Der europäische Immobilienmarkt hat 2025 ein eigenständiges Profil entwickelt. LaSalle verweist im aktuellen ISA Outlook auf eine anhaltend starke Nachfrage seitens der Mieter, die vor allem zentral gelegene Büroimmobilien und Luxusflächen in den High Streets betrifft. Im europäischen Portfolio von LaSalle stiegen die Mieten bei Verlängerungen um 3,8 Prozent gegenüber den auslaufenden Verträgen.
In Verbindung mit indexierten Mietpreisen übertraf das Mietwachstum damit die Inflation. Besonders Prime-Büroflächen in Paris und London sowie Einzelhandelslagen wie Bond Street, Champs-Élysées, das Pariser „Goldene Dreieck“ und die Via Montenapoleone in Mailand lagen mit nahezu zweistelligen jährlichen Zuwächsen seit 2023 weiter deutlich über dem Markttrend.
Während die Konjunktur in Europa unter den US-Zöllen litt, blieb der Immobilienmarkt weitgehend unbeeindruckt. Die Korrelation zwischen europäischen und US-amerikanischen börsennotierten Immobilienwerten sank in Richtung null, wodurch europäische Anlagen einen ungewöhnlich hohen Diversifikationsvorteil boten. Gleichzeitig trug der Euro zur Stabilität bei, indem der gemeinsame risikofreie Zinssatz Schwankungen in einzelnen Mitgliedsstaaten abfederte. Die abgeschwächte Inflation im Euroraum und die zügigen Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank unterstützten die Bewertungen und sorgten für deutliche Wertzuwächse bei variabel verzinsten Euro-Darlehen.
Stabilität in Kontinentaleuropa, Chancen im Vereinigten Königreich
Nach der deutlichen Renditekorrektur der Jahre 2022 bis 2024 sieht LaSalle im Vereinigten Königreich heute die höchsten nominalen Ertragserwartungen seit elf Jahren. Dies gilt sowohl für London als auch für andere Städte mit hohen Human-Capital-Werten und langfristig gesicherten Einnahmen. Gleichzeitig rückt der demografische Wandel stärker in den Fokus: Rund die Hälfte der europäischen Stadtregionen mit etwa 251 Millionen Einwohnern dürfte in den kommenden zehn Jahren schrumpfen. Wachstum konzentriert sich damit noch stärker auf wenige, hochattraktive Regionen.
Segmente, die von Mobilität und internationalen Strömen profitieren, entwickeln sich stabiler. Dazu gehören zweckgebundene Studentenwohnheime im Vereinigten Königreich und in Spanien sowie europäische Hotels. Sie absorbieren Nachfrage aus Regionen, die trotz rückläufiger lokaler Bevölkerungszahlen von internationaler Dynamik getragen werden.
Logistik und Einzelhandel tauschen Rollen
Im Blick auf 2026 tritt ein bemerkenswerter Trend zutage: Die lange dominierende Logistik verliert an Schwung, während Teile des Einzelhandels Boden gutmachen. In Großbritannien stieg die Logistikleerstandsquote um 110 Basispunkte auf 7,8 Prozent – den höchsten Wert seit zehn Jahren. Einzelhandelsflächen verzeichneten dagegen in mehreren Märkten geringere Leerstände als Logistik. LaSalle betont dennoch, dass Industrieimmobilien, insbesondere Multi-Tenant-Objekte, weiterhin ein attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis bieten.
Die Verschiebungen zeigen, dass die reine Typologie eines Assets weniger Gewicht hat als sein konkreter Marktkontext. Im Wohnbereich empfiehlt LaSalle stark nachgefragte Segmente wie Studentenwohnheime, flexible Wohnformen in Spanien und Einfamilienhaus-Mietmodelle im Vereinigten Königreich. Strengere Mietregulierungen führen in einigen Märkten dazu, dass wenige frei vermietbare Einheiten überdurchschnittliches Mietwachstum erzielen.
Dan Mahoney, Head of European Research and Strategy bei LaSalle, sagt: „Die europäischen Immobilienmärkte haben 2025 alles erlebt – das Gute, das Schlechte und das Hässliche, wobei die langsame Erholung der Kapitalmärkte ein Gefühl von Déjà-vu geschaffen hat. Doch wir sehen nun Anzeichen dafür, dass Europa diesen Zyklus durchbricht. Die Region zeichnet sich durch ihre Fähigkeit aus, globale Portfolios auszubalancieren und attraktive Risiko-Rendite-Chancen über alle Immobilienarten hinweg zu bieten. Das bedeutet, dass Strategien, die sich auf einzelne Sektoren konzentrieren, im Vergleich zu ausgewogenen Strategien möglicherweise weniger attraktiv sind. Es gibt Teilmärkte, Subtypen und Vermögenswerte, die bereits von einer Kombination aus unelastischem Angebot, stetiger Nachfrage und Reversionspotenzial profitieren – darunter super-prime Büroimmobilien und Luxus-Einzelhandelsimmobilien auf den High Streets – und diese zeigen weiterhin eine starke Dynamik.“
Bewertungsanpassungen und Finanzierung
Brian Klinksiek, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, ergänzt: „Trotz eines turbulenten Jahres 2025, geprägt von Unsicherheiten in der Handelspolitik und den Folgen globaler Konflikte, bleiben die europäischen Immobilienmärkte widerstandsfähig. Die Neubewertung von Vermögenswerten hat dazu geführt, dass die Bewertungen jetzt mit den Transaktionspreisen übereinstimmen. Die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte werden sich voraussichtlich durch den Einbruch neuer Bauvorhaben weiter verbessern, und für einen großen Teil der Immobilieninvestitionsmöglichkeiten steht Debt-Kapital problemlos zur Verfügung. Diese Eigenschaften unterstreichen die Flexibilität der globalen Immobilienmärkte und zeigen, dass die Anlageklasse weiterhin ein bedeutender Kandidat für Investoren ist, die nach Stabilität angesichts makroökonomischer Volatilität suchen.“
