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Wie günstige Bauzinsen Eigenheimbesitzer schneller schuldenfrei machen

Das eigene Zuhause aus Eigenkapital finanzieren – das können sich die wenigsten Menschen leisten. Für alle anderen bedeutet das: Sie müssen für Haus oder Wohnung einen Kredit abbezahlen. Eine aktuelle Studie von Interhyp, in der die Daten von knapp 100.000 Finanzierungen ausgewertet wurden, kommt jetzt zu dem Ergebnis, dass Kreditnehmer in Deutschland wesentlich früher schuldenfrei sein können als beim Erstkredit geplant.

Mirjam Mohr, Interhyp: “Die wichtigste Erkenntnis der Studie ist für uns, wie viel wertvolle Zeit die Menschen durch eine schnellere Rückzahlung des Darlehens gewinnen.”

Entscheidend ist, dass nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist eine optimierte Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird, möglicherweise auch durch einen Wechsel der Bank. Die Konditionen sind aufgrund des aktuellen Zinsumfeldes deutlich günstiger als bei der Erstfinanzierung. Sie liegen heute oft nur bei einem Drittel der ursprünglichen Konditionen.

Darüber hinaus bietet die richtige Anschlussfinanzierung auch die Möglichkeit, den neuen Kredit an die aktuelle persönliche und finanzielle Situation anzupassen. Interhyp hat in einer Modellbetrachtung geprüft, wie hoch das zeitliche und finanzielle Einsparpotenzial der Konditionen nach zehn Jahren sind – im Vergleich zu den ursprünglich abgeschossenen Konditionen eines zehnjährigen Darlehens in den Jahren 2009 bis 2011.

Das Ergebnis: Durchschnittlich fünfeinhalb Jahre früher können Kreditnehmer auf diese Weise ihre Schulden vollständig getilgt haben – unter der Annahme der Modellbetrachtung, dass der neue günstige Zins über die Restlaufzeit gleichbleibt. Die Geldersparnis beträgt im Durchschnitt rund 57.000 Euro. „Die wichtigste Erkenntnis der Studie ist für uns, wie viel wertvolle Zeit die Menschen durch eine schnellere Rückzahlung des Darlehens gewinnen und dadurch entlastet werden. So wird mehr Sicherheit fürs Alter erreicht. Eigenheimbesitzer sind meist sehr froh, wenn sie ihren „Schuldenfrei-Tag“ durch niedrige Zinsen eher erreichen“, so Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft der Interhyp AG.

Saarland und Schleswig-Holstein bei Zeitersparnis vorn

Im Westen und im hohen Norden der Republik können Eigenheimbesitzer die Zeit bis zu ihrem „Schuldenfrei-Tag“ im Schnitt am meisten verkürzen: sechs Jahre und drei Monate könnte die Zeitersparnis im Saarland und in Schleswig-Holstein betragen. Es folgen Hamburg mit fünf Jahren und zehn Monaten und Baden-Württemberg mit fünf Jahren und neun Monaten Einsparpotenzial. Mirjam Mohr: „Die Möglichkeit einer so erheblichen Zeitersparnis gegenüber der ursprünglichen Planung ist vielen Menschen, die Haus oder Wohnung gekauft haben, gar nicht bewusst. Besonders jetzt, in der Phase eines historisch günstigen Zinsniveaus, sollte das Einsparpotenzial einer optimierten Anschlussfinanzierung unbedingt geprüft werden.“

In Bremen und Sachsen-Anhalt über vier Jahre Zeitersparnis

Immobilienkreditnehmer in Bremen und Sachsen-Anhalt können mit einer klugen Anschlussfinanzierung im Schnitt vier Jahre und acht Monate bzw. vier Jahre und fünf Monate sparen. „Jedes Jahr, das man eher schuldenfrei genießen kann, ist ein gewonnenes Jahr“, ergänzt Mirjam Mohr. „So empfindet es die Mehrzahl unserer Kunden, die mit unserer Hilfe das Optimierungspotenzial ihrer Finanzierung voll ausgeschöpft haben.“

Gerade jetzt in Hinblick auf die Corona-Krise ist das Bedürfnis nach Sicherheit besonders ausgeprägt. Da bietet es sich für bestehende Kreditnehmer an, sich um eine optimale Anschlussfinanzierung zu bemühen – damit der Kredit weiterhin zukunftssicher ausgerichtet ist und der Schuldenfrei-Tag schneller erreicht wird.

Interhyp zeigt das zeitliche Einsparpotenzial bei der Anschlussfinanzierung in den Landkreisen in einer großen Deutschlandkarte auf. Es reicht von zwei Jahren und elf Monaten im Kyffhäuserkreis bis zu sieben Jahren und zehn Monaten in Emden.

Spitzenreiter beim finanziellen Einsparpotenzial

Wenn man die Bundesländer vergleicht, kann man am meisten Geld bei einer Anschlussfinanzierung in Hamburg sparen, eine Summe von im Schnitt rund 71.000 Euro. Allerdings ist hier auch der ursprüngliche Kaufpreis mit durchschnittlich rund 320.000 Euro am höchsten. Unter den Landkreisen hält Starnberg in Oberbayern den Rekord. Die Kreisstadt weist bei diesem Vergleichsmaßstab mit rund 112.000 Euro das höchste finanzielle Einsparpotenzial auf. Hier liegt der ursprüngliche durchschnittliche Kaufpreis bei über 530.000 Euro.

Der Grund für die unterschiedlichen Sparchancen: Die Zinsen variieren je nach Kreditinstitut. Und auch die Kaufpreise, das persönliche Einkommen und die daraus resultierende Darlehenshöhe zusammen mit der Höhe der Raten führen zu regionalen Differenzen. Über die Laufzeit eines Kredits können sich Zehntelprozentpunkte Unterschied im Zins zu mehreren Tausend Euro aufsummieren – und zu einer entsprechend verkürzten Restlaufzeit führen.

Die Sparchancen für den eigenen Immobilienkredit im Vergleich zur ursprünglichen Konstellation beim Erstkredit können interessierte Eigenheimbesitzer jetzt selbst ermitteln. Dazu dient ein nutzerfreundlicher Onlinerechner, der den persönlichen „Schuldenfrei-Tag“ berechnet. Unter www.schuldenfrei-tag.de stellt Interhyp den Onlinerechner als erste Orientierungshilfe zur Verfügung. Dort können Interessierte mit Hilfe der Deutschlandkarte auch einen Überblick zu den durchschnittlichen Einsparpotenzialen in den Landkreisen gewinnen.

Über die Studie

Interhyp hat knapp 100.000 Finanzierungen aus unternehmenseigenen Daten untersucht. Die Datenanalyse umfasste Finanzierungsjahrgänge von 2009 bis 2011. Die Zinsbindung der ersten Finanzierungen, die auf 10 Jahre angelegt waren, endete im letzten Jahr – viele Kreditnehmer müssen aktuell und in den kommenden zwei Jahren darüber entscheiden, wie lange sie auf ihren „Schuldenfrei-Tag“ noch warten wollen.

Neben den Informationen zu den zeitlichen und finanziellen Einsparpotenzialen hat Interhyp durchschnittliche Daten zu den Immobilienobjekten erhoben: Kaufpreis, initiale Darlehenssumme, Restschuld pro Objekt und durchschnittliche Monatsrate.

Für die Berechnung wurden zwei Laufzeiten verglichen: Zum einen die Laufzeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit, die bei Abschluss des Darlehens im Jahr 2009 bis 2011 aufgrund der damaligen Zinssätze und monatlichen Rate zu erwarten war. Zum anderen die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit, wenn die Darlehensnehmer nach zehn Jahren zu einem günstigen Anschlusskredit wechseln und der günstige Zins sowie die Rate bis zum Ende der verbleibenden Laufzeit gleichbleiben. Die zeitliche Differenz der beiden Laufzeiten ist das Sparpotenzial in Monaten. Für die Berechnung des finanziellen Sparpotenzials wurde die Differenz der Zinskosten der kompletten Laufzeiten in beiden Fällen ermittelt.

Fotos: Shutterstock, Interhyp