4. März 2013, 12:08

Eigenheim als Vorsorge: Unterschätzte Risiken

Lässt sich das Eigenheim als “Anlage” zur Altersvorsorge qualifizieren? Das eigene Haus ist eher ein Konsumgut, das sich derjenige leisten sollte, der anders bereits ausreichend vorgesorgt hat. Gastkommentar von Angelika Kunath, Fondshaus Hamburg Immobilien. 

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Angelika Kunath, FHHI

Die Immobilie ist bei den Deutschen beliebter denn je. Bei einer Umfrage des Marktforschungsinstitutes TNS erklärten 62 Prozent der Deutschen, es sei besser, ein Haus zu kaufen als es zu mieten. Nur zehn Prozent widersprachen dieser Meinung. 75 Prozent der Befragten sehen die ersparte Miete als wichtigen Teil der Altersvorsorge und zwei Drittel stimmten ganz generell der Aussage zu, Immobilien seien eine gute Geldanlage. Nur acht Prozent widersprachen dieser Meinung.

Die selbstgenutzte Immobilie, um die es in dieser Umfrage ging, kann natürlich ein sinnvoller Baustein in der Altersvorsorge sein, aber die Risiken und Probleme werden eindeutig unterschätzt.

Das erste Risiko hängt mit dem Standort der Immobilie zusammen. Nur in Regionen, die eine positive demografische Perspektive haben – insbesondere die großen Metropolen – ist langfristig mit einer guten Wertentwicklung zu rechnen. Dort ist jedoch die Eigentumsquote besonders niedrig. Hoch ist sie dagegen gerade in den ländlichen Regionen, wo ein erhebliches Risiko besteht, dass der Wert der Immobilie langfristig sinkt. Gerade dort, wo das Eigenheim den größten Zuspruch erfährt, birgt es die höchsten Risiken.

Das zweite Risiko, das oft unterschätzt wird, hängt mit der “Alterstauglichkeit” der Immobilie zusammen. Aus Untersuchungen wissen wir, dass die meisten Käufer dieses Problem verdrängen: Ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung wirklich so gebaut, dass sie sich auch als Altersruhesitz eignet? In den allermeisten Fällen ist das nicht so, und es kämen – gerade im Alter – erhebliche Kosten für einen entsprechenden Umbau auf den Besitzer zu.

Das dritte Risiko ist das der Energieeffizienz. Steigende Energiepreise erfordern eine viel bessere Wärmedämmung und moderne Systeme zur Energieversorgung. Die Kosten einer umfassenden energetischen Sanierung, die bei einem Einfamilienhaus in der Relation sehr viel höher sind als bei einem größeren Mietshaus, werden häufig unterschätzt, wie übrigens generell die Kosten der laufenden Instandhaltung bei älteren Immobilien oftmals beim Erwerb nicht einkalkuliert werden.

Das vierte Risiko ist das Mobilitätsrisiko. Untersuchungen belegen, dass die Mobilität von Arbeitnehmern mit der Eigentumsquote abnimmt. Sicherlich gibt es Ausnahmen wie die Vereinigten Staaten, wo Immobilienbesitzer ein ganz anderes, viel pragmatischeres Verhältnis zu ihrem Haus haben als in Deutschland. Hierzulande gilt jedoch, dass derjenige, der ein eigenes Haus besitzt, damit eine zusätzliche Hürde errichtet, die seine berufliche Mobilität einschränkt. Wer sein Haus verkaufen muss, weil er umzieht, wird oft die Erfahrung machen, dass der Käufer keineswegs bereit ist, die hohen Ausgaben, die der Besitzer oftmals gemacht hat, um das Haus nach seinen eigenen Vorstellungen umzugestalten und zu verschönern, nicht zu zahlen bereit ist.

All dies spricht nicht grundsätzlich gegen den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie, doch spricht es dagegen, allzu einseitig auf diese Form der “Anlage” zur Altersvorsorge zu setzen. Es ist überhaupt fraglich, ob das Eigenheim als “Anlage” zu qualifizieren ist. Eher ist das eigene Haus ein Konsumgut, das sich derjenige leisten sollte, der anders bereits ausreichend vorgesorgt hat.

Natürlich gehören zu dieser Basis-Altersvorsorge auch Immobilien, aber eben nicht das Eigenheim. Der Anleger sollte, bevor er ein Eigenheim erwirbt, eher auf indirekte Immobilienanlagen setzen. Diese haben mehrere Vorteile: Das Risiko ist meist besser diversifiziert, so etwa, wenn der Anleger in mehrere Fonds mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten an unterschiedlichen Standorten investiert. Zudem wird die indirekte Immobilienanlage durch Immobilienprofis gemanagt, so dass die Erträge, die hier erwirtschaftet werden, auch jenen überlegen sind, die Anleger erzielen, die direkt in vermietete Immobilien investieren.

Die oben zitierte Aussage, dass “Immobilien eine gute Geldanlage” sind, hat sicherlich ihre Berechtigung. Aber sie trifft nur mit erheblichen Einschränkungen für die selbstgenutzte Immobilie zu und eher für gut gemanagte Formen der risikodiversifizierten, indirekten Immobilienanlage.

Die Autorin Angelika Kunath ist Geschäftsführerin bei Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI).

Foto: Fondshaus Hamburg

 

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6 Kommentare

  1. Jede Anlage kann auch falsch sein. Das ist ja nun wirklich nichts neues. Aber wer eine abbezahlte Immobilie sein Eigen nennen kann und auch noch eine Alternative anspart macht selten etwas falsch. Natürlich nicht unbedingt in der “Pampa” kaufen.

    Kommentar von Jan Lanc — 6. März 2013 @ 13:41

  2. Viel Richtiges wurde gesagt, sehr wichtig ist aber, dass die Autorin natürlich ihr Kerngeschäft mit dem empfohlenen I-Fonds betreibt, insofern also obacht geben. Meine persönlichen Erfahrungen mit offenen (!) I-Fonds sind eher katastrophal, wurden als sichere Anlage (auch für die Kinder und langfristig) gemacht, die meisten sind geschlossen und werden abgewickelt, wenn man die Liqui bräuchte wäre man alleine deshalb bereits tot. Es ist wie natürlich alle Fondsanlagen intranspararent, langfristig wahrscheinlich auch eher Kapitalvernichtung im größten Stil und niemand haftet, gell. Mein Geld sieht in diesem Leben kein Fonds mehr, denn nennen Sie mir irgendeinen in irgendeiner Branche, der langfristig und nachhaltig vorne ist – ich kenne keinen! Einzelimmobilie ist immer auch Risiko, ich sehe im Moment aber “Kurs” (Verkaufsgewinne) in einem Zeitraum von 1-2 Jahren in sechsstelliger Höhe im Raum München mit fast nicht mehr vorhandenem Angebot…was natürlich auf eine Blase hinweisen könnte, und der Grund dahinter wieder ist, dass die Menschen in der Breite wohl von einem Währungscrash ausgehen, denn es sind bei verrückten Preisen tatsächlich viele “Kapitalanleger” im Markt, bei denen es aber nicht um Rendite sondern um Geldwertsicherung geht – Papiergeld in Betongeld tauschen findet im Moment im großen Stil statt. Wir werden sehen, wie das endet.

    Kommentar von Eurone — 5. März 2013 @ 20:06

  3. Endlich spricht es mal jemand aus: die Immobilie kann sinnig sein, ist abe weit davon entfernt das Allheilmittel für Probleme zu sein!

    Kommentar von Unterstützer — 4. März 2013 @ 21:50

  4. Wie wahr, wer sich schon einmal nicht nur als kurzfristig denkender Verkäufer sondern als Eigentümer über einen längeren Zeitraum mit Immobilien beschäftigt hat weiss, dass allerspätestens ab dem Zeitpunkt ab dem die Immobilie abbezahlt ist die Folgekosten für Renovierung, Dachneueindeckung, Heizungssanierung… so richtig loslaufen. Rendite ist mit einer schönen eigenen Wohnung sicher nicht zu erwarten. Inwiefern tatsächlich Renditewohnungen eine Rendite abwerfen differiert in der Praxis auch schon mal deutlich. Sicher gibt es ordentliche Renditen mit Wohnen, aber die ist doch oft den Profis mit größerem Portfolio vorbehalten. Aber im Moment lässt sich halt Wohnimmobilie gut verkaufesargumentieren. Nicht nur Käufer, auch Verkäufer sind eben Zykliker und zu selten solide Finanzplaner. Ob da aber ein oftmals doch sehr intransparent kalkulierter Immofonds besser sein soll als die eigene Wohnung mit Komfortfaktor ist dann doch die Frage.

    Kommentar von Nikolaus Caesar — 4. März 2013 @ 17:24

  5. Nicht wirklich hilfreich, der Artikel – besonders, weil er natürlich das Kerngeschäft der Autorin unterstützt.

    Folgen wir Ihrer Aussage, haben wir zwei Kosten zu schultern: Die für die Miete (weil wir ja irgendwo wohnen müssen) und die für den Immobilien-Fond. Das werden sich nur wenige wirklich leisten können – sprich die angesprochenen “Immobilien-Konsumenten”.

    Das ein Eigenheim immer irgendwo ein Vermögen darstellt, wird eher verschwiegen – auch, dass es Auswege aus der beschriebenen Falle im Alter gibt. Etwa, in dem ich das Haus im Alter vermiete, gegen Leibrente an meine Kinder vergebe oder es Ihnen sogar schenke und sie im Gegenzug eine altersgerechte Immobilie (Eigentumswohnung zum Beispiel, betreutes Wohnen, Senioren-WG, …) finanzieren.

    Kommentar von Axel Hausmann — 4. März 2013 @ 12:53

  6. Das kann so nicht stehen bleiben.
    Die letzten Finanzkrisen der Welt wurden durch Immobilienblasen verursacht, genau dadurch, was hier empfohlen wird: Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Was fürs Eigenheim gilt, gilt für jede Immobilie. Sie ist “immobil”, muss hohe Qualität aufweisen, ist ggf. nicht vermietbar, weil fehlgeplant. Wenn dann der Immo-Fonds pleite geht, ist das Ersparte weg. Das Eigenheim steht aber noch. Also, Nachdenken hilft, bevor man das Geld den Immobilienhaien der Banken und Fondsverwaltungen in den Rachen wirft. Wohngenossenschaftsanteile sind da eine Alternative vor Ort, die bringen aktuell mitunter noch ca. 4% Zinsen p.a. Mit Immobilien Geld zu verdienen ist eine schöne Illusion, aber gut für die Verkäufer, die sich die Provisionen einstecken und dann vielleicht weg sind. Nachrechnen mit allen harten und weichen Kosten für die nächsten 25 Jahre hilft da, klar zu denken.

    Kommentar von Jürgen — 4. März 2013 @ 12:44

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