Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden (Az.: VIII ZR 250/23)., dass Vermieter grundsätzlich für Schäden haften, die Mieter durch einen Sturz auf vereisten gemeinschaftlichen Wegen erleiden. Die Richter stellten klar, dass diese Pflicht auch dann gilt, wenn der Vermieter zugleich Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und damit nicht allein über das Grundstück verfügt. Damit bestätigt der Senat, dass die mietvertragliche Nebenpflicht zur Sicherung der Wege unabhängig von Eigentumsverhältnissen besteht.
Im zugrunde liegenden Fall bewohnte die Klägerin eine Eigentumswohnung im hessischen Solms. Für die Gehwege auf dem Grundstück war ein professioneller Hausmeisterdienst zuständig, den die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt hatte. An einem Januarmorgen im Jahr zweitausendsiebzehn stürzte die Mieterin beim Verlassen des Hauses, weil der Weg trotz angekündigter Glätte nicht gestreut worden war. Nach den gerichtlichen Feststellungen erlitt sie erhebliche Verletzungen und musste sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen.
Das Amtsgericht sprach der Klägerin ein Schmerzensgeld von 12.000 Euro zu. Das Landgericht hob dieses Urteil jedoch auf und verneinte eine Haftung der Vermieterin. Es argumentierte, dass eine Verantwortlichkeit nur bestehe, wenn sie Kontrollpflichten gegenüber dem beauftragten Dienstleister verletzt habe, wofür es keine Anhaltspunkte gebe.
BGH stärkt mietvertragliche Verkehrssicherungspflichten
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Sicht. Die Richter betonten, dass die Pflicht zum Räumen und Streuen aus dem Mietvertrag folgt und durch die Beauftragung eines Hausmeisterdienstes nicht entfällt. Diese Grundregel gelte unabhängig davon, ob der Vermieter alleiniger Grundstückseigentümer ist oder Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine abweichende Vertragsvereinbarung sah der Senat nicht.
Da die Vermieterin sich zur Erfüllung ihrer Pflichten der beauftragten GmbH bedienen konnte, gilt diese im rechtlichen Sinne als Erfüllungsgehilfin. Die Vermieterin muss deshalb für deren Versäumnisse wie für eigenes Verschulden einstehen. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben.
Das Verfahren wurde an das Landgericht Limburg a.d. Lahn zurückverwiesen, das nun weitere Feststellungen zu den konkreten Umständen des Sturzes und den Verantwortlichkeiten zu treffen hat.
