24. September 2020, 06:31
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Immobilienverrentung: Verkaufen, ohne auszuziehen

Falls das Geld im Alter nicht reicht, aber eine Immobilie zur Verfügung steht und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, gibt es mehrere Möglichkeiten, die Rente aufzubessern, ohne die eigenen vier Wände gleich zu verkaufen. Die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler stellen mehrere dieser Modelle vor.

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Leibrente oder Zeitrente

Das bekannteste Modell ist die Immobilienverrentung, bei welcher der Eigentümer die Immobilie unter dem Verkehrswert verkauft. Der Käufer garantiert im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine zusätzliche Rente. Wie hoch der Betrag dieser Rente ist, hängt vom Wert der Immobilie sowie der verbleibenden Lebensdauer des Verkäufers ab. „Hier gibt es verschiedene Arten der Verrentung. Bei der Leibrente steht dem Verkäufer eine lebenslange Rente zu. Im Falle einer Zeitrente wird für die Tilgung des Kaufpreises eine Mindestlaufzeit vereinbart, die auch im Todesfall eine fortführende Auszahlung garantiert. Darum ist diese Art der Immobilienverrentung auch vererbbar“, sagt Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler.

Im Pflegefall

Für den Fall, dass Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt aus den eigenen vier Wänden ausziehen müssen, weil sie beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen müssen, kann mit dem Käufer ein Nießbrauchrecht (Recht jeglicher Nutzung) vereinbart werden. Dies ermöglicht es den Nießbrauchberechtigten, das ehemalige Zuhause beim Umzug ins Pflegeheim zu vermieten, um so die Pflegekosten zu decken. Das gilt beim einfachen Wohnrecht nicht. Der Nießbrauch sollte ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden.

Umkehrhypothek

Ein weiteres Modell ist die sogenannte umgekehrte Hypothek. Bei dieser Variante schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung ab. Die Immobilie bleibt dabei Eigentum des Besitzers. Die Hypothek hingegen wird in monatlichen Raten an den Eigentümer ausbezahlt. Im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung baut sich hierbei die Schuldenlast von Jahr zu Jahr auf, das Prinzip der Hypothek funktioniert also umgekehrt. „Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Wer sich dafür interessiert, muss beachten, dass die monatlichen Rentenzahlungen häufig deutlich niedriger sind als bei der Leibrente“, erklärt Klauser von McMakler.

Für wen es sich rechnet

Am meisten lohnt sich die Immobilienverrentung für Senioren ab einem Alter von 70 Jahren mit kleinen monatlichen Einnahmen oder geringen Schulden. Häufig ist diese Option der Altersversorgung auch für Immobilieneigentümer attraktiv, die entweder keine Erben haben oder nicht vererben möchten. Falls vererbt werden soll, stellt die Immobilienverrentung eine Möglichkeit dar, die Erben zu entlasten. Denn mit der Verrentung wird für eventuell anfallende Kosten im Alter vorgesorgt, für die andernfalls die Nachkommen Geld aufbringen müssten. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, mit Hilfe der Leibrente die Erbschaftssteuer einzusparen. Der Immobilienexperte von McMakler erläutert: „Wenn beispielsweise die Tochter ihre Eltern pflegt und dafür nach deren Tod das Elternhaus erbt, wird eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Die Eltern könnten ihrer Tochter schon zu Lebzeiten monatliche Beträge aus den Rentenzahlungen zukommen lassen, um sie direkt finanziell zu entlasten.“

Deswegen ist es ratsam, sich die eigene Situation genau anzusehen. „Ob eine Immobilienverrentung sinnvoll ist, kommt auf den Einzelfall an. Idealerweise gibt sie älteren Eigentümern Planungssicherheit in der Altersvorsorge und ein zusätzliches finanzielles Polster. Anfallende Kosten für die Instandhaltung oder Sanierung werden so gedeckt und ermöglichen einen genussvollen Lebensabend“, sagt McMakler-Experte Klauser.

Allerdings gibt es in Deutschland nur wenige Anbieter, die Immobilienfinanzprodukte wie die Immobilienverrentung anbieten. Die Leibrente ist zwar am geläufigsten, aber nicht populär. Modelle wie die Umkehrhypothek sind wegen ihrer rechtlichen Rahmenbedingungen für Banken und Sparkassen wenig attraktiv. „Anders sieht es beim Hausverkauf aus“, hebt Matthias Klauser von McMakler hervor. „Dieser wird von allen Beteiligten bevorzugt, da mit dem Verkauf Fakten für Käufer geschaffen werden und Verkäufer höhere Beträge erzielen können.“

Weiterführende Informationen zum Thema Immobilienverrentung sowie anschauliche Beispielrechnungen gibt es im Ratgeber-Teil auf der Website von McMakler.

Foto: Shutterstock

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