Die Ausbreitung von Künstlicher Intelligenz (KI) führt zu einem deutlichen Kapazitätsanstieg in den Rechenzentren der EMEA-Region. Laut dem aktuellen „EMEA Data Centre Spotlight Report“ von Savills wächst der weltweite KI-Markt bis 2028 auf rund 144,6 Milliarden US-Dollar – ein jährliches Plus von über 30 Prozent. Die dafür notwendige Rechenleistung erzeugt laut Savills einen erheblichen Druck auf die digitale Infrastruktur, insbesondere in Europa, dem Nahen Osten und Afrika.
Trotz Diskussionen über standortunabhängige Strategien konzentriert sich die Nachfrage laut Cameron Bell, Director EMEA Data Centre Advisory bei Savills, weiterhin auf etablierte Regionen mit vorhandener Infrastruktur. Die sogenannten FLAP-D-Märkte – Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin – profitieren von hoher Bevölkerungsdichte, stabiler Energieversorgung und der Präsenz großer Unternehmen. Neue Projekte außerhalb dieser Zentren bleiben bislang die Ausnahme.
Savills registrierte in den vergangenen zwölf Monaten einen Anstieg der aktiven Kapazitäten um zwölf Prozent. Besonders stark wuchs Frankreich mit einem Plus von 15 Prozent, gefolgt von Deutschland mit zehn Prozent sowie Großbritannien und Irland mit je neun Prozent. In den Niederlanden fiel der Zuwachs mit sechs Prozent vergleichsweise gering aus – bedingt durch ein staatliches Moratorium für Neubauten. Deutlich höhere Wachstumsraten verzeichneten Portugal, Saudi-Arabien, Spanien, die Vereinigten Arabischen Emirate und Schweden.
Engpässe bremsen Angebot – Nachfrage bleibt hoch
Obwohl die Nachfrage weiterhin steigt, bleibt das Angebot begrenzt. Im bisherigen Jahresverlauf 2025 wurden lediglich 850 Megawatt an neuer Stromkapazität bereitgestellt – ein Rückgang um elf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig lag die neue Flächennachfrage bei 845 Megawatt, was nur etwa der Hälfte des Vorjahreswertes entspricht. Savills betont jedoch, dass dies kein Nachlassen der Nachfrage signalisiere, sondern vielmehr ein Symptom der knappen Verfügbarkeit neuer Anlagen sei.
Die vertraglich vereinbarte Stromkapazität in der Region stieg auf knapp 14.500 Megawatt – ein Zuwachs von zwölf Prozent. Der Anteil vorvermieteter Flächen liegt inzwischen bei etwa 25 Prozent, verglichen mit weniger als 20 Prozent vor drei Jahren. Entsprechend stieg die durchschnittliche Auslastungsrate im dritten Quartal 2025 auf 91 Prozent.
Laut Cameron Bell wirkt das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot weiterhin als Preistreiber. Zwar haben sich die Mieten nach Jahren deutlicher Anstiege stabilisiert, doch steigende Energiekosten, wachsende KI-Anforderungen und die anhaltende Baukosteninflation sorgen für erneuten Aufwärtsdruck.
Investoren setzen auf stabile Fundamentaldaten
Trotz Herausforderungen bleibt der Rechenzentrumsmarkt für Investoren attraktiv. Seit 2021 werden zwischen 80 und 90 Prozent des Transaktionsvolumens von Private-Equity-Gesellschaften, Immobilienfonds oder Infrastrukturinvestoren getragen – ein deutlicher Anstieg gegenüber 50 Prozent im Jahr 2020. Auch die Kapitalbeschaffung zieht an: Bis Ende des zweiten Quartals 2024 lag das eingeworbene Volumen für Rechenzentrumsfonds bereits rund 40 Prozent über dem Gesamtwert des Vorjahres.
Parallel steigen jedoch auch die Baukosten weiter an. Laut Savills bewegen sich diese in der EMEA-Region zwischen 7,3 und 13,3 Millionen US-Dollar pro Megawatt installierter IT-Last. Besonders hohe jährliche Steigerungsraten wurden in Wien, Warschau, Stockholm und Kopenhagen verzeichnet. Eine Umfrage von Turner & Townsend ergab, dass 22 Prozent der Befragten im vergangenen Jahr sogar von Kostenanstiegen über 15 Prozent berichteten.
Marc Edmondson, Director im Bereich Building & Project Consultancy bei Savills, verweist auf längere Bauzeiten, Fachkräftemangel, Grundstücksknappheit und anhaltende Lieferkettenprobleme als Kostentreiber. Um gegenzusteuern, setzen Entwickler zunehmend auf frühzeitige Materialkäufe, engere Partnerschaften mit Zulieferern und Projekte in Schwellenmärkten mit besserer Flächen- und Energieverfügbarkeit.
Dezentralisierung als mittelfristige Perspektive
Savills geht davon aus, dass die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazität angesichts der rasanten KI-Entwicklung hoch bleibt. Unternehmen verfolgen zunehmend hybride Strategien, die Public Cloud, private Infrastrukturen und Colocation-Lösungen kombinieren. Besonders gefragt bleiben Standorte mit zuverlässigem Netzanschluss und wettbewerbsfähigen Energiekosten.
Gleichzeitig zeichnet sich eine allmähliche Dezentralisierung ab. Regionen in Süd- und Osteuropa sowie im Nahen Osten gewinnen an Bedeutung – begünstigt durch günstige Grundstückspreise und den Zugang zu erneuerbaren Energiequellen.
