Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neujustierung. Das wurde bei einem Webinar von Mr. Lodge mit dem Immobilienexperten Professor Stephan Kippes deutlich, berichtet das Unternehmen. Trotz anhaltender Volatilität sehen die Referenten derzeit ein günstiges Zeitfenster für Investitionen – zugleich wächst die Unsicherheit durch geplante regulatorische Eingriffe.
„Wir sehen aktuell ein Marktumfeld, das für Käufer grundsätzlich interessant ist: Zinsen sind noch auf einem vernünftigen Niveau, Preise ebenfalls, und es gibt Auswahl“, sagt Kippes demnach. Nach seiner Einschätzung sind die Konditionen nicht mehr auf dem Tiefpunkt, bewegen sich jedoch weiterhin in einem attraktiven Bereich.
Gleichzeitig mahnt er zur Vorsicht. „Gleichzeitig dürfen wir uns nichts vormachen: Die Bautätigkeit ist nahezu abgewürgt. Unter diesen Bedingungen lässt sich der dringend benötigte zusätzliche Wohnraum nicht schaffen“, wird er in der Mitteilung zitiert. Besonders der deutliche Rückgang bei den Baugenehmigungen bereitet ihm Sorgen.
Rückgang der Baugenehmigungen verschärft Angebotslage
Laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik sind die Baugenehmigungen für Wohnungen in München im Jahr 2025 um 32 Prozent gesunken. Damit verschärft sich die ohnehin angespannte Angebotslage weiter. Der Trend zu mehr Einpersonenhaushalten erhöht den Druck zusätzlich.
Parallel dazu diskutiert die Politik über weitere Eingriffe in den Mietmarkt. Im Raum stehen eine Verschärfung der Mietpreisbremse, ein pauschaler Möblierungszuschlag von fünf Prozent der zulässigen Nettokaltmiete sowie eine gesetzliche Höchstlaufzeit für Kurzzeitmietverträge von sechs Monaten. Marktübliche Mietzeiträume im möblierten Segment von sieben bis 36 Monaten würden damit faktisch entfallen.
Für Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, zeigen sich die Folgen bereits im Markt. „Diese Diskussionen führen zu einer massiven Verunsicherung im Markt. Investitionen in Mietwohnungen werden aufgeschoben oder ganz gestrichen. Dabei brauchen wir genau jetzt Menschen, die bereit sind, in Wohnraum zur Vermietung zu investieren.“
Möblierte Vermietung im Fokus der Regulierung
Vor allem im Segment der möblierten Vermietung sieht Verbücheln Fehlanreize. „Man muss Vermietern möblierter Wohnungen eigentlich den roten Teppich ausrollen. Sie stellen hochwertig ausgestatteten Wohnraum zur Verfügung und investieren erhebliche Summen in Immobilien. Dafür sollte man dankbar sein – statt sie zu regulieren oder zu behindern.“
Auch Kippes hält kurzfristige Eingriffe für ungeeignet, um strukturelle Engpässe zu lösen. „Hauruck-Methoden wie Mietpreisbremse oder Mietdeckel lösen das Problem nicht.“ Stattdessen brauche es einen tragfähigen Methodenmix. Dazu zählen aus Sicht der Experten eine deutlich höhere Bautätigkeit, auch im Münchner Umland, der Ausbau von Werkswohnungen, ein stabiler Bestand an Sozialwohnungen sowie zusätzliche Angebote für Studierende. Nur mit einem solchen Maßnahmenpaket lasse sich der wachsende Wohnraumbedarf langfristig decken.
„Möbliertes Wohnen schließt eine reale Marktlücke – für Fachkräfte, Projektarbeitende und Menschen in Übergangsphasen. Wenn wir dieses Segment zusätzlich regulieren, verschärfen wir die Situation für alle Wohnungssuchenden“, sagt Verbücheln.
