten weiter so stark steigen wie in den Metropolen, könnte es zu einer neuen Wanderungsbewegung kommen.

Es bleibt für Anleger wichtig, ihr Investment entsprechenden Langzeitprognosen richtig anzupassen. Sie sollten dabei aber nicht allein das Städte-ABC berücksichtigen. Entscheidend sind die überregionale Strahlkraft eines Ortes, seine Wirtschaftskraft sowie die Bereitschaft zu Zukunftsmodellen. Wer nach Investment-Standorten sucht, sollte auf eine professionelle Bewertung vertrauen. Denn sie zeigt auf, wo die besten Chancen auf konstante oder steigende Renditen liegen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 03/2018. [8]

Frank Wojtalewicz ist geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien, Wiesbaden.

Foto: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

 

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