Die Entwicklung am US-Wohnungsmarkt steht aus Sicht des Anlagen-Managers Pimco vor einer Zäsur. Nach Jahren unerwartet hoher Mietpreisdynamik rechnen Tiffany Wilding, Ökonomin bei Pimco, und Portfoliomanager Munish Gupta mit einer deutlichen Abschwächung. „Bei der US-Mietpreisinflation zeichnet sich dieses Jahr eine Trendwende ab – von hartnäckig und überaus hohen zu überraschend tiefen Werten. Die Mietpreisanstieg dürfte um 30 bis 50 Prozent unter das Vor-Pandemie-Niveau rutschen.“
Für die Geldpolitik ist das von erheblicher Bedeutung. „Die Mietpreisinflation macht etwas mehr als 30 Prozent des Kernverbraucherpreisindex aus. Eine Abschwächung um einen Prozentpunkt würde sich also in einer Senkung der Kerninflation um 0,3 Prozentpunkte niederschlagen“, rechnet Pimco vor.
Damit rückt ein zentraler Inflationsfaktor in den Fokus der Federal Reserve. „Mit dem Inflationsausblick bei Mietpreisen, zusammen mit nachlassenden Kostendruck durch Zölle sowie einer höheren Produktivität – also weniger Arbeitskosten pro Produktionseinheit –, sollte die Fed zu der Überzeugung gelangen, dass die Inflation wieder nachhaltig auf ihr langfristiges Ziel von zwei Prozent zurückkehrt.“
Vom Pandemieboom zur Angebotswelle
Um die aktuelle Dynamik einzuordnen, lohnt der Blick zurück. Nach der Finanzkrise 2008 normalisierte sich der US-Wohnungsmarkt nur langsam. Zwischen 2012 und 2019 blieb der Neubau hinter dem Wachstum an Haushalten zurück, Überkapazitäten wurden abgebaut, Kaufpreise und Mieten stiegen moderat.
Mit der Pandemie änderte sich das Bild abrupt. Extrem niedrige Zinsen, umfangreiche fiskalische Transfers und ein verändertes Konsumverhalten ließen die Nachfrage nach Wohneigentum stark steigen. In großen Metropolregionen kletterten die Immobilienpreise zeitweise um rund 20 Prozent pro Jahr – schneller als selbst vor der Finanzkrise.
Da Immobilienpreise und Mieten eng miteinander verknüpft sind, zog die Mietpreisinflation mit Verzögerung nach. Steigende Kaufpreise verschlechtern die Erschwinglichkeit, erhöhen die Nachfrage nach Mietobjekten und stützen so die Mieten.
Warum sich der Preisdruck nun abschwächt
Allerdings reagieren Mieten nicht einheitlich. Nur rund 20 Prozent der Mieter wechseln pro Jahr ihre Wohnung. Während Neuverträge rasch höhere Preise widerspiegeln, passen sich Bestandsmieten deutlich langsamer an. Es kann mehrere Jahre dauern, bis Verlängerungen das Niveau von Neuverträgen erreichen.
Nach Einschätzung von Wilding und Gupta war genau dieser zeitliche Versatz ein wesentlicher Grund für die anhaltend hohe Inflationsrate bei den sogenannten Owners’ Equivalent Rents. Hinzu kam zwischen 2022 und 2024 eine starke Zuwanderung, die zusätzliche Nachfrage im Mietmarkt erzeugte.
Inzwischen hat sich das Umfeld jedoch deutlich verändert. Höhere Leitzinsen haben Wohneigentum verteuert, während die Reallöhne nicht im gleichen Maß gestiegen sind. Gleichzeitig bremst eine restriktivere Einwanderungspolitik die Haushaltsneugründungen. Zudem kommt eine Welle neu gebauter Mehrfamilienhäuser auf den Markt – insbesondere in Städten des Sun Belt. Das zusätzliche Angebot trifft auf eine gedämpfte Nachfrage.
Immobilienpreise zuletzt kaum noch gestiegen
In den vergangenen zwölf Monaten sind die Immobilienpreise nominal kaum noch gestiegen, real – also inflationsbereinigt – sogar gesunken. Parallel verlangsamt sich die Mietpreisinflation deutlich. Daten zu Neuverträgen zeigen nur noch moderate Zuwächse, teils sogar unter einem Prozent pro Jahr im Segment der Einfamilienhäuser.
Ein weiterer Belastungsfaktor für Vermieter: Mietobjekte stehen länger leer. Das erhöht den Druck, sowohl bei Neuabschlüssen als auch bei Verlängerungen preisliche Zugeständnisse zu machen. Entsprechend normalisiert sich auch die Differenz zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten. „Somit ist eine hartnäckige Inflationsquelle im Mietmarkt deutlich entschärft“, heißt es von Pimco.
