- Finanznachrichten auf Cash.Online - https://www.cash-online.de -

Club Deals: “Stärken ausspielen”

Der Club Deal gilt als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Gastkommentar von David Czyzewski, Taurus Investment Holdings

David Czyzewski, Senior Vice President bei Taurus Investment Holdings

Immobilien sind, wie der Name schon sagt, immobil und illiquide. Investoren wollen jedoch Flexibilität, um ihr Kapital an der jeweils gewinnbringendsten Stelle zu investieren. Dennoch sind Immobilien zum neuen weltweiten Liebling von Investoren geworden. Dumping-Zinsen machen Investitionen beliebt, die unter normalen Marktbedingungen keine Beachtung fänden. Das ist kritisch zu sehen.

Offene Immobilienfonds gelten als Allheilmittel für die Illiquidität von Immobilien. Grund dafür sind die Cash-Bestände der Fonds, die vorgehalten werden müssen und Immobilien damit in eine liquide Struktur wie bei Aktien zu verwandeln. Der Investor kann je nach Marktlage ein- und aussteigen und muss vom Fonds entsprechend ausgelöst werden, wenn er seine Anteile zurückgibt.

Die Vorteile, die daraus für den Investor erwachsen, werden jedoch durch eine geringere Effizienz “erkauft”. Der Grund: Das Geld, das der Fonds vorhalten muss, ist in Zeiten niedriger Zinsen kaum gewinnbringend anzulegen. Dadurch schmälert sich die Rendite, was insbesondere bei den niedrigen Margen von Core-Immobilien Risiken birgt.

Massenhafte Verkäufe in der Finanzkrise

In der Vergangenheit zeigte sich, dass selbst hohe Barreserven die Liquidität von offenen Fonds nicht garantieren können. In der Finanzkrise kam es beispielsweise auf einen Schlag zu massenhaften Verkäufen. Die Folge war, dass viele offene Immobilienfonds schließen mussten und viele liquidiert wurden. Erst durch drastische Einschränkungen der Rückgaberechte konnte die Stabilität der notleidenden Immobilienfonds erhöht werden.

Jedoch ist in der Finanzwirtschaft bekanntermaßen nichts umsonst, sondern es gibt lediglich “Trade-Offs”. Sobald die Liquidität eines Fonds erhöht wird, sinken die Renditen. Um eine höhere Rendite zu erreichen, muss jedoch wiederum die Liquidität eingeschränkt werden.

Seite zwei: In Krisensituationen beweisen [1]

Ein robustes Immobilienprodukt muss jedoch auch in Extremsituationen am Markt bestehen können. Betrachten wir daher geschlossene Immobilienfonds. Diese können prinzipiell nicht an der Börse gehandelt werden und sind daher auch weniger den Schwankungen des Aktienmarktes ausgesetzt.

Investoren können in ungünstigen Marktlagen nicht frühzeitig aussteigen, denn das Kapital wird zur Stabilisierung der Investition verwendet. Geschlossene Fonds sind außerdem auf Selektivität ausgerichtet, was weniger “interne” Diversifikation bedeutet. Vielmehr wird eine Streuung der Investition in mehrere Fonds auf Portfolioebene erreicht.

Stabilisierung mit neuem Kapital

Beweisen können sich geschlossene Fonds daher besonders in Krisensituationen. Dann kommt es auf ein vertrauenswürdiges Management und einen qualifizierten, homogenen Investorenkreis an, der in der Lage ist, die Investition mit neuem Kapital zu stabilisieren. Insbesondere spezialisierte und kleinere Fondsstrukturen, wie beispielsweise Club Deals, können in dieser Hinsicht ihre Stärken ausspielen, denn Barreserven werden nicht vom Fonds gehalten, sondern bei Bedarf von den Investoren abgerufen.

Der Club Deal gilt daher als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Investoren mit gleichem finanziellen Hintergrund, kongruenten Interessen und professioneller Standhaftigkeit – auch und insbesondere in schwierigen Zeiten – sind erfolgsentscheidend.

Effiziente Investitionsform

Die Stakeholder von Club Deals sind sich bewusst, dass abhängig vom Investitionsprofil eine Liquiditätsreserve von 20-30 Prozent erforderlich werden kann, um eine Abänderung des Geschäftsplans und eine Rekapitalisierung zu unterstützen. Dieses Reserve wird jedoch nicht vorab im Club Deal hinterlegt, wie das bei offenen Immobilienfonds der Fall ist, sondern steht dem Investor bis zum Kapitalabruf weiterhin zur Verfügung.

Diese Art geschlossener Fonds ähnelt daher aufgrund der Einzelprojektstruktur und der reduzierten Investorenbasis am ehesten den Immobilien-Direktinvestitionen. Club Deals sind somit eine der effizientesten Formen der Immobilieninvestition, da Kapital erst abgerufen wird, wenn es tatsächlich benötigt wird.

David Czyzewski ist Senior Vice President bei Taurus Investment Holdings.

Foto: Taurus Investment Holdings