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Zinshäuser: C- und D-Standorte rücken in den Fokus

Die stark gestiegenen Preise für Zinshäuser führen dazu, dass sich Interessenten bereits verstärkt abseits der guten und sehr guten Lagen der Metropolen umsehen. Doch auch in den mittleren Lagen ziehen die Preise bereits deutlich an.

Flensburg: An den Immobilienmärkten von C- und D-Standorten wie diesem bieten sich Chancen für Investments.

“In mittleren Lagen erscheint das Rendite-/Risikoprofil in den Metropolen derzeit für private Kapitalanleger günstiger. Die Vermietbarkeit ist in den mittleren Lagen oder am Stadtrand ähnlich gut und die prozentualen Mietsteigerungen perspektivisch teilweise sogar höher als in den guten und sehr guten Lagen der Innenstädte, wo Wohnungen [1] inzwischen schon zu hohen Mieten vermietet sind“, sagt Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory Jones Lang LaSalle Berlin.

“Bisher weniger begehrte Lagen können durchaus interessant sein, denn dort ist das Steigerungspotenzial oft höher“, bestätigt Daniel Ritter, Geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien. Allerdings sollten Käufer die jeweilige Lage genau prüfen.

“Sofern Anleger in die Randgebiete der Metropolen ausweichen, können sie Objekte finden, die eine Rendite von über 4,5 Prozent erzielen können“, sagt Ulrich Dahl, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Rheinland.

Hohe Renditen in einfachen Lagen

Galten noch vor rund zehn Jahren vor allem die guten und sehr guten Lagen als bevorzugtes Ziel für Kapitalanleger, so hat sich der Blick erweitert. Der Mangel an Wohnungen in den Ballungsräumen lässt die Nachfrage und das Mietniveau auch in mittleren und sogar in einfachen Lagen steigen.

Die höchsten Renditen lassen sich rein rechnerisch in einfachen Lagen erzielen, jedoch sind dort auch die Risiken am höchsten – etwa durch Leerstand, sinkende Nachfrage oder gar Wertverlust. Daher sollten Investments [2] in diesen Lagen professionellen Investoren überlassen werden.

Aufgrund des gestiegenen Käuferinteresses haben die Preise jedoch auch in den mittleren Lagen der Metropolen bereits deutlich angezogen.

B-Standorte sind kein Geheimtipp mehr

Viele Investoren sind daher in jüngerer Zeit bereits verstärkt auf B-Standorte [3] ausgewichen. Dies sind in der Regel prosperierende Standorte mit gutem Bevölkerungswachstum und einem dynamischen Arbeitsmarkt.

Oft handelt es sich um beliebte Universitätsstädte oder Hauptstädte der Bundesländer, wie Hannover, Mainz und Wiesbaden. Auch Bonn, Münster, Karlsruhe, Nürnberg und Mannheim werden zu den B-Standorten gezählt.

Allerdings sind viele dieser auch “Hidden Champions“ genannten Städte schon länger keine Geheimtipps mehr. Die hohe Nachfrage nach Zinshäusern macht sich auch dort bereits bemerkbar und hat die Preise in die Höhe schnellen lassen.

Seite zwei: Preise in B-Städten steigen stark [4]

Nach Angaben von Engel & Völkers liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Zinshäuser in Wiesbaden bei 2.604 Euro pro Quadratmeter, in Bonn sind es 2.302 Euro und in Münster 2.500 Euro.

Gerade Objekte [5] in den bevorzugten Wohnlagen der B-Standorte erbringen mittlerweile oft nur wenig höhere Renditen als solche in den guten Lagen der Metropolen.

Laut E&V haben die Angebotspreise in den A-Standorten in 2017 im Schnitt um 7,9 Prozent zugelegt, in B-Städten um 9,6 Prozent. C-Standorte verzeichneten einen Zuwachs von sieben Prozent, in D-Städten legte das Niveau sogar um 13,2 Prozent zu.

Chancen in ganz Deutschland

Auf der Suche nach Alternativen rücken daher auch C- und D-Standorte verstärkt in den Fokus der Zinshauskäufer. “Ein Kauf an C- und D-Standorten kann durchaus attraktiv sein und Interessenten sehen sich zunehmend auch an solchen Standorten um. Letztendlich erwirbt der Käufer ja Mietverträge, die ihm auf Dauer lohnenswerte Einnahmen bringen sollen“, sagt Ritter.

An vielen Standorten [6], die zunächst nicht im Fokus stehen, sei dies gut zu realisieren. “Sofern C- und D-Standorte im Bereich von Metropolen liegen und gut über ÖPNV beziehungsweise Autobahnen mit diesen verbunden sind, profitieren mittlerweile auch diese Standorte vom Bevölkerungswachstum der Metropolen und den damit verbundenen Ausweichbewegungen, sowohl der Mieter als auch der Investoren“, erläutert Dahl.

Chancen bieten sich nach Aussage von Heidrich in fast allen Bundesländern. “Angefangen von Flensburg in Schleswig-Holstein über Erfurt in Thüringen bis hin zum baden-württembergischem Konstanz. Es sollte auf die Entwicklung der Einwohnerzahl und eine gesunde und nachhaltige Wirtschaftsstruktur geachtet werden“, sagt Heidrich. Langfristig würden diejenigen Städte erfolgreiche Mietmärkte aufweisen, die durch ihr Wirtschaftswachstum Einwohner anziehen.

Geringere Liquidität an kleinen Standorten

“Leverkusen statt Köln, Solingen oder Krefeld statt Düsseldorf, Wuppertal statt Köln und Düsseldorf. Dort sind jeweils Renditen oberhalb von acht Prozent zu erzielen“, nennt Dahl weitere Beispiele. Zu den D-Städten mit guten Perspektiven zählen auch Jena, Ludwigshafen und Neuss.

Laut Heidrich sollten Interessenten allerdings die geringere Liquidität des Immobilienmarktes an kleineren Standorten berücksichtigen. “Ein Verkauf lässt sich, gerade in einer etwaigen Marktabschwungphase, nur mittelfristig durchführen.“

Für langfristig orientierte Privatanleger sei dies jedoch meistens eher nebensächlich. Zusätzlich verfügten Privatkäufer oft über gute Marktkenntnisse [7] eines lokalen Standortes, häufig des eigenen Wohnortes, was die Auswahl der Mikrolage und die Einschätzung der Vermietbarkeit betreffe.

Seite drei: Sekundärkmärkte sorgfältig prüfen [8]

“Im Gegenzug sollten unbekannte Sekundärmärkte [9] vor einer Investition intensiv geprüft werden, was für Privatinvestoren nicht immer einfach ist“, unterstreicht Heidrich.

Dahl weist auf die möglicherweise weniger stabile Nachfrage in C- und D-Städten hin. “Nachteile können darin bestehen, dass die Wohnungsnachfrage in diesen Standorten wieder einbricht, wenn die Metropolstandorte nicht mehr weiter wachsen beziehungsweise sich dort die Wohnungsnachfrage entspannt“, sagt Dahl.

Anleger sollten daher an diesen Standorten darauf achten, nur in mittleren bis guten Lagen zu investieren, um Leerstände nachhaltig zu vermeiden.

Zukunftsaussichten analysieren

“In strukturschwachen Städten sollte bei der Objektauswahl auf eine optimale Mikrolage und eine gute Gebäudesubstanz geachtet werden. Dann können für erfahrenere Kapitalanleger grundsätzlich auch schwächere Standorte [10] in Betracht kommen“, bekräftigt Heidrich.

Einschneidend sind zudem die Zukunftsaussichten. “Ob die Anlage langfristig ertragreich sein wird, hängt natürlich auch von der Prognose für die zukünftige Entwicklung des Standortes ab. Daher muss man diesen im Vorfeld genau analysieren“, betont Ritter.

“Die Mikrolage spielt immer eine wichtige Rolle und man sollte prüfen, ob das Objekt sich an einem Standort befindet, der auch in absehbarer Zukunft noch zu den gefragten Lagen gehören wird.“ Vor diesem Hintergrund sei zu empfehlen, dass sich Investoren [11] auf ein ihnen vertrautes Wohnumfeld konzentrieren. Dort könnten sie die Entwicklungen am besten einschätzen. (bk)

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 02/2018. [12]

Foto: Shutterstock