Die wirtschaftspolitische Unsicherheit bleibt hoch und belastet die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland. Das Analysehaus Bulwiengesa sieht in seiner Herbstprognose 2025 dennoch Anzeichen einer allmählichen Stabilisierung. Grundlage der Untersuchung sind volkswirtschaftliche Daten und Auswertungen der firmeneigenen Immobiliendatenbank „Riwis“.
Während die Inflation wie erwartet auf das Zwei-Prozent-Ziel zurückgekehrt ist, verharrt der Leitzins auf dem aktuellen Niveau. Auch die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe bleibt mit rund 2,5 Prozent stabil. Ein positives Signal sendet das Deutsche Hypo Immobilienklima: Vor allem das Ertragsklima hat sich im Jahresverlauf spürbar verbessert. Der Finanzierungsmarkt zeigt sich ebenfalls erholt – das BF-Quartalsbarometer erreichte mit minus 7,04 den höchsten Stand seit Anfang 2022.
Wohnen zieht an, Büro weiter unter Druck
Am Wohnungsmarkt sorgt die anhaltende Knappheit weiter für steigende Mieten. In den A-Städten wird bis 2029 mit durchschnittlichen Neubau-Mietpreisen von über 21 Euro pro Quadratmeter gerechnet. Gleichzeitig zeigen sich erste Erholungstendenzen beim Neubau: Die Einführung der Sonder-AfA beginnt zu wirken, auch wenn die Fertigstellungen weiterhin deutlich unter dem Bedarf bleiben.
Forward Deals enthalten zunehmend geförderte Wohnungen – in mehr als jedem zweiten Abschluss ist inzwischen eine Förderung integriert. Auf der Käuferseite dominieren Family Offices, kommunale Wohnungsunternehmen und ausländische Investoren. Die durchschnittlichen Vervielfältiger für Bestandsmehrfamilienhäuser steigen erstmals wieder leicht an.
Der Büromarkt hingegen bleibt im Krisenmodus. Die Leerstandsquote in den A-Städten überschreitet 2025 im Durchschnitt acht Prozent. Gleichzeitig differenzieren sich die Märkte weiter: Gefragt sind vor allem zentrale, energieeffiziente Flächen. Die Spitzenmieten in den Top-Städten sollen bis 2029 flächendeckend über 46 Euro pro Quadratmeter steigen. Eine klare „Flight to Quality and Location“-Tendenz setzt sich durch. Das Büroklima entkoppelt sich zunehmend von der gesamtwirtschaftlichen Lage – ein Hinweis auf strukturelle Veränderungen durch hybride Arbeitsmodelle und veränderten Flächenbedarf.
Logistiksegment gewinnt an Dynamik
Der Logistikimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase vorsichtiger Neuorientierung. Die Flächennachfrage steigt um zehn Prozent auf 4,3 Millionen Quadratmeter gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig bremsen globale Unsicherheiten, etwa die US-Zollpolitik, die exportorientierte deutsche Wirtschaft.
Ab 2026 erwartet Bulwiengesa Impulse aus dem Defense-Sektor. Auch asiatische Unternehmen intensivieren ihren Markteintritt in Deutschland und bringen neue Dynamik in das Segment. Die Mieten dürften weiter steigen, allerdings moderater als in den Vorjahren. Auf dem Transaktionsmarkt nimmt die Anzahl der Deals wieder zu, die Renditen stabilisieren sich – beides Zeichen für wachsendes Vertrauen unter Investoren.
Insgesamt bleibt der Ausblick auf 2026 im Logistiksegment zuversichtlich. Bulwiengesa erwartet zunehmendes Momentum und eine Rückkehr zu einem dynamischeren Marktumfeld.
