So bewerten Sie als Crowdanleger ein Immobilienprojekt

Der Markt für Immobilien-Crowdinvestings wächst stetig – und damit auch die Zahl der Investitionsprojekte, die Anlegern angeboten werden. Worauf Anleger achten sollten. Ein Gastbeitrag von Volker Wohlfarth, Geschäftsführer Marketing, Produkt und IT bei zinsbaustein.de. 

Volker Wohlfarth, Geschäftsführer Marketing, Produkt und IT bei zinsbaustein.de.

Crowdinvesting in Immobilien etabliert sich immer mehr als Anlagealternative durch attraktive Renditeversprechen. Plattformen wie zinsbaustein.de demokratisieren dabei eine Anlageform für Kleinanleger, die bisher keinen Zugang oder nicht genügend Kapital hatten, in größere Immobilienprojekte zu investieren. Nun können Privatpersonen von Investitionen in Darlehen profitieren, mit denen Immobilien-Projektentwicklungen finanziert werden.

 Gefahr eines Totalausfallrisikos besteht

Crowdinvesting-Plattformen schlagen die bisher fehlende Brücke vom Projektentwickler zum Kleinanleger. Privatinvestoren erhalten die Möglichkeit, sich bereits ab 500 Euro an einzelnen Projekten zu beteiligen.

Die Investments werden über einen Treuhänder gebündelt und als Darlehen meist in Millionenhöhe an den Projektentwickler weitergeleitet. Selbstverständlich sollten Privatanleger sich intensiv mit dem Projekt vor der Investition beschäftigen und verschiedene Angebote vergleichen.

Es besteht schließlich ein Totalausfallrisiko. Seriöse Crowdinvesting-Anbieter unterziehen Projekte dabei einem strengen internen Stresstest und übermitteln interessierten Anlegern umfangreiche Informationen, damit sie entlang dieser Analysen die Qualität von Immobilienprojekten selbst nachvollziehen können.

Auf folgende Faktoren sollte besonderen Wert gelegt werden:

Der Projektentwickler

Die Kompetenz und Erfahrung des Projektentwicklers sind wichtige Faktoren für den Erfolg eines Immobilienprojekts. Der Entwickler muss das Projekt korrekt planen, die zahlreichen Beteiligten koordinieren und gegebenenfalls flexibel auf Probleme reagieren können.

Auf der kostenlosen Rechercheplattform “North Data” können Anleger einsehen, welche eingetragenen Geschäftsführer ein Unternehmen hat und ob es in der Vergangenheit umbenannt wurde.
Es gilt zu verstehen, ob und weshalb gegebenenfalls bereits Insolvenzen oder negative Berichte in der Historie des Unternehmens oder der Geschäftsführer vorliegen.

Darüber lassen sich folgende Fragen mit überschaubarem Aufwand recherchieren:

● Wie lange gibt es das Unternehmen schon? Seit wie vielen Jahren sind die Geschäftsführer im Immobiliensektor tätig? Haben sie bereits Projekte umgesetzt oder waren sie bisher nur in Teilbereichen wie Vermarktung, Planung oder Bestandshaltung tätig?
● Hat das Unternehmen bereits ähnliche Projekte erfolgreich geplant bzw. umgesetzt? Wohnimmobilien, Pflegezentren und Hotels haben unterschiedliche Anforderungen an die Projektierung, den Bau und den Verkauf.
● Hat das Unternehmen Erfahrung mit der geplanten Vertriebsart? Einzel- und Globalverkäufe benötigen jeweils andere Kontakte und Kompetenzen.
● Hat das Unternehmen bereits Projekte in der Region umgesetzt? Kontakte zu lokalen Entscheidern sind hilfreich.
Der Projektstand
Am Beginn jedes Immobilienprojekts gibt es zahlreiche Unsicherheiten bezüglich seiner Umsetzbarkeit, wie beispielsweise:
● Erhält der Entwickler eine Baugenehmigung für dieses Vorhaben?
● Gibt es für die Bauphase einen Generalunternehmer oder sind einzelne wichtige Gewerke schon vergeben, die eine Umsetzung des Projektes im geplanten Budgetrahmen sicherstellen?
● Kann das Projekt zum geplanten Preis verkauft werden?
● Findet der Entwickler eine Bank, die das Bauvorhaben mitfinanziert?

Mit dem Fortschritt eines Immobilienprojekts können diese Unsicherheiten schrittweise reduziert oder gar eliminiert werden, wodurch das Ausfallrisiko sinkt.

Folgende Meilensteine helfen dabei, den Projektstand zu vergleichen:

● Ist das Grundstück/Objekt angekauft?
● Wurde der Vertrag für die Bankenfinanzierung unterzeichnet?
● Liegt die Baugenehmigung bereits vor?
● Gibt es erste Vertriebserfolge in Form von Reservierungen oder Kaufverträgen oder gibt es einen Vorvertrag oder Vertrag für einen Globalverkauf?Diese deuten darauf hin, dass das Objekt marktgerecht bepreist ist.
● Gibt es einen Generalunternehmervertrag zum Festpreis beziehungsweise wie hoch ist der Vergabestand der Bauleistungen? Je mehr Leistungen vergeben sind, desto geringer ist das Risiko von unerwarteten Kostensteigerungen.
Die Projektkalkulation
Eine solide Kalkulation ist wichtig für den Erfolg eines Immobilienprojekts. Rechnet der Projektentwickler zu knapp, dann erhöht sich das Risiko, dass er bei unerwarteten Entwicklungen keinen Handlungsspielraum hat und das Projekt in Schieflage gerät.

Folgende Fragen helfen bei der Einschätzung der Kalkulation:

● Sind die Verkaufspreise für den Standort realistisch?
● Wie hoch ist die Projektmarge für den Projektentwickler? Idealerweise beträgt sie sie mehr als 10 % um einen guten Spielraum für Preissenkungen beim Verkauf oder bei unerwarteten Kostenerhöhungen zu gewährleisten.
● Wie hoch ist der Anteil an Eigenmitteln in der Finanzierungsstruktur des Projekts?
Die Lage und die Marge
Die Lage eines Projekts hat einen entscheidenden Einfluss darauf, ob der Entwickler sein Projekt erfolgreich veräußern und somit genügend Erlöse für die Rückzahlung seiner Finanzierung erzielen kann.

Folgende Fragen helfen Anlegern dabei, die Lage eines Projekts einzuschätzen:

● Entwickelt der Standort sich wirtschaftlich positiv? Das lässt sich aus Kennzahlen wie zum Beispiel dem Bruttoinlandsprodukt (BIP), dem verfügbaren Einkommen pro Einwohner und der Arbeitslosenquote ablesen.
● Von welcher Entwicklung gehen Demographieprognosen aus? Je nach Asset-Klasse können unterschiedliche Altersgruppen relevant sein. Für ein Pflegezentrum sind Senioren und Pflegebedürftige relevant, für Ein-Zimmer-Apartments sind es eher junge Nutzer.
● Wie ist die Infrastruktur am Projektgrundstück? Können die Anwohner Einkaufsläden, Schulen Arztpraxen und öffentliche Verkehrsmittel bequem erreichen?
● Gibt es Störfaktoren rund um das Projektgrundstück, welche Kaufinteressenten abschrecken könnten?

Erfolg kann man mit dem Projektfortschritt prognostizieren

Die umfangreichen und strengen Bewertungskriterien, die zinsbaustein.de bei der Auswahl von Immobilienprojekten anwendet, sind auch für Privatanleger hilfreich.

Den Erfolg von Projektentwicklungen kann man umso besser prognostizieren je weiter das Projekt fortgeschritten ist.

Ist die Baugenehmigung erteilt, hat der Projektentwickler gute Erfahrungen in der Immobilien-Asset-Klasse in der Region vorzuweisen, sind die Gewerke weitgehend vergeben und das Projekt im Einzelverkauf zu einem Anteil verkauft oder liegt ein Vorvertrag zu einem Globalverkauf vor und liegt eine solide Finanzierungsstruktur vor, dann liegen erfolgsversprechende Aussichten für einen positiven Projektverlauf vor.

 

Foto: Robert Lehmann / Zinsbaustein.de

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