Wer eine vermietete Gewerbe- oder Wohnimmobilie erwirbt, tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein – jedoch nicht in steuerliche Fehler, die der Vorbesitzer verursacht hat. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt. Käufer müssen demnach nicht für unrichtige Umsatzsteuerausweise in übernommenen Mietverträgen einstehen.
Hintergrund ist die sogenannte Option zur Umsatzsteuer, die bei gewerblichen Vermietungen häufig genutzt wird. Dabei kann ein Vermieter die Vermietung umsatzsteuerpflichtig behandeln, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Werden dabei formale Fehler gemacht, drohen Korrekturen und Nachforderungen. Bislang war unklar, ob solche Pflichten auf den neuen Eigentümer übergehen können.
„Beim Erwerb von vermieteten Immobilien tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen ergeben“, erläutert Fabienne Darchinger, Rechtsanwältin und Steuerberaterin bei LKC in Grünwald. Nach der Entscheidung des BFH gelte dies jedoch nicht für Fehler beim Steuerausweis. „Die Käufer können künftig darauf vertrauen, nicht für formale Fehler bei der Umsatzsteuerausweisung durch den Vorbesitzer einstehen zu müssen.“
Im entschiedenen Fall hatte das Finanzamt einen Immobilienkäufer zur Korrektur und Abführung der Umsatzsteuer verpflichtet, die in übernommenen Mietverträgen falsch ausgewiesen war. Grundlage war Paragraf 14c Absatz 1 Umsatzsteuergesetz, der eine Berichtigungspflicht bei unrichtigen Steuerausweisen vorsieht. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine solche Pflicht ausschließlich den ursprünglichen Vermieter trifft.
Damit stärkt das Gericht die Position von Immobilienkäufern und bringt Rechtssicherheit in künftige Transaktionen. Zugleich verweist Darchinger auf die praktische Bedeutung: „Gerade im Bereich der gewerblichen Vermietung schafft das Urteil ein erhebliches Plus an Rechtssicherheit.“
Ganz risikofrei sind Käufer jedoch nicht. Zwar ist eine unmittelbare Haftung ausgeschlossen, doch kann das Finanzamt den früheren Eigentümer zur Berichtigung auffordern. Dies kann Anpassungen der Mietverhältnisse oder Nachforderungen nach sich ziehen. Käufer sollten daher die bestehenden Mietverträge im Vorfeld einer Transaktion genau prüfen und auf die steuerliche Behandlung achten.
Sinnvoll sei es laut Darchinger außerdem, Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer zu vereinbaren. Auch könne es ratsam sein, den Verkäufer vor Eigentumsübergang zur Korrektur fehlerhafter Angaben zu verpflichten. Liegen Unstimmigkeiten vor, sollte frühzeitig eine Abstimmung mit dem Finanzamt erfolgen.
Für Vermieter gilt zudem: Wer sich für die umsatzsteuerpflichtige Vermietung nach Paragraf 9 Umsatzsteuergesetz entscheidet, muss sämtliche formellen Vorgaben einhalten. Dazu gehören eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, eine korrekte Rechnungsstellung sowie die ordnungsgemäße Anmeldung beim Finanzamt. Nur so lassen sich Probleme beim Vorsteuerabzug vermeiden.
