Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat im dritten Quartal 2025 an Dynamik gewonnen. Nach Angaben der internationalen Immobilienberatung Savills belief sich das Transaktionsvolumen auf knapp 7,6 Milliarden Euro – rund 20 Prozent mehr als im Vorquartal. Im bisherigen Jahresverlauf wechselten Immobilien im Wert von rund 21,6 Milliarden Euro den Eigentümer, was einem Rückgang von neun Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch die Zahl der Transaktionen blieb mit minus fünf Prozent unter dem Vorjahresniveau. Im Zehnjahresvergleich fiel das Volumen sogar um 54 Prozent geringer aus.
Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills, ordnet die Entwicklung ein: „So langsam übersetzt sich die volle Deal-Pipeline in eine steigende Zahl abgeschlossener Transaktionen. Ein Blick auf die laufenden Prozesse zeigt aber auch, dass viele davon kein Selbstläufer sind.“ Eigentümer zeigten sich weiterhin zurückhaltend, auch weil sie „nicht zu jedem Preis verkaufen wollen oder müssen“. Dennoch hält Nemecek eine kleine Jahresendrallye für möglich. Eine stabile Trendwende sei jedoch noch nicht vollzogen. Eine ähnliche Markteinschätzung hat heute auch der Wettbewerber Colliers abgegeben.
Unterschiedliche Entwicklung der Nutzungssegmente
Im bisherigen Jahresverlauf verzeichneten Savills zufolge fast alle Nutzungsarten Umsatzrückgänge. Das größte Transaktionsvolumen entfiel mit rund 5,5 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien, ein Minus von 13 Prozent im Vergleich zur Vorjahresperiode. Handelsimmobilien erreichten 4,3 Milliarden Euro und damit ein Minus von drei Prozent. Das Bürosegment konnte sich mit rund 3,6 Milliarden Euro leicht vor die Industrie- und Logistikimmobilien schieben, die auf 3,5 Milliarden Euro kamen.
Einziger Bereich mit deutlichem Zuwachs waren Gesundheits- und Sozialimmobilien. Hier verdoppelte sich das Volumen auf gut 1,1 Milliarden Euro, unter anderem durch den Verkauf eines Pflegeheimportfolios der Deutsche Wohnen AG. Die Spitzenrenditen blieben in allen Assetklassen stabil: Sie liegen laut Savills zwischen 3,6 Prozent für Mehrfamilienhäuser und 5,8 Prozent für Shopping-Center.
Privates Kapital treibt Marktaktivität
Neben institutionellen Käufern traten insbesondere private Kapitalquellen – darunter Family Offices – als wichtigste Akteure auf. Mit einem Ankaufsvolumen von rund 3,0 Milliarden Euro lagen sie hinter Investment-Managern, die etwa 5,9 Milliarden Euro investierten, jedoch ähnlich viel wieder verkauften. Ihr Nettoankaufsvolumen belief sich somit auf lediglich 700 Millionen Euro.
Private Kapitalquellen erzielten dagegen einen Nettozuwachs von 2,2 Milliarden Euro und führen das Käuferfeld mit deutlichem Abstand an. Auf dem dritten Platz folgen Private-Equity-Gesellschaften und die öffentliche Hand mit jeweils rund 600 Millionen Euro.
Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, sieht darin einen klaren Trend: „Gerade am Büroinvestmentmarkt ist institutionelles Kapital weiterhin zurückhaltend, und private Investoren nutzen die Gunst der Stunde, um sich hochwertige Objekte zu sichern.“ Auch im Wohn- und Handelssegment seien sie besonders aktiv. Pink hält es für wahrscheinlich, dass Privatinvestoren diesen Kurs auch im weiteren Zyklusverlauf beibehalten.
Ausblick: Fragile Erholung mit vorsichtigem Optimismus
Savills rechnet für das Gesamtjahr 2025 mit einem Transaktionsvolumen von rund 35 Milliarden Euro. Das läge leicht unter dem Vorjahreswert von 36,7 Milliarden Euro. Der Markt zeige zwar eine allmähliche Belebung, bleibe aber von Unsicherheiten geprägt. Nemecek betont: Die Erholung sei „fragil“ und eine nachhaltige Wende noch nicht erreicht.
