9. Juni 2020, 09:19
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Mietendeckel spaltet Berliner Wohnungsmarkt

Seit Ende Februar gilt in Berlin der Mietendeckel. Die Auswirkungen sind bereits deutlich sichtbar: Die Angebotsmieten von betroffenen Wohnungen (Baujahr vor 2014) sind innerhalb eines Jahres um 8 Prozent gesunken. Vor einem Jahr wurden für den Quadratmeter noch im Median 11 Euro verlangt, aktuell sind es 10,10 Euro.

Shutterstock 1007207608 in Mietendeckel spaltet Berliner Wohnungsmarkt

Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von Immowelt. Dafür wurden die Angebotsmieten in Berlin und seinen Bezirken von Januar bis Mai 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. Im gleichen Zeitraum haben sich die Preise von nicht regulierten Wohnungen, also Neubauten mit einem Baujahr ab 2014, um 17 Prozent erhöht.

„Unsere Befürchtungen haben sich leider bewahrheitet: Der Mietendeckel verschärft das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter. Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der immowelt AG. „Zusätzlich führt der Mietendeckel dazu, dass viele Mietobjekte aufgrund der zu geringen Rentabilität zum Verkauf angeboten werden und somit dem Mietmarkt entzogen werden. Die Politik sollte sich daher vielmehr auf die Schaffung von gefördertem Wohnraum konzentrieren, statt viele private Vermieter in finanzielle Nöte zu bringen.“

Größter Rückgang in Wedding

Wie stark die angebotenen Mietpreise gefallen sind, unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk. Am stärksten hat sich der Mietendeckel in Wedding ausgewirkt. Von 2019 auf 2020 sind die Preise für Bestandswohnungen um 18 Prozent zurückgegangen. Vor einem Jahr lag die mittlere Miete noch bei 12 Euro und damit über dem Berliner Durchschnitt. Nach dem Rückgang liegt sie aktuell nicht nur darunter, sondern mit 9,80 Euro pro Quadratmeter sogar unter der 10-Euro-Marke. Auch in Neukölln (-15 Prozent), Reinickendorf (-11 Prozent) und Tempelhof (-10 Prozent) sind die Mieten darunter gerutscht.

Teuerste Mieten in Friedrichshain

Insgesamt gehen in 19 von 23 untersuchten Bezirken die Mieten zurück. Selbst in den beliebtesten und dadurch auch hochpreisigen Gegenden sinken die Preise. Im teuersten Berliner Bezirk Friedrichshain gehen die Quadratmeterpreise um 5 Prozent auf 14 Euro zurück. In Mitte kosten Mietwohnungen im Mittel 11 Prozent weniger. Schöneberg (-16 Prozent) und Charlottenburg (-13 Prozent) weisen laut der Analyse sogar noch größere Rückgänge auf.

Die hohen Rückgänge hängen damit zusammen, dass die Mieten in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Nachfrage explodiert sind – allein von 2011 bis 2018 ist die Hauptstadt um mehr als 300.000 Einwohner gewachsen. Der Markt konnte diesem Ansturm nicht standhalten, sodass sich Angebotsmieten teilweise verdoppelt und deutlich von den Werten im Mietspiegel entfernt haben. Da sich das neue Gesetz bei der Festlegung der Miete auf den Mietspiegel bezieht, dreht sich dieser Trend allmählich wieder um. Viele Vermieter scheinen aber nach wie vor verunsichert zu sein, ob das Gesetz juristisch Bestand hat. Denn in einigen Inseraten wird darauf hingewiesen, dass die Miete zwar an den Mietendeckel angepasst ist, sollte das Gesetz aber wieder gekippt werden, die Miete nach oben korrigiert wird.

Hohenschönhausen mit großem Plus

Doch nicht in allen Vierteln lassen sich die Auswirkungen des neuen Gesetzes feststellen. In Hohenschönhausen ziehen die Mieten weiter stark an. Ein Plus von 11 Prozent ist die größte Steigerung aller Bezirke. Auch im benachbarten Weißensee (+1 Prozent) sowie in Köpenick und Prenzlauer Berg (je 0 Prozent) sind noch keine Rückgänge zu vermerken.

Der Mietendeckel wurde Ende Januar vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und sieht ein Einfrieren der Mieten von Bestandswohnungen mit Baujahr vor 2014 auf den Stichtag der Ankündigung (18.6.2019) vor. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Maßstab hierfür ist das Preisniveau des aktuellen Berliner Mietenspiegels.

Foto: Shutterstock

8 Kommentare

  1. @Ronny Marquardt. Der Mietendeckel ist nicht gerechtfertigt weil absolut ungerecht, wie hier schon beschrieben. Er ist genauso ungerecht, wie die Mietpreisbremse, allerdings ist die Ungerecht für die Mieter. Was gerecht wäre, wäre die Löcher der Mietpreisbremse zu stopfen, gerecht für Mieter und Vermieter, dann gäbe es auch keine 50er Jahre Wohnung, unsaniert, für 22 Euro den QM.

    Kommentar von Mi Schmidt — 15. Juni 2020 @ 10:46

  2. @Eleonora Nagel: Hier einmal ein Link zu einer Immobilie, die sich lediglich zwei Straßen von meiner Wohnung befindet. Aufgerufen wird ein Quadratmeterpreis von mehr als 28 Euro/kalt. Da ist nichts mit Spreeblick und Luxus. https://www.immobilienscout24.de/expose/119517072?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2Fde%2Fberlin%2Fberlin%2Fmitte-mitte%2Fwohnung-mieten%3Fnumberofrooms%253D2.0-%2526livingspace%253D-40.0%2526sorting%253D3%2526enteredFrom%253Dresult_list%26exposeId%3D119517072&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=fd5b6a82-4311-30f7-98fc-e6a3ad46b029&searchType=district#/ Ich denke das sollte man sittenwidrig nennen dürfen oder etwa nicht? Ihre 10 Euro/ kalt pro Quadratmeter sind ja auch völlig berechtigt. Wahrscheinlich auch 11 oder 11,50 Euro/kalt qm. Aber wie hier beidem Beispiel sieht man, dass sich hier jemand versucht zu bereichern. das Problem ist, dass Menschen eine Unterkunft benötigen und ggf. in einer 40 Quadratmeter Wohnung – egal wie diese ausgestattet/ in welchem Zustand diese ist – notgedrungener Weise diesen hörenden Preis zahlen müssen. Ich stimme Ihnen zu, dass es nicht gerechtfertigt ist, eine komplett sanierte Altbauwohnung mit hochwertiger Ausstattung (bzw. Wohnung mit Fertigstellung vor 2014) nicht zu höheren Preisen vermieten zu können. Es sollte nicht auf das Baujahr des Hauses, sondern auf den zustand der Wohnung ankommen. Aber viele Eigentümer/ Investoren von Immobilien meinen “Ich kauf dann mal ne Immobilie und vermiete die – aber Investieren in Sanierung brauch ich nicht machen!” das sind und bleiben die schwarzen Schafe, da Sie sich mit der Wohnungsknappheit bereichern. PS: Falls Ihre Wohnung mal frei werden sollte oder ggf. frei ist: Ich zahle Ihnen auch – je nach Lage und Ausstattung 12 Euro/kalt. Somit zahle ich weniger Miete und Ihre Wohnung hat sich schneller amortisiert 🙂

    Kommentar von Ronny Marquardt — 14. Juni 2020 @ 13:24

  3. @Ronny Marquardt: Die Rechnung ist relativ witzig. Wenn ein Mieter eine Wohnung bereits zweimal abbezahlt hat seit 1950 gehe Sie hier von einem Vermieter aus der die Wohnung 1950 als 20 jähriger erworben hat und inzwischen 90 Jahre alt ist. Wie realistisch ist es so zu tun als wäre dies für eine signifikante Anzahl an Vermietern zutreffend? Im aktuellen Umfeld brauchen sie mit dem Mietendeckel für eine 1950 erbaute Wohnung alleine 5 Jahre um alleine mal die Grunderwerbssteuer wieder reinzuholen. Ihre Ausführungen sind leider in keinster weise realitätsnah.

    Kommentar von Tim Witt — 12. Juni 2020 @ 09:05

  4. @Ronny Marquardt. Reden wir über die gleiche Stadt bzgl. der Mieten? 22€ pro Quadratmeter können Sie in Berlin für einen Luxusneubau mit Spreeblick verlangen. Sie biegen sich ihre Rechnung aber sehr phantasievoll zurecht. Selbstverständlich hat derjenige, der vor Jahrzehnten gekauft oder geerbt hat auch eine höhere Rendite. Wer jedoch in den letzten 10 Jahren gekauft hat, der muss sehr viel strenger kalkulieren. Ich habe 2012 für 410000€ eine Immobilie erworben und habe eine Nettomiete von ca. 800€ mtl. , 10€ pro Quadratmeter. Es dauert über 40 Jahre, bis ich den ursprünglichen Kaufpreis zurück habe. In den 40 Jahren sind mindestens zwei neue Gasetagenheizungen und zwei Bäder nötig, ebenso neue Elektik, Aufarbeitung der Dielen, neue Küchen inclusive der Geräte usw. geschätzte Geamtkosten in den 40 Jahren mindestens 60000€, die nochmal zusätzlich anfallen. Wer heute in Berlin eine Wohnung erwirbt, muss pro Quadratmeter in saniertem Zustand mindestens 4500€ bezahlen. Es galt einmal die Faustregel, dass die Jahresnettomiete X 25 Jahre den Kaufpreis ergeben sollte, damit sich das Investment lohnt. Nun stellen wir uns mal vor, es kauft jemand eine 100 Quadratmeter große Wohnung für 450000€, Plus Kaufnebenkosten 18% für Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar und Grundbuchgebühren = 81000€, Gesamtpreis: 531000€. Pro Quadratmeter müsste dann an Miete fällig werden: 531000:25=21240€ Jahresmiete. Diese geteilt durch 12 Monate ergibt 1770€ Monatsmiete: 100 Quadratmeter= 17,70€. Wurde die Immobilie nach 2014 gebaut, können Sie diesen Preis auch verlangen. Haben Sie jedoch bis Ende Dezember 2013 eine begehrte Altbauwohnung teuer saniert ( so wie ich ), dann war das alles vergebens, obwohl der Komfort dem einer Neubauwohnung entspricht, Stuck in allen Zimmern gratis dazu. Ich müsste bei meiner Wohnung eigentlich Netto 1366€ bekommen, habe aber abzüglich Steuern und Instandhaltungsrücklage nur 800€. Sie verstehen jetzt hoffentlich ,warum aus meiner Sicht dieser Mietendeckel ungerecht ist. Teuer sanierter Altbau wird abgewertet und dadurch wird er in Zukunft auch nicht mehr ausreichend saniert und verfällt wieder. Wir haben in Berlin einen Altbau-, und Neubaumietennarkt, der willkürlich ins Leben gerufen wurde. Man kann nicht teuer bauen oder sanieren und billig vermieten. Die Ansprüche der Mieter sind unterschiedlich, ebenso deren verfügbares Einkommen, dementsprechend sollte auch für jeden eine passende Wohnung verfügbar sein. Jetzt profitieren aber besonders die gutverdienenden Mieter in sanierten Altbauten von dem Mietendeckel, die sich jetzt für das gleiche Geld noch größere Wohnungen mieten können und damit noch mehr Wohnraum bei der vorhandenen Knappheit beanspruchen können. Erklären Sie mir mal bitte warum Sie das gut finden, schließlich unterstützen Sie den Mietendeckel.

    Kommentar von Eleonora Nagel — 11. Juni 2020 @ 16:12

  5. @Eleonora Nagel: Vielen Dank für Ihren Kommentar. Gerne möchte ich Ihnen kurz erläutern, wie es sein kann, dass einige Mieter die Immobilie des Vermieters zweimal abbezahlt haben. Gehen wir einmal davon aus, dass jemand in einer Altbauwohnung (Baujahr 1950) wohnt. In dieser wurde seither lediglich ein- bzw. zweimal das Bad saniert. Die Immobilie besitzt noch immer den ersten Boden, sprich Dielen aus dem Jahr 1950, die lediglich einmal abgezogen wurden. Die Heizungsanlage ist aus den 1980ern und der Herd irgendwie um Mitte der 1990er Jahre. Letzte Badsanierung 1994/95. Der Vermieter hat die Immobilie (35 Quadratmeter) seit 1950 im Besitz und verlangt seit 2013 einen QM-Preis von 22 Euro/kalt. Jetzt können wir ja mal gemeinsam rechnen. Gerechnet von Januar 2013 an einschl. Juni 2020 sind wir bereits bei 69.300 Euro (ca. 140k in DM). Jetzt können wir gerne noch etwas weiter zurückspringen und den Zeitraum von Erstbezug 1950 bis Januar 2013 – sprich 53 Jahre hinzurechnen. Bei lediglich gering”st”er Investition einer Badsanierung (ggf. 2), anteiligen Kosten, wie Heizungsanlage, Hausgeld etc. wollen Sie mir allen ernstes erzählen, dass diese Immobilie noch nicht zwei Mal abgezahlt wurde? Sicherlich soll jeder, der investiert davon profitieren – aber nicht ausschließlich auf Kosten anderer. Und dies ist kein Einzelfall. Jeder benötigt Wohnraum, aber das bitte zu normalen Mietpreisen. Zumal die Verdienstsituation in Berlin nicht gerade so ist, dass der Durchschnitt bei 3k netto liegt!
    Ich sprechen nicht für diejenigen, die im Besitz Immobilien sind und regelmäßig investieren – bspw. in Sanierungen oder Neubau. Es gibt leider solche und solche. Aber um den schwarzen Schafen, die Null investieren, sich ihre seit mehr als 50 Jahren in Besitz befindlichen Immobile weiter zu bereichern sollte – nein MUSS durch den Mietendeckel der Geldhahn zugedreht werden! Und wer meint, mit Immobilien nicht genug zu verdienen, also wem es zu wenig ist, der sollte in andere Dinge investieren um einen höheren ROI zu erzielen. Aber das ist ja meist mit Risiko verbunden – deswegen immer schön Immobilien kaufen und sich über die Mieter mit Quadratmeterpreien von 20 Euro und mehr bereichern!

    Kommentar von Ronny Marquardt — 10. Juni 2020 @ 17:40

  6. @ Ronny Marquardt. Sie gehen von absolut unrealistischen Renditen aus. Diese liegen durchschnittlich Brutto bei max. 4%, Netto unter 2%. Wie kann man dann in einem Leben zweimal eine Immobilie abbezahlen? Ich habe 2012 und 2015 Immobilien in Berlin gekauft und diese amortisieren sich beide erst ab ca. 45 Jahren und lohnen sich auch nur für Eigennutzer oder wenn man diese an seine Kinder vererben möchte. Aufgrund des Mietendeckels bereue ich, dass ich in Berlin investiert habe und werde eine der beiden Immobilien in absehbarer Zeit auch wieder verkaufen, falls der Mietendeckel bleibt. Lassen Sie sich doch mal von einem Badbauer einen Kostenvoranschlag für ein neues Badezimmer erstellen und rechnen dann mal aus, wie viele Jahre es dauert, bis Ihr Vermieter dieses neue Bad von der Nettomiete abbezahlt hat. Ihr Vermieter zahlt mtl. Wohngeld, Steuern auf die Mieteinnahmen und muss Rücklagen bilden für Sanierungsarbeiten in der Wohnung. Außerdem trägt jeder Vermieter das Risiko des Mietausfalls und des Vandalismus. In Berlin werden die Mietwohnungen zu ca. 60-70% von privaten Vermietern gestellt, die für ihr Investment auch einen Gewinn erzielen müssen, weil sonst niemand mehr investiert. Das Geschimpfe auf Vermieter, dass diese sich auf Kosten des Mieters übermäßig bereichern, ist nicht gerechtfertigt. Es gibt zwar schwarze Schafe, die das Maximum an Miete ausschöpfen, die sind aber in der Minderheit und gegen die kann man auch gerichtlich vorgehen. Es bleibt jedem selbst überlassen, sich eine Immobilie gemäß der eigenen Vorstellungen zu kaufen. Kein Vermieter ist dazu verpflichtet zum Nulltarif ein Dach über dem Kopf zur Verfügung zu stellen. Ich persönlich muss mich viele Jahre finanziell erheblich einschränken und auf vieles verzichten, was meine Mieter nicht tun müssen. Der Mietendeckel ist eben deswegen nicht gerechtfertigt, weil er nicht kostendeckend ist.

    Kommentar von Eleonora Nagel — 10. Juni 2020 @ 10:57

  7. Der Mietendeckel ist absolut gerechtfertigt. Ich kann einige Passagen aus Ihrem “Kommentar von Eleonora Nage” absolut nicht nachvollziehen. Viele Mietwohnungen in Berlin sind durch horrende Kaltmietpreise bereits zweifach abgezahlt, so dass der Eigentümer sich eine goldene Nase verdient hat. Zudem hat dieser in meiner Wohnung nichts investiert – geschweige denn mal neue Fenster oder gar anderweitig investiert, um Nebenkosten zu senken. Von daher hoffe ich, dass das BVerfG die Klage zurückweist. Zumal viele der Eigentümer, welche eine Miete von teilweise 20 Euro/kalt/m2 verlangen auch anderweitig investieren können, um einen guten ROI zu erzielen.

    Kommentar von Ronny Marquardt — 9. Juni 2020 @ 21:42

  8. Der letzte Satz des Artikels ist irreführend. Die neuen Mietobergrenzen orientieren sich nicht am aktuellen, sondern am Mietspiegel von 2013. Genau das ist ja der Skandal. Im Frühjahr 2019 wurde der Mietspiegel von RRG erstellt und für gut befunden, kurz danach wurden neue und sehr viel niedrigere Obergrenzen aus dem Hut gezaubert. Der größte Kritikpunkt am Mietendeckel ist meiner Meinung nach das rückwirkende Absenken von Mieten, weil dadurch für den Vermieter keine Planungssicherheit mehr besteht. Die Kreditrate wird mit der Bank in der Regel in der Höhe der zu erziehenden Miete vereinbart. Einerseits wurde gerade von der Regierung dazu geraten, privat für die Rente vorzusorgen, andererseits lässt man genau diese kleinen Privatvermieter jetzt im Regen stehen. Es ist unumstritten, dass gutverdienende Mieter in sanierten Altbauten die größten Profiteure des Mietendeckels sind. Warum das? Dieser Deckel wurde willkürlich und fern jeglicher Realität erstellt. Berlin hat den niedrigsten Wert an Sozialwohnungen unter deutschen Großstädten und die vorhandenen sind zu 70% fehlbelegt, ohne dass eine Fehlbelegungsrate gezahlt werden muss. Warum auch das? Man hätte zur Mietpreisstabilisierung einfach die schwarzen Schafe auf dem Wohnungsmarkt zur Verantwortung ziehen müssen, die Mietenbremse länger wirken lassen sollen und selbstverständlich mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen müssen. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis und jeder staatliche Eingriff würgt den Wohnungsmarkt ab. Ich kann nur hoffen, dass dieser Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht noch vor Ende November 2020 für verfassungswidrig erklärt wird, damit die Mietabsenkungen und zu erwartenden Klagen ausbleiben. Es werden Mieter und Vermieter gegeneinander ausgespielt, obwohl die Mietverträge in beiderseitigem Einvernehmen geschlossen wurden. Ich würde gerne mal erleben, wie die Verantwortlichen des Mietendeckels darauf reagieren würden, wenn ihre Diäten auf den Stand von 2013 abgesenkt werden würden.

    Kommentar von Eleonora Nagel — 9. Juni 2020 @ 11:17

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Grüne wollen Marktmacht der großen Wirtschaftsprüfer aufbrechen

Die Grünen wollen die Marktmacht der vier großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften aufbrechen. Die finanzpolitische Sprecherin der Grünen-Bundestagsfraktion, Lisa Paus, sagte, öffentliche Aufträge müssten auch an mittelständische Wirtschaftsprüfer gehen. Außerdem forderte sie eine strikte Trennung von Beratung und Wirtschaftsprüfung.

mehr ...

Immobilien

Prognose: Immobilienmarkt trotzt der Coronakrise

Der Immobilienboom in Deutschland wird nach Einschätzung von Fachleuten der Coronakrise weiter trotzen. Ein großer Teil der Treiber bleibe trotz der Pandemie intakt, heißt es in einer Prognose des Hamburger Gewos Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung.

mehr ...

Investmentfonds

Ninty One sieht bei Aktien die Schwellenländer ganz vorne

Im Aktienbereich bieten der Fondsgesellschaft Ninety One zufolge aktuell vor allem Schwellenländerwerte interessante Anlagemöglichkeiten. Daher bevorzugt die Gesellschaft entsprechende Aktien momentan gegenüber europäischen und US-Werten. Zur Begründung verweisen die Experten unter anderem auf die bislang effektivere Bekämpfung der Corona-Krise in den Emerging Markets, verglichen mit anderen Regionen.

mehr ...

Berater

Allianz Private Krankenversicherung überarbeitet Optionstarif Option Flexi Med

Die Allianz Private Krankenversicherung (APKV) hat ihren Optionstarif Option Flexi Med überarbeitet. Ab sofort werden allen Kunden volle Kalenderjahre, die sie in diesem Tarif versichert sind, als so genannte „leistungsfreie Zeit“ gutgeschrieben.

mehr ...

Sachwertanlagen

Corestate: Mega-Deal mit ehemaligem Quelle-Areal in Nürnberg

Der Immobilien- und Investment-Manager Corestate Capital Group hat den Hauptabschnitt der Trophy-Quartiersentwicklung “The Q” in Nürnberg für einen Fonds der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) erworben. Das Investitionsvolumen der Transaktion beläuft sich auf über 300 Millionen Euro. 

mehr ...

Recht

Freiwilligendienste zählen auch für die Rente

Freiwilligendienste und freiwilliger Wehrdienst gelten als Beschäftigung. Wer sich hier engagiert, tut zugleich etwas für sein Rentenkonto. Darauf weist die Deutsche Rentenversicherung hin.

mehr ...