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Wulff Aengevelt: “Das geplante Bestellerprinzip ist falsch.“

Mit dem als Alibi vorgeschobenen Argument, Wohnen für breite Kreise erschwinglicher zu machen, kam es zunächst zur Einführung der Mietpreisbremse sowie des Bestellerprinzips bei Wohnungsvermietungen. Letzteres bedeutet, dass allein derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt.

Statement von Dr. Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien

Dr. Wulff Angevelt: Statt “Nebelkerzen zu zünden”, sollte die Regierung lieber die Grunderwerbsteuer senken.

Letzteres bedeutet, dass allein derjenige den Makler [1] zahlt, der ihn beauftragt. Beide Maßnahmen haben das Wohnungsangebot nicht um eine einzige Einheit vergrößert, sondern die Erhaltungs-, Nachqualifizierungs- und Wohnungsneubaubereitschaft bundesweit und insbesondere in mit peisauskömmlichem Wohnungsangebot chronisch unterversorgten Wachstumsregionen noch erkennbar verringert.

Deshalb sind wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert beide Maßnahmen in bezug auf ihr deklariertes Ziel kläglich gescheitert. Uneinsichtig zündet das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen mit Ankündigung der Verschärfung der Mietpreisbremse und Plänen zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf.

Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen? Zeitnah wirksame Hilfe kann nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot gewährleisten.

Nur so nimmt der Modernisierungswettbewerb und -druck im Interesse der Mieter zu und nur so kommt die Dämpfung des Mieterhöhungstrends durch vermehrte mieterseitige Auswahlmöglichkeiten zustande. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend ein.

Makler als weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“

Hinzu kommt, dass mit dem Bestellerprinzip [2] bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Zudem würde das seit Einführung des BGB vor rd. 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien aufgegeben.

Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich eben nicht der einseitige Interessenvertreter wie z.B. der Anwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater etc.

Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines “Bestellers“ zu machen, ist gerade aus dem Bundesjustizministerium ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen.

Das Bestellerprinzip wäre das intendierte Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.

Preistreiber Grunderwerbsteuererhöhungen

Das Vorhaben des Bundesjustizministeriums ist umso verwerflicher angesichts der Tatsache, dass der Staat beziehungsweise die große Mehrheit der Bundesländer selbst Preistreiber der in der Regel über zehn Prozent hohen Transaktionskosten beim Immobilienkauf sind.

Mit Grunderwerbsteuererhöhungen um bis zu 86 Prozent von seinerzeit 3,5 Prozent auf 6,5 Prozent zum Beispiel in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich die Erwerbsnebenkosten binnen kurzer Zeit dramatisch erhöht.

Daraufhin müssen tausende von privaten Schwellenhaushalten nach jahrelangem Konsumverzicht zugunsten hoher Ansparleistung den Wohneigentumserwerb um viele Jahre verschieben oder können ihn wegen zwischenzeitlicher Boden- und Baupreissteigerungen überhaupt nicht mehr leisten.

Seite zwei: “Grunderwerbsteuererhöhung ist sozial ungerecht” [3]

Wie sozial ungerecht die Grunderwerbsteuererhöhung der öffentlichen Hand ist, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen bedeutet die Erhöhung einen Anstieg der Grunderwerbsteuer von 10.500 Euro (Steuersatz: 3,5 Prozent) auf 19.500 Euro (Steuersatz: 6,5 Prozent), also Mehrkosten von 9.000 Euro.

Diese sind in der Regel allein durch Eigenkapital [4] sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen. Nimmt man – optimistisch – eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche Sparleistung von 5.000 Euro an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist.

In dieser Zeit steigen indessen auch sowohl die Grundstücks- als auch die Baukosten. Geht man hier – bewusst konservativ – von lediglich zwei Prozent der Gestehungskosten pro Jahr aus, bedeutet dies zusätzliche Mehrkosten von 6.000 Euro pro Jahr, das heißt mehr als die jährliche Sparleistung.

Konsequenz: Der Erwerb von Wohneigentum verzögert sich nicht, sondern er fällt – insbesondere für Schwellenhaushalte – komplett aus. Das ist im höchsten Maße unsozial, hemmt die Eigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen und verhindert den eigentumsbildenden Entlastungseffekt (“Sickereffekt“) des Wohnungsmarktes!

Bundesregierung sollte Steuer zurücksetzen

Statt also weitere Nebelkerzen zu zünden, sollte die Bundesregierung ihren Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien [5] endlich wieder auf den bundeseinheitlichen Satz von 3,5 Prozent zurückgesetzt wird.

Damit – zum Beispiel bis zu einer nach individueller Immobilienart vernünftigen Kaufpreisobergrenze – würde der privatgenutzte Immobilienkauf effektiv günstiger.

Bau preisgedämpfter Wohnungen anregen

Des Weiteren müssen Bund, Länder und Kommunen vorrangig den preisgedämpften Wohnungsbau durch gezielte entsprechend zweckbestimmte Verkäufe ihrer Wohnungsbaugrundstücke [6] anregen und zum Beispiel die Errichtung von preisgedämpften Wohnungen zur Auflage anderweitiger Baugenehmigungen machten.

Außerdem sind in Regionen mit Wohnraumunterversorgungen bei den Baugenehmigungsbehörden zeitlich limitiert Task-forces einzurichten, die Wohnungsbauanträge vorrangig bearbeiten.

Seite drei: “Justizministerium irrt gewaltig” [7]

Abschließend noch ein kritisches Wort zum Argument des Ministeriums, dass das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, indessen bekäme der finanzierende Erwerber diese über die dann auch höhere Finanzierung wieder zurück.

Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite [8] basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten.

So wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, wird ebenso wenig die via Bestellerprinzip zur Verkäufermaklerpovision mutierte Käufermaklerprovison nun plötzlich etwa Bestandteil des Beleihungswertes. Auch hier irrt das Justizministerium also gewaltig.

Bundesregierung verfehlt Problemlösung

Solange die Bundesregierung [9] kein schlüssiges Programm verabschiedet, in den Gebieten mit Wohnraumunterversorgung zumindest zeitbegrenzte Investitions- und oder Steueranreize für die nachfragegerechte Ertüchtigung und den Neubau preisgedämpften Wohnraumes zu schaffen, läuft sie an der überfälligen Problemlösung weiter vorbei.

Zudem wird die Zuwanderung von Fachkräften gerade in ohnehin wohnraumknappen bis -unterversorgten Wachstumsregionen behindert. Hierdurch wird das Wirtschaftswachstum gehemmt und zahlreiche weitere Negativeffekte gesetzt.

Wohnungsneubau nicht abbremsen

Nur die Beschleunigung der zeitnahen Bestandssanierung und gezielter Wohnungsneubau im preisgedämpften Miet- und Preissegment liegen im Interesse breiter Bevölkerungskreise.

Dagegen sind offensichtlich ideologisch motivierte Bremsmanöver fachlich eklatant falsch und damit Nebelkerzen, um von der fehlenden Problemerkennung und Problemlösung abzulenken:

Wer im Wohnungsbau [10] heute noch falsch bremst anstatt überfällig richtig zu beschleunigen, ist gesellschaftspolitisch ein gefährlicher Falschfahrer, vor dem im Interesse des Gemeinwohls deutlich zu warnen ist.

Autor Dr. Wulff Aengevelt ist geschäftsführender Gesellschafter bei Angevelt Immobilien.

Fotos: Aengevelt Immobilien, Shutterstock

 

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