„Wo es geht, setzen wir auf Token“

Foto: Exporo
Simon Brunke, Co-CEO von Exporo: „Für uns heißt Digitalisierung nicht nur, Kapital online zu vermitteln.“

Exporo ist Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments. Cash.-Interview mit Gründer und Co-CEO Simon Brunke über digitale Wertpapiere, Produktstrategie und Planungen.

Was heißt für Sie Digitalisierung?

Brunke: Dank der Digitalisierung werden Immobilieninvest- ments schneller, flexibler und effizienter abgewickelt. Für den Anleger fallen keine Gebühren an, da die Digitalisierung der Unterlagen und des Investitionsprozesses Kosten spart. So vermeiden wir hohe Verwaltungs- oder Vertriebskosten, was sich wiederum positiv auf die Rendite auswirkt. Insbesondere der Einsatz der Blockchain-Technologie bei Exporo hat einen Paradigmenwechsel für die Digitalisierung von Immobilieninvestments eingeläutet. Wir emittieren tokenbasierte Anleihen auf der Ethereum-Blockchain im Rahmen eines regulierten Wertpapierprospektes. Das erlaubt uns schon heute unseren Prozess noch transparenter, schneller und schlanker zu gestalten, um unser Angebot über kleinste Euro-Stückelung noch näher an unsere Anleger zu bringen. Die Unabhängigkeit von Zentralverwahrern und Depotbanken öffnet dabei maßgeblich den Zugang für inländische und besonders für internationale Interessenten. Anleger können nicht nur von überall aus der Welt Investments abschließen, sondern auch weltweit mit anderen Anlegern handeln – und das innerhalb von Sekunden. Dabei ändert sich der Investmentprozess für den Anleger nicht, ebenso erfolgen Ein- und Auszahlungen wie bisher in Euro.

Welcher Anteil Ihres Neugeschäfts läuft mittlerweile tokenbasiert, und inwieweit sind Emissionen in klassischer Form ein „Auslaufmodell“?

Brunke: Grundsätzlich sehen wir in digitalen Wertpapieren die Zukunft. Unsere Produktkategorie “Exporo Bestand” haben wir seit Anfang 2020 komplett auf die tokenbasierte Anleihe umgestellt. So ermöglichen wir die Vorteile des Immobilieneigentums ohne den normalerweise entstehenden Aufwand. Die Emission einer klassischen Anleihe (Clearstream verwahrt) betrachten wir in dieser Kategorie entsprechend als Auslaufmodell. Im Gegensatz dazu liegt der tokenbasierte Anteil bei unserer Produktkategorie “Exporo Finanzierung” niedriger. Zum Teil werden auch Projektentwicklungen über Anleihen, also Wertpapiere, finanziert, dann erfolgt dies ebenfalls tokenbasiert. Zum Teil erfolgt die Finanzierung von Projektentwicklern aber auch noch im Wege der Abtretung von Darlehensforderungen. Dies sind keine Wertpapiere, sondern Vermögens- anlagen im Sinne des Vermögensanlagegesetzes. Diese haben wir bislang noch nicht tokenisiert, schauen uns dies aber gerade an. Wir optimieren unsere Verträge und Produktstrukturen natürlich fortlaufend. Dort wo es sinnvoll ist und die Gesetzgebung beziehungsweise das Finanzierungsvehikel es zulässt, setzen wir auf Token.

Inwieweit beeinflusst es Ihr Geschäft, dass weiterhin viele Men- schen zuerst an Bitcoin denken, wenn sie „Blockchain“ hören? Ist der Hype um Bitcoin für Exporo ein Vor- oder ein Nachteil?

Brunke: Bei Exporo haben wir die Erfahrung gemacht, dass unsere Anleger digital versiert sowie sehr gut informiert sind und ihnen damit auch der Unterschied klar ist. Es ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass unsere Investments komplett Euro-basiert sind und keine Zahlungen in Kryptowährungen stattfinden. Zudem ist es uns wichtig, unsere Anleger nicht aus einem Hype heraus von einem Investment zu überzeugen. Eine finanzielle Aufklärung und Schärfung des Risikobewusstseins sind bei Geldanlagen elementar, daher statten wir all unsere Anleger vor jedem Investment umfassend mit Informationen aus. Generell ist es natürlich auch für Exporo von Vorteil, dass sich immer mehr Menschen mit alternativen und vor allem digitalen Investments beschäftigen.

Gibt es Unterschiede in der Anlegerstruktur zwischen Token- und klassischen Emissionen, zum Beispiel hinsichtlich Durchschnittsalter oder Geschlecht?

Brunke: Auf den ersten Blick und demografisch gesehen gibt es praktisch keine Unterschiede zwischen den Anlegergruppen. Größtenteils überschneiden sich diese sogar: Im Durchschnitt sind die Token-Anleger um die 50 Jahre alt, überwiegend (80 Prozent) männlich und erfahren.

Einige Ihrer aktuellen Projekte haben trotz Tokenisierung eine Mindestanlage von 500 oder 1.000 Euro pro Anleger, andere von einem Euro. Warum?

Brunke: Mitunter hängen die Mindestanlagen mit unterschiedlichen Projektverträgen und damit einhergehend spezifischen Regularien zusammen. Zusätzlich spielen auch Neukundenaktionen oder Kundensegmentierungen, bei denen wir testen, welche Investmentschwelle für welche Anlegergruppe interessant sind, eine Rolle. Grundsätzlich möchten wir es jedem ermöglichen zu investieren und empfehlen gleichzeitig zu diversifizieren, daher gibt es auch schon sehr niedrige Mindestanlagen.

Gibt es überhaupt Anleger, die nur einen oder oder fünf Euro in ein Projekt investieren?

Brunke: Diese Anleger gibt es bei Exporo tatsächlich, auch wenn diese Gruppe derzeit nur einen sehr kleinen Anteil ausmacht. Exporo verbessert grundsätzlich mittels der Minimalinvestments die Diversifizierungsmöglichkeiten und gibt den Anlegern damit die Möglichkeit, ein Klumpenrisiko zu vermeiden.

Projekte Ihrer Produktlinie „Bestand“ finanzieren in der Regel eine bestimmte Immobilie über eine Laufzeit von zehn Jahren, als Zinsen werden die Mietüberschüsse ausgeschüttet und beim Verkauf des Objekts erhalten die Anleger 80 Prozent der Wertsteigerung. Inwiefern unterscheiden sich diese Projekte – mit Ausnahme der „Verpackung“ – noch von einem klassischen geschlossenen Immobilienfonds?

Brunke: Bei solch einer High-Level-Betrachtung handelt es sich bei „Exporo Bestand“, genau wie bei einem klassischen Immobilienfonds, um ertragsorientierte Anlageformen in die Assetklasse Real Estate. Soweit die Gemeinsamkeiten. Im Unterschied zu klassischen Anbietern bietet Exporo gleichwohl eine neue Transparenz: Jeder kann sich auf der Plattform individuell ein Projekt aussuchen, in das er investieren möchte, und so ein Portfolio nach eigenen Präferenzen zusammenstellen. Viele geschlossene Fonds arbeiten hingegen mit Blindpools, die Immobilien sind den Anlegern also zuvor nicht bekannt. Bei uns wird ein Investment komplett online abgewickelt und es kann unkompliziert über unsere Plattform verwaltet werden. Ein weiterer Unterschied ist, dass Exporo keine hohen Mindestanlagen – bei geschlossenen Fonds oft 10.000 Euro – hat. Dies ist ein wesentlicher Aspekt für die Demokratisierung des Immo- bilienmarkts.

Bleibt es dabei, dass Exporo keine geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIFs) vermittelt?

Brunke: Regulatorisch und technisch könnten wir umgehend AIFs vermitteln, jedoch ist dies aktuell kein Punkt auf unserer Agenda. Für uns heißt Digitalisierung nicht nur, Kapital online zu vermitteln, sondern vor allem viele weitere Vorteile zu bieten. Dies ist zum Beispiel die Handelbarkeit in Echtzeit sowie die Möglichkeit, kleinere Investmentbeträge einzusetzen, um breiter streuen zu können und damit Immobilieninvestments für jedermann zu ermöglichen.

Inwieweit und in welcher Form binden Sie auch externe Vertriebspartner ein und welche Rolle spielen diese für Ihren Erfolg?

Brunke: Neben unserem eigenen Vertriebskanal über unsere Plattform setzen wir auf die Kooperation mit ausgewählten externen Vertriebspartnern. Über die Zusammenarbeit mit Multiplikatoren – wie zum Beispiel Kapitalanlageberatern – können wir auf einem sehr einfachen Weg bestehende Kontakte auf digitale Immobilieninvestments bei Exporo aufmerksam machen und diese an dem Erfolg unserer Immobilieninvestments partizipieren lassen. Unsere Vertriebspartner erhalten durch eine Zusammenarbeit einen weiteren wichtigen Baustein in ihrem Anlageangebot, da Kunden so mit kleinen Summen ein Immo- bilienportfolio auf bauen und vom deutschen Immobilienmarkt profitieren können. Ein wesentlicher Vorteil liegt dabei in unserer agilen Tech-Plattform mit der wir sowohl einfache Investitionsprozesse auf der Anlegerseite als auch flexible Anbindungsformen – vom Lead-Out bis zur API-Anbindung – auf der Kooperationspartnerebene ermöglichen. Insbesondere in Gesprächen mit Banken merken wir, dass die Offenheit für Kooperationsmodelle unter dem Schlagwort “Open Banking” stark zunimmt. Dies liegt zum einen an der starken Nachfrage attraktiver und digitaler Anlageformen als auch dem anhaltenden Niedrigzinsumfeld, welches sowohl für Anleger als auch Banken eine Herausforderung darstellt. Wir sehen uns mit unserem attraktiven Angebot, einem agilen Plattform-Setup und auch einer Erlaubnis nach Paragraf 32 KWG ideal aufgestellt, um skalierbare Partnerschaften aufzubauen.

Welches Vermittlungsvolumen streben Sie für das Jahr 2021 und danach an?

Brunke: Wir blicken positiv in die Zukunft: Grundsätzlich wollen wir weiterhin mit “Exporo Finanzierung” moderat wachsen und einen stärkeren Wachstumsfokus auf “Exporo Bestand” legen. Ziel ist es, das vermittelte Volumen von 2019 um 10 bis 20 Prozent zu übertreffen.

Die Fragen stellte Stefan Löwer, Cash.

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