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Kommt endlich mehr Dynamik in den Markt?

Die Zahl der Sachwert-Emissionen ist noch immer eingeschränkt. Doch in einem Segment gibt es wieder ein breiteres Angebot: Deutsche Immobilienfonds. Der Löwer-Kommentar

„Nicht nur die Anzahl der Emissionen ist durchaus beachtlich, sondern auch die Vielfalt der Investitionskonzepte.“

Einmal mehr hat die Redaktion für das neueste Cash.-Heft, das am Donnerstag (17. August) in den Handel kommt, das Angebot an deutschen Immobilienfonds für Privatanleger gesichtet.

Ergebnis: Immerhin 18 Emissionen von 14 verschiedenen Anbietern befanden sich bei Redaktionsschluss in der Platzierung, davon 15 Alternative Investmentfonds (AIF) und drei Konzepte nach dem Vermögensanlagengesetz.

Vergangene Woche sind noch zwei weitere Fonds dazu gekommen: Der Hahn Pluswertfonds 169 [1] und der erste Immobilienfonds der Dortmunder Dr. Peters Group [2] seit vielen Jahren. Er investiert in ein Hotel in Aachen.

Klassische Konzepte selten

Beide Emissionen verfolgen das klassische Prinzip des geschlossenes Fonds: Sie investieren in ein konkretes Objekt, das von vornherein feststeht und langfristig Mieteinnahmen produzieren soll.

Solche Fonds sind nach wie vor selten. Außer den Offerten von Hahn und Dr. Peters sind derzeit die beiden Patrizia-Fonds „München Leopoldstraße“ und „Mainz Rheinufer“ die einzigen Emissionen im Bereich des heimischen Betongolds, die das Fondsobjekt schon vor dem Platzierungsbeginn erworben haben.

Selbst der Deutschland 39 der Bankentochter WealthCap war im Oktober 2016 formal als Blind Pool gestartet (auch wenn die drei mittlerweile angebundenen Objekte schon avisiert waren). Er gehört aber – ebenso wie die noch nicht vollständig investierten Flex Fonds Select 1 und BVT Ertragswertfonds 6 – zu den klassischen Konzepten.

Seite 2: Blind Pools dominieren [3]

Ansonsten dominieren Blind Pools. Dazu zählen – inklusive Primus Valor ICD 8, der schon fortgeschritten investiert ist – sieben Emissionen, die mit verschiedenen Schwerpunkten Bestandsobjekte suchen sowie drei Projektentwicklungs-Beteiligungen und drei Zweitmarktkonzepte.

Damit ist im Bereich der deutschen Immobilienfonds nicht nur die Anzahl der Emissionen durchaus beachtlich, sondern auch die Vielfalt der Investitionskonzepte. Die berichteten Platzierungserfolge lassen ebenfalls den Schluss zu, dass wenigstens in diesem Teil der Sachwertbranche endlich mehr Dynamik in den Markt kommt und Publikums-AIF bei Vertrieb und Anlegern zunehmend Akzeptanz gewinnen.

Dass die Angebotsvielfalt vor allem bei den klassischen Konzepten nicht noch größer ist, hat nicht nur mit den hohen Assetpreisen zu tun. Sie behindern den Markt zwar weiterhin und erfordern ein Ausweichen auf B- und C-Lagen, die weniger im Fokus der Milliarden-Portfolios der institutionellen Investoren stehen. Doch das ist es nicht allein.

BaFin weiter schwer zu kalkulieren

Auch sind die wenigen Fonds in dieser Kategorie nicht selten schnell platziert und fliegen damit aus der Angebotsliste. So meldete Hahn mit dem Start der neuen Emission die Schließung des Vorläuferangebots Pluswertfonds 168 innerhalb von nur sechs Wochen und auch die jüngsten Angebote der Pflegeheimspezialisten Immac und INP mit konkreten Objekten waren schnell vergriffen.

Hinzu kommt: Nur wenige Unternehmen sind in der Lage, zwei- oder gar dreistellige Millionenbeträge für den Kauf der Objekte aus eigener Tasche vorzustrecken. Eigenkapitalvorfinanzierungen von Banken jedoch sind – soweit zu hören ist – weiterhin nur schwer zu erhalten, zumal die Dauer des Genehmigungsprozesses für neue Fonds bei der BaFin dem Vernehmen nach noch immer schwer zu kalkulieren ist.

Obwohl sie dringend auf neue Geschäfte angewiesen sind, haben anscheinend viele Geldhäuser das Vertrauen in die Platzierungskraft der Branche noch immer nicht zurückgewonnen. Doch auch das könnte sich mit zunehmender Emissions- und Platzierungs-Dynamik bald ändern – und dann vielleicht auch die anderen Bereiche der Sachwertemissionen mitziehen.

Lesen Sie den vollständigen Artikel über deutsche Immobilienfonds in Cash. Ausgabe 9/2017 (ab 17. August im Handel).

Stefan Löwer ist Chefanalyst von G.U.B. Analyse und betreut das Cash.-Ressort Sachwertanlagen. Er beobachtet den Markt der Sachwert-Emissionen als Cash.-Redakteur und G.U.B.-Analyst insgesamt schon seit mehr als 25 Jahren. G.U.B. Analyse gehört wie Cash. zu der Cash.Medien AG.

Foto: Florian Sonntag