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Baufinanzierung 2007 vs. 2017: Ist der Kauf heute schwieriger?

In den letzten zehn Jahren sind deutsche Immobilien deutlich teurer geworden. Dafür sind Finanzierungen durch stark gesunkene Zinsen heute jedoch deutlich günstiger als noch 2007. Was bedeutet das letztendlich für die Bauherren und Immobilienkäufer von heute?

Gestiegene Immobilienpreise ziehen auch höhere Erwerbsnebenkosten nach sich – und damit höhere Gesamtkosten.

Ist es heute schwieriger ein Haus zu finanzieren? Wie verändern sich die Baufinanzierungen im Hinblick auf Zinsleistungen und Anforderungen an Eigenkapital?

Diesbezüglich hat der Immobiliendienstleister Dr. Klein für zehn Metropolregionen untersucht, wie viele monatliche Nettohaushaltseinkommen 2007 und 2017 für die Immobilienfinanzierung [1] nötig waren.

Die Beispielrechnung basiert dabei auf folgenden Grundannahmen: Ein gemittelter tatsächlich gezahlter Preis für ein Einfamilienhaus hochgerechnet auf 150 Quadratmeter, 20 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises plus Nebenkosten, 20-jähriges Volltilgerdarlehen, durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen laut Statistischem Bundesamt (neue/alte Bundesländer).

In vielen Regionen wird Finanzierung erschwinglicher

“Dass eine Immobilienfinanzierung heutzutage aufwändiger ist als vor zehn Jahren, stimmt so nicht”, resümiert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG.

“Die Vergleichsrechnung zeigt eher das Gegenteil: In fünf der zehn untersuchten Regionen ist das Verhältnis vom notwendigen Gesamtkapitaleinsatz zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen gesunken.”

In Dresden, Düsseldorf, Dortmund, Frankfurt und Köln seien 2017 elf bis 15 Monatsgehälter weniger notwendig gewesen als zehn Jahre zuvor. In Hannover, Hamburg, Stuttgart und Berlin [2] sei der Finanzierungsaufwand nahezu konstant. Nur München sei ein Ausreißer: Hier müssen Immobilienfinanzierer tiefer in die Tasche greifen.

Seite zwei: Deutlichste Differenz in Dresden [3]

Am deutlichsten sei die Differenz der aufzuwendenden monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in Dresden: 2007 waren für die 20-jährige Volltilgung des Eigenheims 160 Monatsnettohaushaltsgehälter notwendig, in 2017 nur 145.

Die Übersicht zeigt laut Dr. Klein auch: Im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen ist das Preis-Einkommens-Verhältnis für die Immobilie in Hannover [4] am günstigsten. Hier brauche es zur Finanzierung des Hauses 111 Monatsgehälter – halb so viele wie in München.

Die bayerische Landeshauptstadt sei die einzige Region, in der die gesunkenen Zinsen und das Gehalt die Preissteigerung nicht mindern oder ausgleichen: 2007 mussten Münchner 211 Haushaltsnettoeinkommen aufwenden, zehn Jahre später seien es 237 – ein Plus von knapp 20 Prozent.

Durchschnittspreis ist deutlich gestiegen

Die Modellrechnung von Dr. Klein geht vom durchschnittlich gezahlten Preis für ein selbst genutztes Einfamilienhaus in 2007 und 2017 aus sowie einem Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent plus der Kaufnebenkosten. Letztere steigen prozentual zum Immobilienpreis.

Und der habe sich in den vergangenen zehn Jahren deutlich nach oben entwickelt: Lege man den gemittelten gezahlten Preis für ein Einfamilienhaus in der jeweiligen Region zugrunde, betrage die Steigerung zwischen 29 Prozent in Düsseldorf und 63 Prozent in München.

Gesamtkosten waren vor zehn Jahren vergleichbar

Michael Neumann könne nachvollziehen, dass die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt [5] einige Kaufinteressenten verunsichert und für die vorschnelle Annahme sorgt, dass sie sich eine Immobilie nicht mehr leisten können.

Aber: “Den vermeintlichen Selbstvorwurf ‘hätte ich doch vor zehn Jahren etwas gekauft’ lasse ich nicht gelten, jedenfalls nicht uneingeschränkt: In Relation zum Gehalt waren die Gesamtkosten in vielen Fällen vergleichbar mit der aktuellen Situation”, so Neumann.

Seite drei: Zinszahlungen überall deutlich reduziert [6]

Dass der Gesamtkapitaleinsatz für eine Immobilie [7] – also Eigenkapital plus Darlehenssumme plus Zinsen – nicht in gleichem Maße gestiegen sei wie der Immobilienpreis, liege am gesunkenen Zinssatz.

Die Beispielrechnung zeige, dass dieser die Zinszahlungen überall deutlich reduziert: Gegenüber 2007 kosten die Zinsen zehn Jahre später 31 bis 45 Prozent weniger. In Frankfurt betrage die gesparte Differenz 60.000 Euro, auf einen ähnlichen Betrag kommen auch München und Düsseldorf.

Prozentual gesehen ergibt sich die größte Zinsleistungs-Differenz für Dortmund: Bei einem Kaufpreis von rund 238.000 Euro wurden bei einer 20-jährigen Volltilgung 2007 circa 114.000 Euro für Zinsen fällig – fast 50 Prozent des Kaufpreises.

Im Jahr 2017 belaufen sich die Zinsleistungen bei einem Kaufpreis von 309.000 Euro auf lediglich 62.000 Euro, also 45 Prozent weniger, beziehungsweise nur noch 20 Prozent des Kaufpreises.

Viele Möglichkeiten – trotz hoher Preise

Laut Michael Neumann ließen sich viele Interessenten von den hohen Preisen abschrecken, bezögen die niedrigen Bauzinsen [8] aber nicht in die Überlegung mit ein.

Er empfiehlt, sich eine Immobilienfinanzierung unverbindlich durchrechnen zu lassen: “Viele sind überrascht, wie viel sie sich dann doch leisten können – trotz der mitunter hohen Immobilienpreise”, so seine Erfahrung.

Mehr Eigenkapitaleinsatz als 2007

Auch wenn die gesunkenen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung in 2017 die Zinskosten dämpfen: Die gestiegenen Immobilienpreise ziehen Dr. Klein zufolge höhere Erwerbsnebenkosten nach sich und damit höhere Gesamtkosten.

“Will man einen relevanten Anteil des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln bestreiten, bedeutet das mehr Eigenkapitaleinsatz als noch vor zehn Jahren”, so Michael Neumann.

Seite vier: München bleibt Spitzenreiter [9]

Betrage der Anteil 20 Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten, erhöhe sich das erforderliche Eigenkapital [10] im Schnitt um fast 45 Prozent.

München bleibe Spitzenreiter mit rund 189.000 Euro statt 116.000 Euro (plus 63 Prozent), und selbst in Dresden – die Region mit der geringsten absoluten Differenz – betrage das Plus knapp 26.000 Euro.

Sicherheitspuffer ist immer vernünftig

Oft reichen die eigenen Mittel nicht für den Anteil von 20 Prozent wie in der Musterrechnung. Michael Neumann empfiehlt in jedem Fall: “Wer über Erspartes [11] verfügt, sollte einen erheblichen Teil davon in die Finanzierung einbringen. Dort ist es wesentlich besser angelegt als in wenig rentierlichen Anlageformen.”

Sichere Anlagealternativen seien derzeit niedrig verzinst und bringen nach Inflationsbereinigung häufig Negativzinsen. Er weist aber auch darauf hin, dass der Sparstrumpf nicht mit aller Kraft ausgewrungen werden sollte: “Das vorhandene Eigenkapital sollte großzügig, aber nicht bis auf den letzten Cent in die Finanzierung eingebracht werden.”

So sei in gewisser Sicherheitspuffer immer empfehlenswert: Beim Neubau könne man so eine Differenz ausgleichen, wenn das Vorhaben vom ursprünglichen Plan abweiche und bei älteren Objekten seien früher oder später Modernisierungsmaßnahmen notwendig. (bm)

Foto: Shutterstock

 

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