Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt tritt weiterhin auf der Stelle. Nachdem das Transaktionsvolumen 2024 erstmals seit Beginn der Krise wieder leicht gestiegen war, ging es 2025 erneut zurück. Insgesamt wechselten Immobilien im Wert von 32,8 Milliarden Euro den Eigentümer, sechs Prozent weniger als im Vorjahr mit 34,9 Milliarden Euro.
Auch der Blick auf 2026 bleibt ambivalent: Zwar erwartet etwas mehr als die Hälfte der Marktakteure ein steigendes Transaktionsvolumen, zugleich sind ebenfalls mehr als die Hälfte der Ansicht, dass die bisherigen Abwertungen noch nicht ausreichen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen. Die Ergebnisse stammen aus einer Befragung von EY-Parthenon, die im November 2025 unter rund 380 Akteuren des deutschen Immobilienmarktes durchgeführt wurde. EY-Parthenon ist die Strategie- und Transaktionsberatung der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY.
Nahezu uneingeschränkt positiv beurteilt wird dabei nur das Segment der Wohnimmobilien. Gleichzeitig bleibt die Wohnbaukrise fest verankert. Fast alle Befragten sehen einen anhaltenden Mangel an Neubauten und zweifeln daran, dass politische Gegenmaßnahmen wie der sogenannte Bauturbo daran kurzfristig etwas ändern können.
„Der immobilienwirtschaftliche Frühling lässt auf sich warten – jedoch werden in einer sich stabilisierenden Immobilienbranche neue Opportunitäten gefunden“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie.
Wohnimmobilien bleiben das Maß der Dinge
Wohnimmobilien sind 2026 mit Abstand die gefragteste Nutzungsart. 84 Prozent der Befragten setzen hier ihren Investitionsschwerpunkt. Entsprechend positiv fallen die Preiserwartungen aus: 76 Prozent rechnen in Prime-Lagen mit steigenden Preisen, in Sekundärlagen immerhin noch 50 Prozent.
Mit deutlichem Abstand folgen Logistikimmobilien, die für 57 Prozent der Marktteilnehmer relevant sind, sowie Objekte des Lebensmitteleinzelhandels mit 50 Prozent. In beiden Segmenten geht die Mehrheit von stabilen Preisen aus. Auch Hotelimmobilien werden insgesamt als vergleichsweise stabil eingeschätzt, allerdings differenziert nach Lage: Während in Prime-Lagen Preissteigerungen für möglich gehalten werden, erwarten viele Befragte in Sekundärlagen sinkende Preise.
Büroimmobilien verlieren weiter an Bedeutung und stehen nur noch bei 39 Prozent der Investoren im Fokus. Entsprechend zurückhaltend sind die Preiserwartungen. Lediglich in Prime-Lagen rechnet eine knappe Mehrheit von 51 Prozent mit einer Seitwärtsbewegung, während in allen anderen Lagen 76 Prozent von fallenden Preisen ausgehen. „Es lässt sich von einem ‚New Normal‘ sprechen, in dem nicht mehr Büro-, sondern Wohnimmobilien die Einkaufszettel dominieren“, sagt Schwalm. Ergänzt wird das Bild durch jüngere Nutzungsarten wie Data Center und Life-Science-Immobilien, die bei 45 beziehungsweise 44 Prozent der Befragten auf Interesse stoßen.
Demografie rückt in den Vordergrund
Bei den prägenden Megatrends für den Immobilienmarkt nennen 94 Prozent der Befragten die demografische Entwicklung. Damit verdrängt sie die Zinsentwicklung von Platz eins, die seit Beginn der Krise ab 2023 als dominierender Faktor galt. Zwar bleiben Veränderungen des Kapitalmarktumfelds für 82 Prozent ein wichtiger Treiber, sie werden für 2026 jedoch als weniger relevant eingeschätzt als politische Instabilitäten, gesetzliche Regulierung, Digitalisierung, künstliche Intelligenz und demografische Effekte. „Die Immobilienwirtschaft hat sich auf das neue Zinsumfeld eingestellt. Die Marktteilnehmer fokussieren sich nun auf fundamentale Trends, wie dem demografischen Wandel“, sagt Schwalm.
Das Finanzierungsumfeld bleibt dennoch angespannt. 92 Prozent der Befragten sehen in der Zinsstabilität zwar eine gewisse Orientierung, aber keinen Impuls für neue Marktdynamik. Development-Finanzierungen gelten für 96 Prozent weiterhin als besonders schwierig. Anschlussfinanzierungen werden nach Einschätzung von 95 Prozent der Marktteilnehmer auch 2026 eine zentrale Rolle spielen. Gleichzeitig gewinnt privates Fremdkapital an Bedeutung, was 91 Prozent der Befragten erwarten.
Bei den regionalen Investitionszielen dominieren weiterhin die Top-7-Standorte in Deutschland, die für 99 Prozent relevant sind. Dahinter folgen andere deutsche Standorte mit 66 Prozent sowie Europa inklusive des Vereinigten Königreichs mit 42 Prozent. Investitionen in Nordamerika ziehen 21 Prozent in Betracht, in der Region Asien-Pazifik sind es 16 Prozent, in der MENA-Region (Mittlerer Osten und Nordafrika) elf Prozent. „Nutzungsart schlägt Standort: Wohnen liefert Zuverlässigkeit, Büros sind in zukunftsfähigen Prime-Lagen gesucht, Einzelhandel ist selektiv attraktiv“, so Schwalms Fazit.
