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Studentenwohnungen: Profitable Nische

Immer mehr junge Menschen besuchen eine Universität, doch Wohnraum für ihre Bedürfnisse ist an vielen Standorten Mangelware. Studentenapartments bieten daher interessante Anlagemöglichkeiten für Investoren.

Gastbeitrag von Volker Wohlfarth, Zinsbaustein

Volker Wohlfarth: “Staatliche Wohnheime können die Nachfrage der Studenten nicht mehr auffangen.”

Der Trend zum Bau von sogenannten “Mikro-Apartments” ist ungebrochen. In Universitätsstädten ziehen Projektentwickler in den letzten Jahren kontinuierlich Studenten-Wohnkomplexe mit möblierten Mini-Apartments von 20 bis 35 Quadratmetern Wohnfläche in die Höhe.

Das liegt zum einen daran, dass sich an deutschen Universitäten so viele Studenten [1] wie noch nie eingeschrieben haben, aber auch an knappem Wohnraum und steigenden Preisen für Wohnimmobilien. Wie profitabel ist diese Nische und wie nachhaltig ist dieser Trend für ein Investment?

Die Studentenzahlen brechen von Jahr zu Jahr neue Rekorde. Mit rund 2,84 Millionen zugelassenen Studenten haben Deutschlands Hochschulen nach vorläufigen Angaben zum Wintersemester 2017/2018 die zehnte Höchstmarke in Folge verzeichnet, 46 Prozent mehr Studenten als in 2008.

Immer mehr Austauschstudenten

Die wachsenden Studentenzahlen sind nicht nur den doppelten Abiturjahrgängen und der Aussetzung der Wehrpflicht geschuldet, sondern spiegeln auch die insgesamt höhere Bereitschaft junger Menschen zu einem Studium wider.

Ein nicht zu vernachlässigender Faktor sind dabei auch ausländische Austauschstudenten, deren Zahl ebenfalls kontinuierlich ansteigt.

Ein Studienaufenthalt hierzulande ist bei ausländischen Studenten zudem beliebt, weil in Deutschland die Studiengebühren erheblich unter dem Niveau vieler anderer westlicher Länder liegen. In Berlin und München [2] kommen bereits mehr als 30 Prozent der Studenten aus dem Ausland.

Seite zwei: Studentische Wohnungen verteuern sich dramatisch [3]

Weil staatliche Studentenwohnheime die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum seit Jahren nicht mehr auffangen können, sind mittlerweile die Auswirkungen auf die Preise für studentische Wohnungen [4] deutlich zu spüren.

Savills Research hat diesen Trend im Juni 2017 in einem Marktbericht zum Studentenwohnungsmarkt Deutschland als besonders gravierend herausgestellt.

Der aktuelle Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen liegt mit insgesamt 6,4 Millionen weit über dem Angebot von 790.000 Einheiten. Weniger als fünf Prozent der inserierten Wohneinheiten entsprechen dieser Nachfrage.

Wer profitiert von Mikro-Apartments?

Der demografische Wandel hat zur Folge, dass der Anteil der Ein-Personen-Haushalte in den nächsten zehn Jahren um eine weitere Million steigen wird. Private Studentenwohnheime werden zukünftig einen relevanten Teil der Nachfragelücke schließen.

Für Anleger, die angesichts von Niedrigzinsen [5] nach profitablen Nischenmärkten Ausschau halten, sind Mikro-Apartments interessant und locken auch institutionelle Investoren wie Versicherungen und Spezialfonds von Versorgungskassen an.

Mit Renditen von vier Prozent in den großen Top-Sieben-Metropolen liegt die Assetklasse Studentenwohnung dabei über denen klassischer Anlagen wie etwa Mehrfamilienhäuser, deren Rendite sich nach Berechnungen des Immobiliendienstleistungsunternehmen Savills bei 3,1 Prozent befindet.

Seite drei: Studentenwohnungen auf dem Radar der Investoren [6]

Nach dessen Einschätzung werden angesichts der hohen Investorennachfrage hohe Renditen von fünf Prozent oder mehr, wie sie noch in 2014 zu erreichen waren, wahrscheinlich nicht mehr möglich sein.

Die hohe Nachfrage und die vergleichbar interessanten Renditeerwartungen haben den Bau von Studentenwohnungen und Mikro-Apartments [7] in letzter Zeit stärker auf das Radar von Investoren gebracht.

Im ersten Halbjahr 2018 wurden laut dem Immobiliendienstleister CBRE deutsche Studentenwohnheime und Mikro-Apartments für mehr als 1,6 Milliarden Euro gehandelt, ein Rekord und zugleich ein Plus von 224 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Milliardeninvestment in Mikro-Apartments

Anfang 2018 wurden in 50 deutschen Städten 12.300 Wohnheimplätze gebaut oder saniert, weitere 19.500 Plätze sind in Planung.

Die Menge an Mini-Apartments für Ein-Personen-Haushalte hat sich seit 2010 verdreifacht. Nach einer Umfrage von CBRE [8] investieren bereits rund 25 Prozent der befragten Investoren, die im Raum Europa und dem Nahen Osten aktiv sind, in alternative Segmente und insbesondere in Studenten-Apartments.

Gemäß einer Studie zum Wohnungsmarkt des Immobiliendienstleister Savills Research könnte in diesem Jahr erstmals eine Milliarde Euro in Mikro-Apartments investiert werden. Davon profitieren nicht nur Studenten, sondern auch Privatanleger.

Seite vier: Worauf zu achten ist [9]

Wer überlegt, in eine Studentenwohnung zu investieren, sollte darauf achten, wie viele Hochschulen es vor Ort gibt und wie sich die Studierendenzahlen entwickeln.

Das Objekt sollte in einer interessanten Stadt liegen und nicht in einer Kleinstadt mit nur 10.000 Einwohnern, auch wenn dort vielleicht eine Fachhochschule angesiedelt ist. Empfehlenswert sind Großstädte oder attraktive Uni-Städte wie Heidelberg, Freiburg, Göttingen sowie Münster.

Es ist nicht damit zu rechnen, dass in kleineren Städten mit kleineren Hochschulen die Mieten auch in Zukunft stark steigen werden. Studenten [10] finden dort meist leichter eine Wohnung zu günstigeren Preisen. Das gilt ebenfalls für manche Großstädte wie Leipzig, wo Studenten vergleichsweise günstig wohnen können.

Berlin hat großes Potenzial

Laut dem vom Institut der deutschen Wirtschaft veröffentlichten Studentenwohnpreisindex kostet eine typische 30-Quadratmeter-Wohnung dort aktuell 327 Euro. Für eine ähnliche Wohnung in München [11] liegt die Miete dagegen mit durchschnittlich 655 Euro mehr als doppelt so hoch.

Insbesondere Berlin hat aus Anlegersicht Potenzial: Das Preisniveau mit einer Durchschnittsmiete von derzeit 430 Euro ist noch vergleichsweise moderat, doch die Preissteigerungen liegen hier in den vergangenen Jahren am höchsten.

Die durchschnittliche Neuvertragsmiete stieg in der Hauptstadt seit 2010 um mehr als 70 Prozent. Im gleichen Zeitraum verteuerten sich in Stuttgart die Mieten um 62 Prozent und in München um 52 Prozent.

Seite fünf: Auf das Wesentliche konzentrieren [12]

In Überlegungen für ein Investment in eine Studentenwohnung sollte auch die Lage innerhalb der Stadt einfließen. Studenten sollten kurze Wege zur Uni haben, damit sie hinlaufen, mit dem Fahrrad fahren oder in unmittelbarer Nähe in einen Bus oder die U-Bahn einsteigen können.

Bei der Wohnung selbst sollten sich Kapitalanleger auf das Wesentliche konzentrieren: Ein Balkon [13] muss nicht unbedingt vorhanden sein, ein ordentlicher Grundriss und ausreichend Steckdosen aber schon.

Die Größe der Wohnung spielt laut einer aktuellen Studie von Jones Lang Lasalle für die Studierenden meist nur eine untergeordnete Rolle.

Sparen Sie Zeit und Energie

Studenten-Apartments können auch ein gutes Angebot sein für Anleger, die eine Immobilienanlage mit wenig Verwaltungsaufwand bevorzugen.

Deutschland und Großbritannien gehören nach der Studie “Micro Living in Europa” von Bulwiengesa und Union Investment zu den aktivsten Märkten in diesem Segment mit rund 86 Prozent des gesamten registrierten Transaktionsvolumens.

Private Studentenwohnheime bieten hier den Vorteil, dass sie in der Regel von einer Betreibergesellschaft verwaltet werden. Da diese sich um die Vermietung und Instandhaltung kümmert, hat der Besitzer des Apartments seine Ruhe, zumindest so lange, wie der Vertrag mit der Betreibergesellschaft läuft.

Die Zeit und Energie, die der Wohnungsbesitzer [14] durch einen Betreiber sparen kann, sollte angesichts der häufigen Mieterwechsel bei Studenten nicht unterschätzt werden.

Seite sechs: Nachfrage wird hoch bleiben [15]

Unter anderem für Investoren in fortgeschrittenem Alter, die noch eine stabile Einnahmequelle für die Rente suchen, wird hier ein interessante Option geboten.

Die hohe Nachfrage nach kleinem, temporären Wohnraum wird sich auf hohem Niveau halten. Nach Einschätzung des IW Köln werden die Preise kurzfristig weiter steigen.

Das Kölner Marktforschungsinstitut prognostiziert, dass demografisch bedingt die Zahl der Studenten erst ab Mitte der 2020er-Jahre abnehmen dürfte.

Eine aktuelle Studie des Centrums für Hochschulentwicklung geht sogar davon aus, dass der Ansturm auf die Hochschulen mindestens bis zum Jahr 2050 anhalten wird.

Nicht nur für Studenten interessant

Fazit: Es ist davon auszugehen, dass der stetige Zuzug in Großstädte und die lediglich moderat ausgeweitete Bautätigkeit auch zukünftig zu weiter steigenden Mieten führen wird. Mikro-Apartments [16] sind zudem auch für andere Zielgruppen interessant.

Neben Studenten mieten sich derzeit zunehmend Pendler, Young Professionals und Projektarbeiter in den modernen Wohnanlagen ein, da kleine Einheiten auf dem Wohnungsmarkt knapp sind.

Auch für alleinstehende Senioren sind kleine Apartments attraktiv, sodass weiterhin Nachfragepotenzial besteht, wenn die demografischen Verhältnisse der Bundesrepublik sich wandeln.

Autor Volker Wohlfarth ist Geschäftsführer der Plattform Zinsbaustein.

Fotos: Shutterstock, Zinsbaustein

 

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Microapartments: Weniger Platz, mehr Service [16]

Mietpreisboom: Studenten wohnen immer teurer [17]

Immobilienanalyse: Bis zu 790 Euro für Studentenbuden [10]