10. August 2020, 08:53
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Bestandsmieten wachsen stärker als Neuvertragsmieten

Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis-und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 2. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal um 1,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,1 %. Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des 2. Quartals 2020 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgeschwächt, wobei vor allem die Preise für Einfamilienhäuser die größten Wachstumsbeiträge lieferten, erklärt F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

Mieten-shutterstock in Bestandsmieten wachsen stärker als Neuvertragsmieten

Die Preise für Ein-und Zweifamilienhäuser (EFH) und für Eigentumswohnungen (ETW) sind mit einem Abstand von 2,5 bzw. 0,9 Prozentpunkten allein im 2. Quartal 2020 – zwar immer noch stärker als die Neuvertragsmieten gewachsen, allerdings verringerten sich die Abstände im Vergleich zum 1. Quartal. F+B beobachtet infolgedessen ein in der Bundesperspektive leichtes Abschwächen der Preisdynamik im Eigentumssegment gegenüber den Neuvertragsmieten. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,3 % allein gegenüber dem Vorquartal Q1/2020. Bei Ein-und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 2,9 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2019 liegen die ETW mit 5,9 % nunmehr deutlich hinter den Ein-und Zweifamilienhäusern mit 9,0 %. „Damit dominieren erstmalig nach vielen Jahren Eigenheime die Gesamtperformance des Wohn-Index allein. Angesichts historisch einmalig niedriger Kreditzinsen erscheint es für viele Nachfrager wirtschaftlicherzu sein, anstatt zu mieten, in selbst genutzte Eigentumsobjekte zu investieren“, erklärte Leutner.

Mietanstieg im Bundesdurchschnitt überschaubar

Nach einer nunmehr fast 18-monatigen Stagnationsphase bewegen sich die Neuvertragsmieten im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich der Quartale Q2/2020 zu Q1/2020 auch weiterhin nur minimal mit 0,4 % nach oben. „Im Jahresvergleich mit dem 2. Quartal 2019 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten mit 1,0 % zwar etwas höher, hat sich aber in den letzten 3 Monaten wieder abgeschwächt. Im Bundesdurchschnitt ist der Mietenanstieg somit überschaubar“, so der Wohnungsmarktexperte. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte in Deutschland mit dem höchsten Mietenniveau legt eine ähnliche Interpretation für eine nachlassende Dynamik nahe. So sind im Vergleich zum Vorquartal in 18 der 50 teuersten Städte Deutschlands die Mieten bei der Neuvermietung gesunken (im Vergleich der Quartale Q1/2020 zu Q4/2019 betraf dies 13 Städte). Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2019 gab es reale Mietpreisrückgänge in 6 der teuersten 50 Städte. Ab Mitte März mögen sich auch die Folgen der Corona-Maßnahmen ausgewirkt haben, die zunächst zu einem Rückgang von Angeboten und Mieten geführt haben, ohne dass F+B bei der Analyse nach Kalenderwochen nennenswerte Preisreduktionen beobachtet hat. „Wir sehen in den Nachfrage-Hochburgen aber auch einen Effekt,der in den Bundesländern mittlerweile geschärften Regelungen der Mietpreis-Bremse“, so Leutner.

Die Bestandsmieten verteuerten sich bundesweit mit 0,3 % ganz leicht im Vergleich von Q2/2020 zum Vorquartal. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnete F+B noch einen Anstieg von 1,3 %, sodass – wie schon im letzten Quartalsbericht – die Bestandsmieten in derJahressicht um 0,3 Prozentpunkte oberhalb der Angebotsmieten gewachsen sind. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von Juni 2019 bis Juni 2020 um 0,9 %. Dr. Leutner: „Die Entwicklung bei den Bestandsmieten bewegt sich damit konstant leicht oberhalb der Inflationsrate.“ Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 1,0 % bzw. 1,3 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 6,1 %. Die relativen Abstände zum Gesamt-Index wuchsen im Jahresvergleich weiter – ebenso wie die Schere von Mieten und Wohnungspreisen.

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Die Entwicklung im Langfristvergleich

Der Index der Nutzungsart Einfamilienhäuser (EFH) stieg im Vergleich von Q2/2020 zu Q2/2015, also in den letzten fünf Jahren, um 38,0 %. Im Zehn-Jahresvergleich wurden 61,7 % gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten 5 Jahre im bundesweiten Mittel um 34,7 % und in den vergangenen 10 Jahren sogar um 76,1 %. Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten 5 Jahren um 9,5 % und in den vergangenen 10 Jahren um 19,0 %. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 6,2 % (Q2/2020 zu Q2/2015) bzw. 10,4 % (Q2/2020 zu Q2/2010). „In der Langfristbetrachtung verringert sich weiterhin langsam aber kontinuierlich der Abstand in der Wachstumsdynamik zwischen Angebots-und Bestandsmieten“, analysierte der F+B-Chef. Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene deutschlandweite F+B-Wohn-Index über alle Arten bei Wohnimmobilien (Eigentums-und Mietwohnungen) stieg im 5-Jahresvergleich der zweiten Quartale um 28,7 % und binnen 10 Jahren um 51,3 %.

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„Schattenmieten“ in Berlin – ein gespaltener Wohnungsmarkt

Insgesamt entwickelt sich in Berlin aufgrund des seit dem 23. Februar 2020 in Kraft getretenen Mietendeckels (MietenWoG Bln) ein zweigeteilter Mietenmarkt mit “Schattenmieten”, wie manch einer die vielfach noch vereinbarten Marktmieten bezeichnet, auf der einen Seite und den “offiziellen” Mietendeckel-Mieten auf der anderen Seite. Für Forschungsinstitute wie F+B wird es infolgedessen zur Herausforderung, das “wahre” Niveau der Angebotsmieten zu erfassen. Letztendlich müssen zwei unterschiedliche Mietkategorien mindestens bis zur endgültigen Klärung der Verfassungs-konformität des Berliner Mietendeckels eingeführt werden, was F+B erstmals in einer Einzelanalyse für alle erfassten Neuvermietungsmieten unternommen hat.Zu den wesentlichen Regelungen des „Mietendeckels“ gehören ein Mietenstopp, die Festlegung von Mietobergrenzen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage, ab November 2020 auch Mietabsenkungen. Für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde (Neubau) oder für öffentlich geförderte Wohnungen, gilt das Gesetz nicht.

Seit wann die Mietobergrenzen gelten

Nach einem neuen Urteil des Landgerichts Berlin gelten die Mietobergrenzen erst seit dem 23.2.20. Mieterhöhungen über die Obergrenzen hinaus sind nach Auffassung des Gerichts erst nach diesem Zeitpunkt verboten. F+B hat die Zahl der annoncierten Mietwohnungen vor und nach dem Stichtag 23.2.20 gemessen und als entscheidende Kriterien nach der Gebäudegröße, dem angegebenen Baujahr und der Ausstattung differenziert. F+B hat dabei, insbesondere seit diesem Zeitpunkt, die Existenz von zwei Mietangaben in ein-und derselben Wohnungsannonce beobachtet. Im zentral platzierten Preisfeld wird die Marktmiete angegeben, die es auch vor dem „Mietendeckel“ gegeben hat und die unabhängig von dieser ge-setzlichen Maßnahme unter „normalen“ mietrechtlichen Bedingungen erhoben worden wäre.

Diese ist Grundlage des Mietvertrages. Im Fließtext werden dann vielfach die regulierten und gekappten Miethöhen nach dem „Mietendeckel“ angegeben. Verbunden ist dies mit dem Hinweis, dass sich der Vermieter die rückwirkende Nachforderung der Differenz zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete vorbehält, sollte sich die Verfassungswidrigkeit der Ersteren erweisen. Dieser Regelung muss der Mieter dann im Mietvertrag zustimmen.

Bildschirmfoto-2020-08-10-um-08 43 20 in Bestandsmieten wachsen stärker als Neuvertragsmieten

Ein Grenzwert aus der Mietentabelle des MietenWoG Bln kann für 666 Mietwohnungen, die nach dem 23.2.20 öffentlich angeboten und vermietet wurden, „passgenau“ zugewiesen werden. Für 2.467 Annoncen mussten von F+B wahrscheinliche Annahmen z. B. zum Ausmaß von Modernisierungen getroffen werden, die aus Fließtext und den Beschreibungen der Exposés entnommen wurden. 2.513 im Betrachtungszeitraum an-gebotene (Neubau-)Objekte fallen nicht in den Geltungsbereich der Mietentabelle – hier wurde entsprechend kein Grenzwert zugewiesen. In rund einem Drittel aller Online-Annoncen seit dem 23.2.20 konnten keine Grenzwerte zugewiesen werden, weil diese aus den im Anzeigentext genannten Wohnungsmerkmalen nicht ermittelbar waren. Auch Wohnungssuchende können in diesen Fällen die Mietdeckelmiete nicht ohne weiteres sehen, sondern müssen sich diese mühsam selbst ermitteln oder ggf. vom Vermieter erfragen.

Unterschiede zwischen Mietendeckel- und Marktmieten

Die Differenzen zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete sind eklatant. So muss bei den 3.133 Wohnungen, die seit dem 23.2.20 bis zum 30.6.20 angeboten wurden und die vonF+B mit einem eindeutigen oder einem angenommenen Grenzwert identifiziert werden konnten, von einer gedeckelten Durchschnittsmiete von 7,05 €/ m2 ausgegangen werden. Die angegebene Marktmiete dieser Wohnungen lag aber im Durchschnitt bei 13,63 €/m2. Die Differenz beträgt also 6,58 €/m2. Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² geht es hier um monatlich rund 1,2 Mio. € (oder seit dem 23.2.20 bis zum 30.06.2020 um 5,3 Mio. €, bzw. knapp 1.700 € pro Wohnung), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.20 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt.

Es drohen hohe Nachforderungen

Dr. Bernd Leutner: „Je länger sich die Entscheidung hinzieht, umso größer sind die drohenden Nachforderungen, die auf die Berliner Neumieter seit Ende Februar 2020 zukommen können, nachdem der Rückgriff auf die Mietsituation vom 18.6.19 durch das Urteil des Landgerichts Berlin vorerst unterbunden wurde. Unterstellt man zunächst überschlägig, dass die Vermieter sämtlicher rd. 8.000 frei finanzierten Wohnungen, die pro Monat neu vermietet werden, Marktmieten vereinbaren, aber vorläufig nur die Obergrenzen-Mieten vereinnahmen, würde sich die Summe der nachzuzahlenden Mieten bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 m² pro Monat auf 3,2 Mio. €, für den Zeitraum ab dem 23.02.2020 bis zum 30.6. somit auf rd. 13,5 Mio. € belaufen.“

Nimmt man die städtischen Wohnungsunternehmen heraus, für die besondere Rahmenbedingungen bei der Gestaltung von Neuvermietungsmieten gelten, so sind es überschlägig immerhin 2,7 Mio. € pro Monat oder 11,3 Mio. € allein bis zur Jahresmitte, die von den Mietern nachzuzahlen wären. Gleichzeitig markieren diese Beträge aber auch die Vorteile, die die neue gesetzliche Regelung den neu mietenden Nachfragern zweifellos bietet.

Foto: Shutterstock

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