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Denkmalimmobilien: Rendite zum Anfassen

Denkmalimmobilien gehören zu den beliebtesten Investments privater Kapitalanleger. Bei richtiger Auswahl bieten sie nicht nur ansehnliche Steuervorteile, sondern auch stabile Renditen. Allerdings sollten Käufer wichtige Kriterien beachten.

Beim Erwerb denkmalgeschützter Immobilien ist zu beachten, dass vor allem in Metropolen die Wohnungspreise deutlich angezogen haben.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien erlebt in Deutschland seit einiger Zeit einen Höhenflug. Das anhaltend niedrige Niveau der Baufinanzierungszinsen und die hohe Nachfrage nach Sachwerten beflügeln den Markt.

Anleger und Eigennutzer investieren in hohem Maße Kapital in Wohnungen und Häuser. Auch Denkmalimmobilien [1] sind insbesondere bei privaten Kapitalanlegern stark gefragt, da sie neben Mieteinnahmen auch hohe Steuervorteile bieten.

Die Anbieter verzeichnen in den vergangenen Jahren einen sprunghaften Anstieg des Interesses. Die hohe Nachfrage hat sich in 2018 fortgesetzt und wird auch das laufende Jahr prägen.

Vermögensaufbau mit wenig Eigenkapital

“Die Nachfrage von Kapitalanlegern nach Denkmalschutzobjekten ist sehr hoch. Die Motivation liegt auf der einen Seite darin, aus ersparten Steuern nachhaltig Vermögen aufzubauen, mehr und mehr aber auch darin, Geldvermögen in Sachwerten zu sichern”, berichtet Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Projektentwicklers Terraplan.

“Denkmalgeschützte Immobilien sind für diejenigen interessant, die einen Vermögensaufbau – ohne nennenswertes Eigenkapital [2] – anstreben, unter Zuhilfenahme enormer steuerlicher Vorteile. Wer seine verhältnismäßig hohe Steuerlast minimieren möchte, für den ist der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie eigentlich ein absolutes Muss“, sagt Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn.

Seite zwei: Engpässe beim Angebot [3]

Dank der noch anhaltenden Niedrigzinsphase könnten Käufer eine Immobilie mit wenig Eigenkapital erwerben und mit den gut erzielbaren Mieteinnahmen finanzieren. Das sei zur Zeit höherer Zinsen nicht möglich gewesen.

Während die Nachfrage der Anleger zunimmt, entstehen jedoch beim Angebot bereits Engpässe, da etwa in Berlin ein Großteil der historischen Wohnhäuser [4] bereits saniert ist.

Der Mangel an geeigneten Objekten in der Hauptstadt aber auch an anderen klassischen Denkmalimmobilienstandorten wie Dresden und Leipzig führt dazu, dass die Projektentwickler verstärkt auch in kleineren Städten tätig werden.

Sanierung wird staatlich gefördert

“Die Nachfrage nach Denkmalimmobilien liegt weiter auf hohem Niveau, bei einem sich verknappenden Angebot guter Projekte. An den klassischen Denkmal-AfA-Standorten gibt es kaum noch etwas zu sanieren. Neue Städte wie Chemnitz oder Halle [5] rücken in den Fokus”, erklärt Stefan Voges, Vorstand der Hansa Real Estate AG, Leipzig.

Denkmalimmobilien und Objekte in Sanierungsgebieten sind nicht zuletzt deshalb beliebt, weil sie ihren Käufern ansehnliche Steuervorteile bieten. Der Staat fördert die Sanierung historischer Gebäude nach wie vor mit einer speziellen AfA.

Der Anteil der anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts kann daher vollständig von der Steuer abgesetzt werden.

Seite drei: Wie hoch ist der Sanierungskostenanteil? [6]

Kapitalanleger, die eine Wohnung vor Beginn der Sanierung [7] kaufen und anschließend vermieten, können diese Kosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren geltend machen.

Dies lohnt sich umso mehr, je höher der persönliche Steuersatz ist. In der Regel macht der Sanierungskostenanteil mindestens 50 Prozent des Kaufpreises aus, oft auch bis zu 80 Prozent.

Entsprechend lohnt sich der Erwerb einer Denkmalimmobilie vor allem für Anleger mit relativ hohem zu versteuernden Einkommen.

Auswahl von Standort und Lage

“Ledige sollten ein Mindesteinkommen von 80.000 – besser noch 100.000 Euro vorweisen können. Verheiratete sollten mindestens 150.000 Euro Jahres- einkommen haben”, sagt Schnocklake.

Entscheidend für die erfolgreiche Anlage in ein Denkmalschutzobjekt ist die Auswahl von Standort und Lage der Immobilie [8]. Dabei sollte die Mietrendite nicht außer Acht gelassen werden.

Einerseits sind Wohnungen in guten Lagen am gefragtesten, andererseits ist das Kaufpreisniveau dort oft so hoch, dass keine zufriedenstellende anfängliche Mietrendite erzielt werden kann.

Seite vier: Geringes Angebot selbst in mittleren Lagen [9]

Vor allem in den bevorzugten Lagen der Metropolen haben die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren deutlich angezogen. Auch die Mieten sind gewachsen, allerdings nicht in gleichem Maße, sodass die Mietrenditen gesunken sind.

Die Bauträger [10] sind in den vergangenen Jahren bereits verstärkt auf mittlere Lagen ausgewichen, aber auch in diesen ist das Angebot in Berlin, Dresden oder Leipzig mittlerweile sehr gering.

Standort mit Wachstumspotenzial

Daher gibt es den Trend, dass immer mehr Denkmalimmobilienprojekte auch im Umland der Metropolen oder in B-Städten oder Mittelstädten umgesetzt werden.

“An erster Stelle stehen die Auswahl eines Standorts mit Wachstumspotenzial sowie eine gute Mikrolage der entsprechenden Immobilie [11]. Wichtige Faktoren sind dabei eine gute wirtschaftliche Entwicklung, stabile oder steigende Einwohnerzahlen und eine gute Infrastruktur”, betont Martin Bendschneider, Geschäftsführer bei Denkmal Deluxe.

Seite fünf: “Lage, Lage, Lage” [12]

Die jeweilige Immobilie sollte sich durch eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie zu Angeboten der Nahversorgung auszeichnen.

Auch Voges sieht nachhaltiges Wirtschaftswachstum und Kaufkraft der Einwohner einer Stadt als wesentliche Faktoren. Tantzen rät Anlegern, trotz gestiegener Preise nur auf bevorzugte Viertel zu setzen.

Nachfrage bleibt höher als Angebot

“Die alte Faustregel gilt weiter: Lage, Lage, Lage. Ich rate stets dazu, möglichst nur denkmalgeschützte Immobilienobjekte in wirklich guten Lagen zu erwerben, notfalls auch noch in einer B-Lage, aber niemals darunter”, betont er. Gerade gefragte Lagen in den Metropolen [13] hätten weiterhin Potenzial.

“In unseren Metropolenlagen sind die Grundstückspreise stark gestiegen und werden zukünftig weiter steigen. Immobilienobjekte sind dort hoch begehrt und werden es auch immer bleiben, denn die Nachfrage nach Immobilien – gleich in welcher wirtschaftlichen Situation wir uns befinden – wird das Angebot immer deutlich übersteigen, das war so und wird auch so bleiben”, sagt Tantzen. (bk)

Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.Ausgabe 02/2019.

Foto: Shutterstock

 

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