- Finanznachrichten auf Cash.Online - https://www.cash-online.de -

“KAGB kann zur Falle für Bestandsfonds werden”

Die Flex-Fonds-Gruppe aus Schorndorf setzt für zwei frühere Fonds ein Restrukturierungskonzept um. Notwendig war es auch wegen der Regulierung, sagt Gerald Feig, Vorstandsvorsitzender der Flex Fonds Capital AG.

“Die Regulierung kann zunehmend zu einem ernsthaften Problem für eine Vielzahl von früheren Immobilienfonds werden.”

Inwiefern ist das Kapitalanlagegesetzbuch, kurz: KAGB, auch für die früheren, nicht regulierten Fonds relevant?

Feig: Zu den derzeit größten Herausforderungen der Branche zählt der Umgang mit den Fondsanlagen, die vor dem 21. Juli 2013 konzipiert wurden. Das zu diesem Stichtag eingeführte KAGB [1] sieht für diese sogenannten “Altfonds [2]” zunächst einmal einen Bestandsschutz vor, sie müssen also nicht nachträglich an die umfangreichen Vorschriften des neuen Gesetzes angepasst werden.
Dies setzt jedoch voraus, dass der Fonds nach dem Stichtag keine neuen Investitionen mehr vorgenommen hat und weiterhin nicht vornimmt. Das kann zunehmend zu einem ernsthaften Problem für eine Vielzahl von früheren Immobilienfonds [3] werden.

Warum ist das problematisch?

Bei der Regelung geht es nicht nur um neue Objekte. Vielmehr lässt das KAGB bei den Fonds, die Bestandsschutz genießen, auch jede Art von Erweiterungsinvestitionen, soweit sie in die Grundrissgestaltung eingreifen, nicht mehr zu. Hat also ein Mieter zum Beispiel eines Fachmarktes in Zukunft einen Erweiterungswunsch und braucht zusätzliche Fläche, darf der Fonds diese Erweiterung nicht durchführen. In der Folge muss mit Mieterwechsel oder gar Leerstand gerechnet werden, was eine Abwärtsspirale und den Auszug weiterer Mieter nach sich ziehen kann. Ein bislang problemlos verlaufendes Objekt kann damit innerhalb weniger Jahre in eine problematische Situation kommen, in die es ohne die gesetzliche Restriktion vielleicht gar nicht geraten wäre. Ich sorge mich vor allem um Fonds, deren ursprünglicher Initiator entweder nicht mehr aktiv ist oder der – anders als Flex Fonds – nicht über eine Zulassung der Finanzaufsicht Bafin [4] als Kapitalverwaltungsgesellschaft verfügt. Schließlich sind von knapp 400 Publikumsfonds-Anbietern vor der Regulierung weniger als 30 in unserem Marktsegment übrig geblieben, die von der Bafin eine entsprechende Zulassung erhalten haben. Die anderen ehemaligen Initiatoren haben zum einen nur eine sehr geringe Motivation, sich um ihre Fonds zu kümmern. Zum anderen sind auch ihre Möglichkeiten in Hinblick auf Investitionen in die Objekte, um diese an die Nachfrage und die Marktgegebenheiten anzupassen, rechtlich stark eingeschränkt. Das KAGB kann insofern auch zur Falle für die Altfonds werden.

Seite zwei: “Große Herausforderung [5]

Welche Ihrer Fonds sind von den rechtlichen Restriktionen betroffen?

Grundsätzlich alle unsere Altfonds, weil der Schwerpunkt im großflächigen Einzelhandel [6] liegt, der ständig flächenmäßig expandiert. Akut war die Situation aber vor allem bei dem Anspar Flex Fonds 1 und dem Private Flex Fonds 1, die wir 2002 beziehungsweise 2006 aufgelegt und nach vier beziehungsweise drei Jahren geschlossen haben. Beide Fonds investieren hauptsächlich in einen Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien, zum großen Teil Einzelhandelsflächen in Nahversorgungs- oder Fachmarktzentren. Insgesamt ging es bei den beiden Fonds um 96 Objekte mit einem eingezahlten Eigenkapital der Anleger von 143 Millionen Euro.

Wo lag das Problem?

Ein Großteil der Mietverträge hat Restlaufzeiten von einem bis vier Jahren und läuft somit demnächst aus. Eine Verlängerung der Verträge war in einigen Fällen auch wegen der Investitionsbeschränkung nicht möglich. Einige Mieter haben damit gedroht, einen anderen Standort zu wählen, wenn die Flächenerweiterung nicht umgesetzt wird. Eine große Herausforderung für die beiden Schwesterfonds war daneben der Umgang mit der zwischenzeitlich insolventen KarstadtQuelle-Bank, die einen Großteil der Finanzierungen dieser beiden Fonds zur Verfügung gestellt hat. In Hinblick auf die teilweise unsichere beziehungsweise ungeklärte Vermietungsaussicht war eine Prolongation der Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung oder die Refinanzierung bei einer anderen Bank kaum möglich. Das haben wir frühzeitig erkannt und vor ziemlich genau zwei Jahren damit begonnen, auch die Anleger und den Vertrieb auf anstehende Veränderungen vorzubereiten.

Lesen Sie das vollständige Interview im aktuellen Cash.-Magazin 7/2017 [7].

Interview: Stefan Löwer

Foto: Flex Fonds