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Offene Immobilienfonds: Problem der Illiquidität weiter ungelöst?

Geschichte wiederholt sich nicht, oder doch? Vor einigen Jahren machte die Illiquidität von Immobilien den offenen Immobilienfonds hierzulande und auch in anderen europäischen Ländern das Leben schwer und sorgte für eine Schließungswelle sowie eine Überarbeitung der Handelsvorschriften. Nun scheint erneut ein ähnliches Problem in Großbritannien aufgetaucht zu sein.

Bereitet das Thema Illiquidität dem britischen Immobilienmarkt wieder Probleme?

„Mit der anhaltend positiven Entwicklung in den meisten Immobilienmärkten ist das Problem der Illiquidität von Immobilien seit einigen Jahren wieder in Vergessenheit geraten”, kommentiert Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin für globale Immobilienaktien und Leiterin des Deutschland-Büros von Timbercreek, die jüngsten Entwicklungen bei offenen Immobilienfonds in Großbritannien. Anfang Dezember hatte M&G sein „Property Portfolio” für Rückzahlungen an Anleger gesperrt, nachdem der Fonds hohe Abflüsse verzeichnet hatte. Offene Immobilienfonds weiterer britischer Anbieter sind nach Medienberichten seitdem ebenfalls gefährdet, gesperrt zu werden. Die Handelsaussetzung des M&G-Fonds weckt bei vielen Anlegern schlechte Erinnerungen an die Krise der offenen Immobilienfonds in Großbritannien unmittelbar nach dem Brexit-Votum 2016.

„Zahlreiche offene Immobilienfonds haben mehr Zu- als Abflüsse, und der Zukauf von Anlagen ist daher ihre erstrangige Herausforderung“, erklärt Reich Floyd. „Sollte sich der Kapitalfluss jedoch drehen, wie es aktuell in Großbritannien zu beobachten ist, werden Investoren wieder schmerzlich an diese Priorität erinnert.“ Interessenskonflikte der verschiedenen Anleger innerhalb des Fonds, aber auch die Unfähigkeit jedes einzelnen Investors, seine Anlage-Allokation zu ändern und Immobilien zu reduzieren, führten in solchen Phasen zu Opportunitätskosten, die oft vernachlässigt würden.

Bei börsennotierten Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) hingegen hänge die Entscheidung, mehr Immobilien zu kaufen oder verkaufen, nicht willkürlich an Geldzu- oder -abflüssen, sondern an herausragenden Management-Teams. „Sind die Bilanzen der Immobilienaktien gut, dann ist dieses Management auch im richtigen Moment wieder dazu in der Lage, Immobilien zu kaufen, weil es vor der Korrektur Verkäufer im Markt war“, sagt die Portfoliomanagerin. Reich Floyds Fazit lautet: „Gelistete Unternehmen verfügen laufend über genug Liquidität, damit jeder Anleger für sich entscheiden kann, ob der Ein- oder Ausstiegspreis der richtige ist.“

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