Stärkster Preisrückgang bei Wohnimmobilien seit 23 Jahren“, „Preise für Wohnungen so stark gesunken wie seit 2000 nicht mehr“, „Wohnimmobilien-Preise bröckeln im dritten Quartal weiter ab“ – das sind nur einige der Schlagzeilen aus dem Sommer und Herbst 2023. Für das Gesamtjahr 2023 verzeichnete das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) auf Basis der notariell beglaubigten Verkaufspreise in den sieben größten Städten Deutschlands gar den stärksten Preisverfall bei Wohnimmobilien seit 60 Jahren, wie es Anfang 2024 berichtete.
Gegenüber 2022 waren demnach die Preise für Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, für Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser gar um 20,1 Prozent gefallen – ein gewaltiger Einbruch. Bereinigt um die Inflation sei die Wertminderung sogar noch circa fünf Prozentpunkte höher gewesen. Auslöser waren die ab Frühjahr 2022 rapide gestiegenen Zinsen. Das hängt der Branche immer noch nach. Und doch zeichnete sich schon Anfang 2024 ab, dass der Preisrückgang abflachen würde. Allgemein wurden eine baldige „Bodenbildung“ und dann auch wieder höhere Preise erwartet.
Genauso scheint es zu kommen. So berichtete der Verband deutscher Pfandbriefbanken (Vdp) im Februar 2026 auf Basis der Transaktionsdaten aus Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten von einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Vorjahr im Durchschnitt um 4,2 Prozent (viertes Quartal 2025 gegenüber Vorjahresquartal). Bereits für 2024 wies die Vdp-Statistik einen Anstieg von 2,1 Prozent aus. Das Niveau liegt noch spürbar unter dem Wert von 2022, aber den Tiefpunkt der Preise hat die Branche diesen Zahlen zufolge inzwischen wohl schon hinter sich. Aufgrund des anhaltenden Wohnraummangels sei davon auszugehen, dass Wohnimmobilien auch im laufenden Jahr Preiszuwächse verbuchen würden, erklärte Vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Nun bedeutet Durchschnitt nicht, dass die Entwicklung jedes einzelne Objekt und jeden Ort betrifft. An ausgewählten Standorten gibt es sicherlich weiterhin Objekte oder Objektarten, die den „Wert-Boden“ noch nicht verlassen haben und noch so günstig sind wie in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten (und die mit entsprechender Marktkenntnis aufgespürt werden können). Doch auch in diesen Fällen ist wohl davon auszugehen: Billiger wird es wahrscheinlich nicht.
So sorgte Anfang 2026 eine Meldung des Pestel Instituts für Aufmerksamkeit: Demnach fehlten bereits Ende 2024 bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen – ein Rekordstand. Besserung ist in den nächsten Jahren nicht in Sicht. Für die nähere Zukunft erwartet das Institut den Bau von nur rund 200.000 neuen Wohnungen pro Jahr, etwa halb so viele wie der angenommene jährliche Bedarf.
Die Bundesregierung will gegensteuern. Sie hat im Herbst 2025 einen „Bau-Turbo“ verabschiedet, der in erster Linie auf beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren abzielt und plant unter anderem die Einführung eines „Gebäudetyps E“, der den Verzicht auf nicht unbedingt notwendige Baustandards ermöglicht. Bis beides wirkt, wird es angesichts der Vorlaufzeit von Bauvorhaben indes noch dauern.
Für Investoren sind das nicht unbedingt schlechte Nachrichten. Denn damit ist Leerstand von Wohnungen, jedenfalls in gefragten Gegenden, ein eher geringes Risiko und die Mieten steigen kontinuierlich weiter. Wer den teuren Neubau scheut und auf ein Objekt aus dem Bestand setzt, muss jedoch einen weiteren Punkt im Auge behalten: Den energetischen Zustand des Gebäudes und die Heizungsanlage. Ist das Haus dabei nicht auf der Höhe der Zeit, kann es teuer werden.
So hat das „Heizungsgesetz“ der im Herbst 2024 geplatzten Ampel-Regierung für enorme Verunsicherung gesorgt. Die schwarz-rote Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat zwar angekündigt, das Gesetz wieder abzuschaffen beziehungsweise zu reformieren, aber die Ausgestaltung ist zwischen den Koalitionspartnern umstritten und es ist fraglich, ob der angestrebte Zeitrahmen bis Mitte 2026 gehalten werden kann. Offen ist auch, was am Ende herauskommt.
Für private Investoren ist ein unsanierter Altbau insofern ein Risiko – vor allem dann, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Über energetische Maßnahmen am Gebäude, das Dach oder eine neue Heizungsanlage etwa kann der Wohnungseigentümer nicht allein entscheiden, sondern er ist auf die anderen Eigentümer und entsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlung angewiesen. Dort ist in vielen Fällen Streit programmiert. Und selbst wenn die Investitionen beschlossen werden, müssen alle Eigentümer ihren Anteil auch tatsächlich bezahlen (können), um sie dann auch durchzuführen.
So machen private Investoren vielfach einen Bogen um unsanierte Bestandswohnungen und überlassen diese Phase des Immobilienlebens den Profis und ihren Fonds. Nach der Sanierung sind die Wohnungen zwar etwas teurer, aber – von aufwändigen Luxus-Sanierungen vielleicht abgesehen – in der Regel noch weitaus günstiger als ein Neubau in ähnlicher Lage. Dann kann auch eine bezahlbare Miete eine auskömmliche Rendite ermöglichen. Zudem profitieren auch die Mieter von einer zukunftsfähigen Wohnung – durch niedrige Heizkosten und einen verbesserten Wohnkomfort, übrigens auch im Sommer. Das verbessert die Vermietbarkeit und selbst dann, wenn in Deutschland eines Tages tatsächlich ausreichend viel Wohnraum zur Verfügung stehen sollte, zählen solche Wohnungen wahrscheinlich nicht zu den ersten, die keinen Mieter finden oder deren Wert sinkt.
Dieser Artikel ist Teil des EXKLUSIV Deutsche Wohnimmobilien in Kooperation mit Theta Omni Properties. Alle Artikel des EXKLUSIV finden Sie hier.
