Wie wirkt sich die aktuelle politische Situation in den USA auf die Nachfrage nach Ihren US-Immobilienfonds seitens deutscher Anleger aus?
Stoß: Natürlich lässt sich die gegenwärtige politische Situation in den USA nicht als förderlich für den Vertrieb betrachten. Allerdings haben sich die Befürchtungen vieler Ökonomen über ernsthafte Schäden von Trumps protektiver Politik bislang nicht bestätigt. Wir erleben derzeit bei Investitionsentscheidungen eine eher abwartende Haltung. Erfahrene, opportunistisch agierende Investoren sichern sich hingegen bereits jetzt die Chancen, die das aktuelle Marktumfeld bietet.
Welche Auswirkungen hat die Politik von Donald Trump, insbesondere die Steuer- und Zollpolitik, auf den US-Immobilienmarkt generell und speziell auf Ihr präferiertes Marktsegment, also die Entwicklung und den Bau von gehobenen Neubau-Mietwohnungen im Südosten der USA?
Stoß: Da viele Zölle unser Geschäft kaum betreffen, haben wir unsere Betrachtungen auf die Baubranche fokussiert. Dort sollten sie nur geringe Effekte auf die Materialkosten haben: Von den 184 Milliarden US-Dollar Materialausgaben für Wohnungsbau in den USA im Jahr 2023 waren nur 13 Milliarden, also etwa sieben Prozent, Importe. Der 15-prozentige Zoll dürfte die Gesamtkosten lediglich um rund 1,1 Prozent erhöhen und unsere Kalkulation damit nur gering beeinflussen. Wesentlich bedeutender für uns ist jedoch, dass die ursprünglich vorgesehene Vergeltungssteuer „Section 899“ aus dem neuen Steuergesetz gestrichen wurde, die unter anderem auch Einkünfte aus Immobilien in den USA höher belastet hätte.
Zielsetzung ist, die Projekte nach Fertigstellung und weitgehender Erstvermietung am Stück zu veräußern. Welche Art von Investoren kommt dafür in Betracht?
Stoß: Die Investitionsmöglichkeit in die Entwicklung von Apartmentanlagen richtet sich an unternehmerisch ausgerichtete Anleger. Im Vergleich zu Bestandsimmobilien bietet sie überdurchschnittliche Ertragschancen, da sie eine Beteiligung bereits ab einem sehr frühen Zeitpunkt der Immobilienwertschöpfungskette ermöglicht und die Haltedauer der Investments relativ kurz ist. So dauert der Zyklus aus der Entwicklung hochwertiger Apartmentkomplexe, der Vermietung und dem „en bloc“ Verkauf an einen institutionellen Investor in der Regel nicht mehr als drei bis vier Jahre – und kann für deutsche Anleger sehr lukrativ sein, wenngleich ein solches unternehmerisches Investment auch immer mit Risiken verbunden ist.
Wie haben sich die Kaufpreise beziehungsweise die Kaufpreisrendite (Cap Rate) in den vergangenen drei Jahren konkret entwickelt und welche weitere Entwicklung prognostizieren Sie diesbezüglich?
Stoß: Bei den Kaufpreisen für Class-A-Apartmentanlagen beobachten wir als Reaktion auf die Leitzinserhöhungen der FED seit Mai 2022 einen Anstieg der Cap Rates. Von den Tiefstständen von durchschnittlich rund 4,3 Prozent im ersten Quartal 2022 stiegen sie auf durchschnittlich rund 5,5 Prozent im ersten Quartal 2025. Diesen Wert setzen wir auch bei der konservativen Kalkulation unserer Neuprojekte mit einem geplanten Verkauf in rund drei Jahren an. Die Cap Rate ist als Kennzahl in Deutschland nicht gebräuchlich – sie gibt die operative Kapitalrendite an und liefert damit einen realitätsnahen Eindruck des Ertragspotenzials einer Immobilie.
Welche Rolle sollte die Entwicklung des US-Dollar-Euro-Kurses bei der Entscheidung deutscher Anleger spielen, in einen US-Immobilienfonds zu investieren und wie stellt sich die Sache aktuell dar?
Stoß: Währungsdiversifikation ist sinnvoll, aber immer auch mit Chancen und Risiken verbunden. Wenn Sie allein die US-Dollar-Entwicklung seit Einführung des Euro betrachten, bewegten wir uns in einer Euro-USD-Bandbreite von rund 85 Cent Anfang der 2000er-Jahre und 1,60 Euro im Jahr 2008. Aktuell liegen wir mit rund 1,18 Euro gut in der Kaufkraftparität. Um unabhängig von Kursschwankungen agieren zu können, empfehlen wir unseren Anlegern grundsätzlich, in der Währung zu bleiben. Für neue oder zusätzliche Investitionen ist der Einstieg derzeit günstig, da die begrenzten Währungsreaktionen die Resilienz des US-Dollars unterstreichen.
Wie zufrieden sind Sie mit dem Platzierungserfolg des BVT Residential USA 19, den Sie gerade geschlossen haben?
Stoß: Die Platzierungsphase unseres letzten Publikumsfonds fiel in eine herausfordernde Marktphase. Hier war die Verunsicherung und in Folge eine eher abwartende Haltung seitens der Anleger und auch der Vertriebe zu spüren. Die für diesen Fonds ausgewählten, sehr überzeugenden Apartment-Projekte sorgten jedoch dafür, dass wir den Fonds nun wie geplant mit einem Volumen von 40 Millionen US-Dollar erfolgreich schließen konnten.
Der Folgefonds Residential USA 21 investiert erneut in Class-A-Wohnungsbauprojekte. Welche Veränderungen haben Sie gegenüber dem Vorgängerfonds vorgenommen?
Stoß: Auch der neue Fonds setzt das seit über 20 Jahren bewährte Residential-Investitionskonzept fort. Wichtig für uns war jedoch, die neue Generation unserer BVT Residential Fonds als Artikel 8 Fonds gemäß Offenlegungsverordnung zu konzipieren und emittieren. Die ESG-Themen spielen bei unseren Anlegern eine immer wichtigere Rolle und gewinnen auch in den USA – trotz der Trump-Administration – zunehmend an Bedeutung.
Warum sehen Sie gerade in diesem Segment weiterhin Potenzial und inwieweit besteht eine Projektpipeline?
Stoß: Nach dem Höhepunkt der Neubautätigkeit in den Jahren 2022/2023 mit bis zu 580.000 Wohnungen im Class-A-Segment wird die Neubautätigkeit in diesem Jahr voraussichtlich auf 275.000 Wohnungen fallen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass spätestens im ersten Quartal 2026 die teils noch bestehende Überbauung absorbiert sein wird. In den Jahren 2026 und 2027 soll die Neubautätigkeit dann wieder leicht auf 290.000 beziehungsweise 300.000 pro Jahr ansteigen. Ab Mitte 2026 erwarten wir in den meisten Großstadtregionen auch ein klares Unterangebot an Mietwohnungen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Mietpreise. Damit bietet sich für Anleger ein sehr attraktives Investitionsumfeld. Für den neuen Fonds haben wir diverse mögliche Projekte in der Pipeline, einige bereits in intensiverer Prüfung.
Welche Vertriebswege oder -schienen stehen bei Ihren US-Publikumsfonds im Vordergrund und welchen Stellenwert haben insbesondere Vertriebspartner mit 34f-Zulassung?
Stoß: Wie bereits erwähnt, konnte unser letzter Publikumsfonds BVT Residential USA 19 trotz eines aktuell herausfordernden Umfelds erfolgreich platziert werden. Gerade weil wir dabei auf die langjährige Verbundenheit vieler 34f-Vertriebe setzen durften! Insgesamt haben rund 90 Platzierungspartner den Fonds aktiv vertrieben, darunter auch wieder einige „Newcomer“. Klassischerweise werden unsere Beteiligungsangebote im B2B-Vertrieb platziert. Wir bieten zudem für Berater eine digitale Zeichnungsmöglichkeit über Walnut und Portagon.
Welche weiteren Fondsplanungen beziehungsweise aktuellen Emissionen haben Sie im Segment US-Immobilien?
Stoß: Aktuell konnten wir das Private Placement BVT Residential USA 20 für institutionelle und semiprofessionelle Investoren erfolgreich ausplatzieren. In Kürze wird der BVT Residential USA 22, der Nachfolgefonds des Residential 18, als ein nach luxemburgischem Recht strukturierter Fonds für institutionelle Investoren an den Start gehen. Perspektivisch wollen wir im US-Wohnimmobiliengeschäft auch den Value-Add-Bereich fokussieren, um neben dem bei BVT langjährig etablierten Development von Projekten ergänzend auch Bestandsobjekte mit einem guten Gewinnpotential im deutschen Anlagemarkt zu positionieren.
Dieser Artikel ist Teil des EXKLUSIV US-Immobilien in Kooperation mit BVT. Alle Artikel des EXKLUSIV finden Sie hier.
