Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs vom August 2025 (IX R 23/24) können Eigentümer Aufwendungen für eine Ferienwohnung nur dann steuerlich absetzen, wenn die Vermietungsdauer im Durchschnitt nicht deutlich hinter den ortsüblichen Zeiten zurückbleibt. Hintergrund ist ein Streitfall, in dem eine renovierte Ferienimmobilie in den ersten Jahren eine geringe Auslastung verzeichnete und daraus steuerliche Verluste entstanden. Das Finanzamt erkannte diese Verluste jedoch nicht an.
Die Behörde stützte ihre Entscheidung auf die damalige Vermietungsquote von weniger als fünfundsiebzig Prozent der am Standort üblichen durchschnittlichen Vermietungsdauer. Da sie die Vermietungszeiten für jedes Jahr einzeln berechnete, blieb es auch später bei der Ablehnung – obwohl die Immobilie in den Folgejahren überdurchschnittlich gut vermietet wurde.
Die Eigentümer legten Einspruch ein und zogen schließlich vor Gericht. Der Bundesfinanzhof entschied, dass die jährliche Betrachtung zu kurz greife und Vermietungszeiten über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen seien. Damit sei eine realistischere Einschätzung möglich, ob eine nachhaltige Vermietungsabsicht vorliegt.
Langfristige Betrachtung der Auslastung
Das Gericht stellte heraus, dass für die Beurteilung die lokalen Gegebenheiten maßgeblich sind. Dazu zählen durchschnittliche Auslastungsquoten vergleichbarer Ferienimmobilien in umliegenden Gemeinden oder innerhalb desselben Ferienkomplexes. Erst dieser breitere Rahmen ermögliche eine sachgerechte Beurteilung der Vermietungssituation.
Im konkreten Fall ergab die langfristige Betrachtung, dass die Auslastung der Immobilie nicht erheblich unter den ortsüblichen Vermietungszeiten lag. Die zunächst niedrigen Vermietungszahlen nach der Renovierung wertete der Bundesfinanzhof daher nicht als dauerhaftes Indiz gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht.
Die Entscheidung stärkt Eigentümer, die ihre Immobilien langfristig am Markt platzieren und in einzelnen Jahren Schwankungen hinnehmen müssen. Laut Urteil können sie Aufwendungen dann steuerlich geltend machen, wenn die Vermietung über mehrere Jahre hinweg ein stimmiges Gesamtbild ergibt.
Bedeutung für die Praxis
Für Vermittler und Berater bedeutet das Urteil, dass die steuerliche Anerkennung von Aufwendungen stärker auf mehrjährige Entwicklungsverläufe abstellt. Kurzfristige Auslastungsschwächen, etwa nach Renovierungen oder marktbedingten Veränderungen, verlieren damit an Gewicht.
Gleichzeitig bleibt entscheidend, dass die Vermietungszeiten insgesamt nicht erheblich unter den ortsüblichen Werten liegen. Eigentümer sollten daher die Vergleichsdaten am Standort genau prüfen und dokumentieren. Dies schafft eine belastbare Grundlage für das Gespräch mit dem Finanzamt und hilft, Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Das Urteil zeigt zudem, dass ausreißende Jahre in der Praxis nicht isoliert betrachtet werden. Vielmehr zählt ein plausibler Zeitraum, in dem sich Angebot, Nachfrage und Vermietbarkeit realistisch einordnen lassen.
