Die gesetzliche Rente steht seit Jahren unter Druck. Mit dem Rentenpaket 2025 wurde das Rentenniveau bei 48 Prozent bis 2031 stabilisiert. Das gibt kurzfristig politische Ruhe doch wird das eigentliche Problem weiter in die Zukunft verschoben. Für viele Menschen wird die gesetzliche Rente auch künftig nur eine Teilabsicherung bleiben. Schon heute gilt rund jeder fünfte Rentner als armutsgefährdet.
Wer sich also ausschließlich auf staatliche Systeme verlässt, geht ein kalkulierbares Risiko ein. Die Konsequenz daraus ist unbequem, aber klar: Altersvorsorge wird zunehmend zur Eigenverantwortung.
Ein Lösungsansatz, über den sich viele streiten, sind vermietete Immobilien. Hohe Einstiegskosten, langfristige Verschuldung und den Aufwand für Instandhaltung sagen die einen. Kräftige Wertsteigerung, lukrative Steuervorteile und langfristiger Inflationsschutz sagen die anderen. Wie können Immobilien dazu beitragen, dass ich im Alter besser abgesichert bin?
Warum die gesetzliche Rente nicht reichen wird
Das Umlagesystem Rente funktioniert nach heutiger Regel nur dann stabil, wenn genügend Erwerbstätige einzahlen. Genau das kippt gerade, denn kaum etwas ist so absehbar wie die Folgen des demografischen Wandels. Wir wissen, dass die geburtenstarken Jahrgänge nach und nach aus dem Erwerbsleben ausscheiden. Bis 2039 werden rund 13,4 Millionen Menschen die Altersgrenze von 67 Jahren erreichen und damit knapp einem Drittel aller Erwerbstätigen in Rente gehen.
Gleichzeitig steigen Lebenshaltungskosten, Mieten und – auch gerade aktuell durch politische Unruhen im Nahen Osten – die Energiepreise.
Auch klassische Vorsorgeprodukte wie kapitalbildende Lebensversicherungen oder Bausparverträge stoßen heute zunehmend an ihre Grenzen. Nach Kosten und unter Berücksichtigung der Inflation bleibt die reale Rendite häufig überschaubar.
Ein einfaches Beispiel:
Wer 10.000 Euro zu 1,5 % verzinst anlegt, hat nach zehn Jahren rund 11.600 Euro. Bei einer durchschnittlichen Inflation von 2,5 % entspricht das aber nur noch einer Kaufkraft von etwa 9.000 Euro heute. Wer allein auf diese Bausteine setzt, erreicht damit vor allem eines: Sicherheit im Nominalwert, aber zu wenig reale Wirkung beim Vermögensaufbau.
Warum die Jahre zwischen dem 20. und 40. Lebensjahr entscheidend sind
Einer der größten Hebel beim Vermögensaufbau ist die Zeit. Wer früh beginnt, verschafft sich einen strukturellen Vorteil gegenüber allen, die später einsteigen. Dieser Effekt ist kein Geheimnis.
Gerade bei Immobilien entfaltet Zeit ihre volle Wirkung, weil mehrere Mechanismen gleichzeitig greifen: Tilgung reduziert kontinuierlich die Restschuld, Mieteinnahmen entwickeln sich mit dem Markt und steuerliche Effekte wirken Jahr für Jahr.
Wer zwischen 20 und 40 startet, profitiert deshalb gleich mehrfach:
- längere Finanzierungszeiträume bzw. eine deutlich früher entschuldete Immobilie
- mehr Zeit für Wertsteigerung und steigende Mieteinnahmen
- höhere Wahrscheinlichkeit, mehrere Objekte aufzubauen, statt bei einem zu bleiben
- geringerer finanzieller Druck im Alter, weil ein Großteil der Tilgung bereits abgeschlossen ist
Außerdem gilt: Wer früh kauft, sichert sich mit dem zeitlichen Vorteil auch einem Vorteil bei Einstiegspreisen. Steigende Baukosten, begrenzter Wohnraum und wachsende Nachfrage sorgen langfristig dafür, dass spätere Einstiege in der Regel teurer werden.
Wer dagegen erst mit 50 oder später beginnt, hat weniger Spielraum. Die Finanzierungsdauer verkürzt sich, die monatliche Belastung steigt und die Zeit für Wertentwicklung ist begrenzt.
Unterm Strich geht es nicht darum, mit Immobilien über Nacht zum Millionär zu werden. Es geht darum, früh anzufangen und der Zeit zu erlauben, zu wirken.
Tipp: Kein Eigenkapital einsetzen
Investmentstrategien, die Eigenkapital schonen, werden immer beliebter. Denn: ersparte Liquidität in eine einzige Immobilie zu setzen, sorgt erstmal dafür, dass das erstmal weg und auf mindestens 10 Jahre bis zum Ende der Spekulationsfrist, an der die Immobilie wieder veräußert werden kann, in einem Darlehen gebunden ist.
Die Alternative dazu ist eine 100-Prozent oder sogar 110-Prozent-Finanzierungen. Der große Vorteil liegt darin, dass das eigene Geld verfügbar bleibt, während parallel Vermögen aufgebaut wird. Die Bank finanziert das Objekt, die Mieteinnahmen tragen einen Teil der laufenden Kosten und das eigene Kapital bleibt als Puffer für Unvorhergesehenes und für weitere Investitionen erhalten. Einen weiteren Teil der Strategie stellt die gezielte Nutzung von Steuervorteilen dar, die gerade bei einem hohen Einkommen den Unterschied in der Rentabilität ausmachen.
Voraussetzung dafür sind eine solide Bonität, ein stabiles Einkommen und eine saubere Schufa. In der Praxis braucht es meist ein Nettoeinkommen von ungefähr 3.000 Euro und einen unbefristeten Arbeitsvertrag, damit Banken ein solches Vorhaben prüfen. Wer diese Grundlagen erfüllt, kann Fremdkapital als Werkzeug für den langfristigen Vermögensaufbau nutzen.
Trotzdem gehört zur Wahrheit, dass daraus kein schneller Reichtum entsteht. Gerade in der Anfangsphase ist es häufig so, dass der monatliche Cashflow trotz Vermietung noch nicht positiv ist. Auch hier gilt, dass sich Langfristigkeit bezahlt macht. Anders gesagt: Man diszipliniert sich selbst, zu sparen.
Verbindlichkeiten von heute sind das Vermögen von morgen
In Deutschland ist das Wort „Schulden“ negativ konnotiert. Im privaten Konsum ist das berechtigt. Bei vermieteten Immobilien ist die Lage differenzierter. Hier können Verbindlichkeiten Teil einer tragfähigen Vermögensstrategie sein.
Der Grund dafür liegt in der Struktur dieser Assetklasse. Immobilien lassen sich mit Fremdkapital erwerben, durch laufende Mieteinnahmen stabilisieren und zusätzlich steuerlich sinnvoll einordnen.
Zu dieser Rechnung gehören auch die steuerlichen Effekte. Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltungen, Reparaturen und weitere Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Aufs Jahr gerechnet summieren sich bei einer klugen Steuerstrategie gut und gerne ein paar tausende Euro zusammen.
Hinzu kommt die Abschreibung des Gebäudes, die das zu versteuernde Einkommen senken kann. Das sorgt nicht automatisch für sofort hohe Überschüsse, verbessert aber die Wirtschaftlichkeit über die Jahre deutlich. Mit einem sogenannten Restnutzungsdauer-Gutachtens kann die Abschreibung auf Abnutzung von zwei auf vier Prozent nach oben gesetzt werden, was für die Rentabilität des Objekts ein maßgeblicher Faktor ist.
Außerdem gibt es verschiedene Möglichkeiten, Finanzierungen so zu strukturieren, dass das eigene Kapital geschont wird. Dazu zählen Verkäuferdarlehen, die Übernahme von Kaufnebenkosten durch den Verkäufer oder Modelle mit rollierendem Eigenkapital.
Der eigentliche Vorteil liegt in der Handlungsfähigkeit. Wer Liquidität behält, kann auf Mietausfälle, Sanierungen oder Marktchancen besser reagieren. Genau das schafft die Grundlage dafür, nach der ersten Immobilie auch die zweite, dritte oder vierte zu erwerben.
Am Ende geht es darum, Verbindlichkeiten richtig einzuordnen. Sie sind bei einer sauber gerechneten Kapitalanlage nicht nur eine Belastung. Sie können über Jahre hinweg der Hebel sein, mit dem Vermögen überhaupt erst entsteht.
Eine einfache Beispielrechnung zeigt, wie das in der Praxis aussieht.
Bei einer Immobilie für 200.000 Euro fallen bei 4 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung rund 10.000 Euro Finanzierungskosten im Jahr an. Davon entfallen 8.000 Euro auf Zinsen und 2.000 Euro auf Tilgung. Hinzu kommen etwa 2.000 Euro laufende Instandhaltung, rund 1.200 Euro nicht umlagefähige Nebenkosten sowie 2.000 Euro Rücklagen für größere künftige Maßnahmen. Dem gegenüber stehen bei durchschnittlicher Mieteinnahme rund 5.800 Euro pro Jahr. Auf den ersten Blick ergibt sich damit ein negativer Cashflow von etwa 9.400 Euro jährlich.
Entscheidend ist jedoch die steuerliche Betrachtung. Steuerlich absetzbar sind Zinsen, die laufende Instandhaltung, die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie die Abschreibung. Damit entsteht ein steuerlicher Verlust von rund 9.800 Euro. Bei einem Einkommen im oberen Bereich und einem Grenzsteuersatz von etwa 42 Prozent bedeutet das eine Steuerersparnis von rund 4.100 Euro.
Unterm Strich reduziert sich die tatsächliche Belastung damit auf etwa 5.300 Euro im Jahr, also rund 440 Euro im Monat.
Das zeigt den Kern der Strategie: Am Anfang geht es nicht darum, sofort positiven Cashflow zu erzielen. Es geht darum, mit überschaubarem Eigenaufwand ein Asset aufzubauen, das sich über Zeit durch steigende Mieten, sinkende Schulden und steuerliche Effekte selbst trägt und langfristig in den positiven Bereich entwickelt.
Warum eine Immobilie allein nicht reicht
In der Praxis ist es oft so, dass eine einzige Immobilie selten ausreicht, um die Rentenlücke zu schließen. Eine Immobilie kann Einnahmen liefern, bleibt aber anfällig für Schwankungen. Leerstand, Reparaturen oder unerwartete Kosten wirken sich direkt aus und können die Kalkulation schnell ins Wanken bringen.
Stabilität entsteht erst durch ein Portfolio. Mehrere Immobilien verteilen Risiken auf mehrere Einheiten und sorgen für verlässlichere Einnahmen. Während eine einzelne Wohnung ausfallen kann, gleichen andere Objekte diese Schwankung aus. Gleichzeitig entsteht mit jeder weiteren Immobilie ein wachsender Einnahmestrom, der langfristig die finanzielle Grundlage im Alter bilden kann.
Fazit: Immobilien sind kein Wundermittel und kein schneller Weg zum Reichtum. Ihr Vorteil liegt woanders. Sie lassen sich strategisch einsetzen, langfristig entwickeln und Schritt für Schritt zu einem belastbaren Vermögensbaustein ausbauen. Entscheidend ist, früh anzufangen, Liquidität klug einzusetzen und Immobilien nicht als Einzelkauf, sondern als System zu verstehen.
Am Ende geht es darum, selbst Verantwortung zu übernehmen und rechtzeitig die Grundlage dafür zu schaffen, dass aus den Verbindlichkeiten von heute das Vermögen von morgen wird.
Autor Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Seit Gründung 2018, verzeichnet das Unternehmen bis heute über 500 Kunden, über 650 verkaufte Immobilien und über 300 Millionen Euro Transaktionsvolumen. Die Immobilien-Community setzt sich zum Ziel, die Immobilie als wichtigen Baustein der privaten Altersvorsorge-Baustein möglichst viele Menschen in Deutschland zugänglich zu machen.
