7. März 2020, 06:47
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Pflichtverletzung des Makleralleinauftrags: Ab wann greift die Schadensersatzpflicht?

Der Verkauf der eigenen Immobilie ist oft ein langwieriger und komplizierter Prozess. Hier kann ein Makler mit seinem fachlichen Know-how bestens unterstützen. Doch was geschieht, wenn Immobilienverkäufer an den falschen Makler geraten und durch dessen pflichtwidriges Handeln entgegen der Richtlinien des Makleralleinauftrags geschädigt werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) beantwortet in einem aktuellen Urteil, welche Schadensersatzansprüche Verkäufer in einem solchen Fall geltend machen können (Az: I ZR 160/17).

Philipp Takjas General-Counsel Fotorechte McMakler in Pflichtverletzung des Makleralleinauftrags: Ab wann greift die Schadensersatzpflicht?

Philipp Takjas, McMakler

Wie viel ist die eigene Immobilie wert? Was beinhaltet ein professionelles Exposé? Wie und über welche Plattformen kann das Objekt optimal vermarktet werden? Und vor allem, wie finden Verkäufer den passenden Kaufinteressenten für ihre Immobilie? Makler übernehmen weitaus mehr Aufgaben beim Verkauf einer Immobilie als gängige Klischees glauben machen wollen. Mit einem guten Immobilienmakler an der Hand können Auftraggeber beim Verkaufsprozess nicht nur Arbeit, sondern auch viel Zeit und Nerven sparen. Kritisch wird es hingegen, wenn der Makler das ihm entgegengebrachte Vertrauen des Auftraggebers enttäuscht. Denn auch hier ist Vertrauen die höchste Währung.

Schwarze Schafe gibt es überall – leider auch in der Maklerbranche. Umso wichtiger ist es für Immobilienverkäufer, sich über ihre Rechte im Klaren zu sein. Der Makleralleinauftrag hält die von beiden Parteien – also dem Makler und Auftraggeber – zu erfüllenden Pflichten fest. Verstößt der Makler willentlich gegen diese Pflichten, kann der Auftraggeber auf Schadensersatz pochen, denn der Vertrag wurde nicht wie vereinbart erfüllt.

Im vorliegenden Fall wurde ein Immobilienmakler damit beauftragt, einen Bauernhof zu veräußern und dafür einen passenden Kaufinteressenten zu finden. Die neuen Eigentümer des Bauernhofes waren letzten Endes der Immobilienmakler höchstpersönlich und dessen Freund. Nach offiziellem Vertragsabschluss und Verkauf des Hofes an den Makler für eine Summe von insgesamt 280.000 Euro sowie der Zahlung der anfallenden Maklerprovision bemerkte der Auftraggeber erst den Betrug. Offenbar hatte der Makler so sehr Gefallen an dem Objekt gefunden, dass er alles daransetzte, selbst der neue Eigentümer des Hofes zu werden.

Dabei hatte der Makler dem Auftraggeber etliche auch weitaus höherpreisige Angebote anderer Interessenten vorenthalten. Er versuchte sogar, weitere potenzielle Käufer abzuschrecken, indem er den Verkaufspreis des Bauernhofes auf überhöhte 600.000 Euro anhob. Das alles geschah ohne Absprache mit dem Verkäufer. Als Reaktion forderte der Auftraggeber nicht nur die bereits gezahlte Maklerprovision zurück, er beanspruchte zudem die Rückabwicklung des Kaufvertrages mit dem Immobilienmakler und dessen Freund. Die Bundesrichter bestätigten nun die Forderungen des Auftraggebers: Der Immobilienmakler ist dazu verpflichtet, sowohl den Hof zurück zu übertragen als auch die erhaltene Provision an den Verkäufer zurückzuzahlen.

Grundsätzlich gilt: Wird ein Vertrag nicht wie vereinbart erfüllt, so kann die auftraggebende Partei nachträglich vom Vertrag zurücktreten. In diesem Falle verstieß der Makler gegen seine Pflichten und führte den Auftraggeber bewusst hinters Licht. Dieses arglistige Vorenthalten zentraler Informationen berechtigte hier den Hofbesitzer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie der Rückzahlung der Provision. Der ausführende Makler hätte auch ohne seinen Täuschungsversuch den gesetzlichen Anspruch auf seine Maklerprovision verloren. Denn ein Makler fungiert nach dem Wesen des Makleralleinauftrags als Mittler zwischen zwei Parteien, dem Verkäufer und dem Käufer. Da der Immobilienmakler in diesem Falle jedoch selbst die Rolle der kaufenden Vertragspartei einnahm, lag ein klarer Fall der sogenannten Verflechtung vor, wodurch sich der Makler offensichtlich in einem Interessenskonflikt befand, der den Anspruch auf Provision von vornherein ausschließt.

Fazit: Die Maklerwahl ist essenziell für einen erfolgreichen Vertragsabschluss. Auch wenn derartige Vorfälle zu den absoluten Ausnahmen gehören, sollten Auftraggeber vorab die Qualifikationen des Maklers genau überprüfen und auch das Unternehmen, für das der Makler arbeitet. Denn nicht alle Immobilienmakler und deren übergeordnete Unternehmen arbeiten entlang einheitlicher Qualitätsstandards. Und selbst, wenn der Auftraggeber erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend macht, heißt es noch nicht, dass der Makler auch finanziell im Stande ist, sie zu erfüllen.

Philipp Takjas ist General Counsel bei McMakler und Rechtsanwalt.

Foto: McMakler

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