5. Juni 2020, 05:01
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Immobilienfonds im Interesse des Privatanlegers

Privatanleger setzen verstärkt auf alternative Kapitalanlagen wie Immobilien. Doch ein Direktinvestment zur Kapitalanlage kommt für die wenigsten in Frage – erst recht nicht, wenn es sich um Gewerbeimmobilien handelt, unter Umständen sogar im europäischen Ausland. Doch ein über zahlreiche Objekte in unterschiedlichen Ländern gestreutes Portfolio aus Gewerbeimmobilien stellt nicht nur für institutionelle Investoren, sondern gerade auch für Privatanleger das im Vergleich zu Direktinvestments günstigere Verhältnis aus Renditechancen und eingegangenen Risiken dar. Ein Beitrag von Tobias Kotz, Leiter Client Relations and Capital Funding, Real I.S. AG

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Tobias Kotz, Real I.S.

Ein diversifiziertes Portfolio aus europäischen Gewerbeimmobilien lässt sich am besten durch Investments in Immobilienfonds zusammenstellen – wobei sich die Renditen von Publikums- und Spezialfonds in der Regel leicht unterscheiden. Insofern ist der aktuelle Run von Privatanlegern auf offene Immobilienfonds erklärlich. Doch seine Ausmaße sind schon erstaunlich. Nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) sind die Nettomittelzuflüsse in offene Immobilienpublikumsfonds im Jahr 2019 um rund zwei Drittel auf annähernd elf Milliarden Euro gestiegen – so viel wie seit Jahren nicht mehr.

Erstaunlicher Run von Privatanlegern auf Immobilienfonds

Das erstaunt aus zwei Gründen: Erstens nehmen viele Fonds – darunter einige der größten und etabliertesten – derzeit keine Neugelder an, da sie im aktuellen Immobilienmarktumfeld nicht schnell genug mit dem Investieren nachkommen. Zweitens hat das Dauertief bei Zinsen und Renditen vor den Immobilienmärkten und damit auch vor Immobilienfonds nicht Halt gemacht. Bei den Marktführern in Deutschland lag die Performance in den vergangenen Jahren zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr, zum Teil auch darunter. Der Unterschied zum risikolosen Zins – etwa für Staatsanleihen – ist damit historisch gar nicht mal außergewöhnlich niedrig.

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Trotzdem dürfte so mancher Privatanleger neidisch auf die Möglichkeiten blicken, die professionellen Investoren offenstehen. Für Spezialfonds, die nur institutionellen Anlegern wie zum Beispiel Versicherungen, Banken oder Pensionskassen offenstehen, sind Renditen in doppelter Höhe und darüber hinaus nicht unüblich. Da drängt sich schnell der Eindruck auf, die wirklich rentablen Investments würden die Profis unter sich aufteilen und für die Privatanleger nur die Underperformer übriglassen. Doch dieser Eindruck täuscht. Für die Renditeunterschiede gibt es ganz handfeste, regulatorische sowie systemimmanente Gründe, die gerade den Interessen des privaten Kapitalanlegers dienen.

Fünf Gründe für die Renditeunterschiede von Publikums- und Spezialfonds

1. Offene Immobilienpublikumsfonds dürfen nur maximal 30 Prozent Fremdkapital aufweisen, Spezial-AIF hingegen bis zu 50 Prozent. Durch diesen größeren Finanzierungshebel, den sogenannten Leverage-Effekt, wächst auch das Renditepotenzial, zumal angesichts der historisch niedrigen Zinsen bei Immobilienfinanzierungen. Aufgrund der Vorrangigkeit des Fremdkapitals steigt mit steigendem Leverage auch das theoretische Ausfallrisiko für das Eigenkapital. Dieses Risiko möchte der Regulator mit der 30-Prozent-Grenze minimieren und nimmt dabei den Abschlag beim Renditepotenzial in Kauf.

2. Offene Immobilienpublikumsfonds müssen einen größeren Liquiditätspuffer aufweisen, denn die Anleger können – nach Verstreichen der Mindesthaltedauer und unter Berücksichtigung einer Rückgabefrist – ihre Fondsanteile wieder zurückgeben. Um dies selbst dann gewährleisten zu können, wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben, ist eine ausreichende Liquiditätsreserve notwendig. Bei Immobilienfonds für institutionelle Investoren hingegen gibt es solche Vorschriften nicht. Hier wird der Liquiditätsbedarf wesentlich flexibler und situationsgerichtet gesteuert. Dabei ist zu beachten, dass sich mit Liquidität derzeit praktisch keine Rendite erzielen lässt, zum Teil fällt sogar ein Negativzins an. Hohe Liquidität drückt deshalb das Renditepotenzial des Fonds, dient aber gleichzeitig der Sicherheit der Kapitalanlage. Bei den meisten großen offenen Immobilienfonds liegt die Liquiditätsquote derzeit bei 20 bis 25 Prozent. Seit 2013 beträgt die Mindesthaltedauer offener Immobilienfonds zwei Jahre und die Rückgabefrist ein Jahr. Ältere Fonds mit vielen Altanlegern, welche ihre Fondsanteile kurzfristiger zurückgeben können, benötigen deshalb einen besonders großen Liquiditätspuffer.

3. Die steuerliche Behandlung – gerade bei paneuropäischen Portfolios – sowie die Berechnung der internen Kosten können sich bei den beiden Fondskonstruktionen deutlich voneinander unterscheiden. Die Regelungen zu den auszuweisenden Kosten bei offenen Immobilienfonds sind durch die Umsetzung der europäischen Fondsrichtlinie MiFID 2 Anfang 2018 deutlich erweitert worden. Insgesamt sind die Prospekt- und Reporting-Pflichten für den Vertrieb und die Verwaltung von Publikumsfonds strenger als bei Spezialfonds, die nicht zuletzt aus diesem Grund professionellen Investoren vorbehalten sind. Doch mit diesem Mehr an Transparenz gehen natürlich gewisse Kosten einher.

4. Offene Immobilienpublikumsfonds investieren zumeist in ein breiter diversifiziertes Immobilienportfolio, um dem Privatanleger eine risikoaverse Kapitalanlage unter Vermeidung von Konzentrationsrisiken anzubieten. Institutionelle Investoren hingegen haben die Möglichkeit, auf der Ebene ihrer eigenen Portfolioallokation zu diversifizieren: Sie können selbst in mehrere Spezial-AIF investieren. Letztere können dann sehr spezifische Investments eingehen, die bei entsprechend höherem Risiko durchaus auch höhere Renditen erwirtschaften können. Die Diversifizierung und das Risikomanagement finden dann nicht auf Fondsebene statt, sondern auf der Anlegerseite.

5. Institutionelle Investoren müssen für ihre Investments regulatorisches Eigenkapital vorhalten. Versicherungen beispielsweise, die nach Solvency II reguliert werden, müssen ihre Immobilieninvestments mit in der Regel 25 bis 39 Prozent regulatorischem Eigenkapital in der eigenen Bilanz hinterlegen, je nach Fremdkapitalanteil beim Investment – unabhängig davon, ob es sich um eine hochwertige Core-Immobilie oder eine Projektentwicklung handelt. Die Folge ist eine relativ hohe Renditeerwartung – und damit einhergehend auch eine etwas höhere Risikobereitschaft. Privatanleger hingegen sind in der Regel stärker auf Sicherheit bedacht. Das macht sich am Ende bei der Rendite der Produkte bemerkbar.

Es gibt also durchaus gute Gründe für die oftmals etwas niedrigere Rendite eines offenen Immobilienpublikumsfonds im Vergleich zu einem Spezial-AIF. Das liegt zum einen an der unterschiedlichen Fondskonstruktion und zum anderen an den unterschiedlichen Schwerpunkten der Investoren, hat aber auch regulatorische Gründe. Letztlich dienen die Unterschiede in erster Linie den Interessen der Privatanleger. Übrigens gibt es sehr spezialisierte geschlossene AIF, an denen sich auch Privatanleger beteiligen können und die attraktive Renditen versprechen. Hierbei sollten Privatanleger allerdings genau hinschauen und zudem über ausreichend Kapital verfügen, um eigenständig diversifizieren zu können.

Foto: Real I.S.

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