4. Juni 2020, 06:52
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Servicewohnen für Senioren: Der zweite Boom der Babyboomer

Die Geschichte der Babyboomer ist eine Erfolgsstory. Geboren in den Jahren des Wirtschaftswunders, sorgten sie in den vergangenen Jahrzehnten für eines der wirtschaftlich stärksten und politisch stabilsten Länder der Welt. Auch deshalb zählt diese Generstion zu den wohlhabendsten der Geschichte. Doch in den 2020er Jahren werden die Babyboomer in eine neue Phase ihres Lebens und größtenteils in den Ruhestand treten. Daraus ergeben sich gute Chancen für Privatinvestoren, die in Immobilien investieren möchten. Ein Beitrag von Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender der Terragon AG

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Michael Held, Terragon

Denn angesichts des Mangels an altersgerechten Wohnungen in ganz Deutschland wird der Renteneintritt von Millionen von Menschen zu einem deutlichen Aufschwung bei Wohnungen mit optionalen Serviceangeboten führen: „Die Herausforderung beim Betreuten Wohnen für die nächsten Jahre wird sein, die Versorgung einer zahlenmäßig größeren und gleichzeitig älteren Alterskohorte der Senioren sicherzustellen“, so das Urteil im Frühjahrsgutachten des Branchenverbands Zentraler Immobilienausschuss (ZIA) aus dem Februar 2020. Grundlage dafür ist auch die hohe Lebenserwartung. Bis 2030 wird die Zahl der über 65-Jährigen um 28 Prozent auf 21,8 Millionen, jene der über 80-Jährigen um sogar 38 Prozent auf 6,2 Millionen steigen. Hochrechnungen zeigen: Bis 2035 sollten 64 Milliarden Euro in betreutes Wohnen fließen, um die Versorgung für die kommenden Jahrzehnte sicherzustellen.

Bedeutende Versorgungslücke

Die Chance für Anleger ist umso größer, weil schon heute eine signifikante Versorgungslücke für die ‚neuen Senioren‘ besteht. In deutlich größerem Umfang als vorangegangene Generationen legen die Babyboomer Wert auf einen aktiven und selbstbestimmten Ruhestand in den eigenen vier Wänden – schließlich sind sie auch deutlich gesünder und fitter. Einem Gesamtbedarf von 865.000 Wohneinheiten in Kommunen mit mehr als 5.000 Einwohnern steht ein Angebot von lediglich etwa 300.000 Service-Wohnungen gegenüber. Es fehlen also aktuell mehr als eine halbe Million Einheiten.

Die Suche nach verfügbaren Angeboten, die der individuellen Einkommens- und Vermögenssituation entspricht, gleicht in der Nähe des Wohnorts für viele Senioren schon heute der sprichwörtlichen Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Und diese Situation wird sich ohne verstärkten Neubau weiter verschärfen: Bis ins Jahr 2035 wird diese Lücke noch einmal um etwa 200.000 Wohnungen wachsen.

Großer Bedarf – fast überall in Deutschland

Dabei variiert der Bedarf sowohl regional als auch zwischen den einzelnen Segmenten. Als bedarfsdeckend wird aus medizinischer und sozialer Perspektive ein Versorgungsgrad von fünf Prozent der Haushalte von über 70-Jährigen definiert – für 20 Haushalte müsste in einer Stadt also je eine Service-Wohnung bereitstehen. Doch ein solcher Wert wird fast nirgendwo in Deutschland erreicht. Während die Lage in Hamburg mit 4,9 Prozent oder in Berlin mit 3,5 Prozent verbesserungswürdig, aber nicht dramatisch erscheint, zeigt sich in anderen Regionen eine eklatante Unterversorgung: In Rheinland-Pfalz, Thüringen und dem Saarland liegt die Quote bei einem Prozent. Die niedrigsten Werte ergeben sich in der Gesamtschau in den östlichen Bundesländern, doch schon der bundesweite Durchschnitt offenbart mit einem Versorgungsgrad von 1,8 Prozent dringenden Handlungsbedarf.

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Angebotsmangel im Premiumsegment

Blickt man auf die unterschiedlichen Ausstattungs- und Servicekategorien, wie sie das Sternesystem der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif) darstellt, zeigt sich gerade im Premium-Segment ein überproportionaler Angebotsmangel. Allein im Vier- und Fünf-Sterne-Segment beim Service-Wohnen besteht den eine Unterversorgung von aktuell 90.000 bis 100.000 Wohnungen. Dies ergibt sich erneut aus dem Versorgungsgrad, der regional zwischen 0,07 (Saarland und ostdeutsche Bundesländer) und 0,64 Prozent (Hamburg) variiert. Eine Quote von 0,75 Prozent würde den tatsächlichen Bedarf decken – sie wird jedoch in keiner der deutschen Städte erreicht. Mit dem Renteneintritt der Babyboomer verschärft sich der Angebotsmangel auch in diesem Bereich weiter: Bis 2035 wird der Bedarf um weitere 33.000 Service-Wohnungen in Premium-Qualität steigen.

Babyboomer können den Wandel zum Großteil alleine stemmen

Während im herkömmlichen Wohnbereich viel über die Notwendigkeit diskutiert wird, bezahlbare Wohnungen für die einkommensschwächeren Teile der Bevölkerung zu schaffen, verfügen die Babyboomer über eine gute wirtschaftliche Ausgangslage. Anleger finden daher eine sehr gute Ausgangslage für eine positive Wertentwicklung ihrer Wohnungen: Die relativ hohe Zahl gutsituierter Haushalte trifft beim Service-Wohnen auf gestiegene Ansprüche an Komfort, Flexibilität und Mobilität. Im Mittel lassen sich dadurch mittlere monatliche Mieten von 1.100 Euro realisieren.

Das stellt eine hervorragende Basis für erfolgreiche Investments in diesem Bereich da, gerade in Zeiten niedriger Finanzierungskosten. In der Spitze sind die Voraussetzungen sogar noch etwas besser: Für Vier- und Fünf-Sterne-Wohnungen, die sich durch großzügigere Grundrisse, eine bessere Ausstattung und mehr Serviceangebote auszeichnen, werden durchschnittlich 2.100 bis 2.800 Euro pro Monat bezahlt.

Hohes Gesamtinvestitionspotenzial

Diese Ausgangssituation führt zu dem bereits erwähnten Gesamtinvestitionspotenzial von 64 Milliarden Euro bis 2035. Die Kosten für Neubau und Instandhaltung von Service-Wohnungen sind dabei durch die Senioren allein aus ihrem Einkommen aus Renten und Vermögenserträgen finanzierbar. Sollte der Sozialstaat, was keineswegs ausgeschlossen ist, weitere Finanzhilfen für die Anpassungen an den demografischen Wandel bereitstellen, könnten in den kommenden 15 Jahren sogar bis zu 100 Milliarden Euro in die Schaffung von Servicewohn-Angeboten fließen.

Die große Zahl der Babyboomer sowie ihr Bedürfnis nach einem selbstbestimmten ‚dritten Frühling‘ ist für private Investoren daher eine Chance, sich selbst ein Vermögen aufzubauen, das sie für das Alter absichert. Und wer bereits in jüngeren Jahren eine altersgerechte Wohnung mit Serviceangebot erwirbt, investiert auch unter einem anderen Aspekt in die eigene Zukunft: In vielen Fällen kann sie nach dem Renteneintritt zum eigenen Zuhause werden und auch kommenden Generationen einen aktiven Ruhestand ermöglichen.

Foto: Terragon

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