Brandenburg.Legal warnt vor übertriebenen Erwartungen an die Umwandlung leerstehender Büroflächen. Grundlage für solche Erwartungen sind riesige Leerstände von Büroflächen, wie etwa eine aktuelle JLL-Erhebung belegt: Demnach lag der Leerstand in den sieben größten deutschen Büromärkten - den Big 7 - Mitte 2026 bei etwa 8,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche, dem höchsten Niveau seit Jahren. Im Schnitt kletterte die Leerstandsquote damit auf 8,5 Prozent, zwölf Monate zuvor hatte sie noch bei 7,7 Prozent gelegen. Viele hoffen deshalb, mit diesen Flächen die Wohnungsnot in deutschen Großstädten lindern zu können. Die Münchner Kanzlei hält diese Erwartung für verfrüht.
Zwischen den Big 7 schwankt der Leerstand allerdings deutlich: Düsseldorf kommt auf 11,8 Prozent, Köln dagegen nur auf 5,0 Prozent. Dennoch bleibt die Grundidee nachvollziehbar - wo Büros leer stehen und zugleich Wohnungen fehlen, liegt eine Umnutzung zur Linderung der Wohnungsnot nahe.
Warum sich die Wohnungsnot kaum durch leere Büros lösen lässt
Zu einem nüchternen Befund kommt eine Analyse des ifo-Instituts, die auf Zahlen von Colliers aufbaut. Demnach eignen sich in den sieben größten deutschen Städten nur etwa 30 Prozent der Büroflächen überhaupt baulich und rechtlich für eine Umwandlung. Das entspricht rechnerisch rund 2,3 Millionen Quadratmetern beziehungsweise einem Potenzial von etwa 60.000 Wohnungen für rund 100.000 Menschen.
Mehr als die Hälfte davon gilt zudem als wirtschaftlich kaum darstellbar. Umbauten erfordern unter anderem neue Flure, Heizungssysteme und zusätzliche Wände. Dr. Christoph Brandenburg, der im September 2026 in München die auf öffentliches Bau- und Planungsrecht spezialisierte Kanzlei Brandenburg.Legal eröffnet hat, bringt die Lücke so auf den Punkt: „Wir haben in Deutschland gleichzeitig zu viele leerstehende Büros und zu wenige Wohnungen. Daraus aber abzuleiten, dass sich das eine Problem durch das andere lösen lässt, greift zu kurz.“
München: Vom Wahlversprechen zur ernüchternden Colliers-Zahl
Welche Kluft zwischen politischem Wunschdenken bezüglich sinkender Wohnungsnot und real durchführbaren Vorhaben entstehen kann, verdeutlicht das Beispiel München. Während des Kommunalwahlkampfs im Februar 2026 präsentierte der heutige Oberbürgermeister Dominik Krause (Grüne) eine beeindruckende Zahl: Der Büroleerstand in München, der mehr als eine Million Quadratmeter umfasst, böte Potenzial für mindestens 10.000 neue Wohnungen. Seit Juli 2026 arbeitet eine städtische Umbauagentur mit zwölf Mitarbeitenden an diesem Vorhaben.
Eine im Oktober 2026 vorgelegte Colliers-Studie kommt zu einem deutlich kleineren Ergebnis. Mitte 2026 verzeichnete München beim Büroleerstand mit 9,3 Prozent innerhalb der Stadtgrenzen und 10,3 Prozent unter Einbeziehung des Umlands einen neuen Höchststand. Von der gesamten Bürofläche von rund 17 Millionen Quadratmetern waren 1,54 Millionen Quadratmeter kurzfristig ungenutzt. Zieht man ungeeignete Standorte und Gebäude ab, verbleiben Colliers zufolge lediglich etwa 60.000 Quadratmeter, die sich zeitnah zu Wohnraum umbauen ließen - deutlich weniger als im Wahlkampf in Aussicht gestellt.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Gesamtbürofläche München | rund 17 Millionen Quadratmeter |
| Kurzfristig leerstehende Bürofläche (Mitte 2026) | 1,54 Millionen Quadratmeter |
| Kurzfristig in Wohnraum umwandelbar | rund 60.000 Quadratmeter |
Für Brandenburg sind diese Zahlen kein Widerspruch. Sie machten vielmehr deutlich, dass zwischen dem theoretisch Machbaren und dem praktisch Realisierbaren ein Unterschied besteht. Wer allein mit großen Potenzialzahlen argumentiere, wecke Erwartungen, die sich unter den heutigen Rahmenbedingungen häufig nicht erfüllen ließen.
Vier Hürden entscheiden über Erfolg oder Scheitern
Brandenburg.Legal nennt vier Faktoren, die bei jeder Umwandlung einzeln zu prüfen sind.
Gebäude: Große Gebäudetiefen erschweren ausreichend natürliches Licht in Wohnräumen. Zusätzlich verlangt ein Umbau neue Sanitärkerne, veränderte Erschließungswege sowie Vorgaben zum Schallschutz und Brandschutz. Fallen die erforderlichen Maßnahmen zu groß aus, lohnt sich wirtschaftlich häufiger ein Abriss mit anschließendem Neubau als eine Sanierung.
Lage: Zahlreiche große Bürokomplexe befinden sich in Gewerbegebieten oder entlang verkehrsreicher Straßen. Nicht jeder dieser Standorte ist dauerhaft als Wohnort geeignet.
Wirtschaftlichkeit: Zusätzlich zu hohen Umbaukosten können steuerliche Nachteile entstehen. Wird aus einer bislang umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeimmobilie umsatzsteuerfrei vermieteter Wohnraum, kann der Vorsteuerabzug entfallen. Unter Umständen kommen zusätzliche Vorsteuerberichtigungen hinzu.
Recht: Eine Wohnnutzung ist zudem nicht an jedem Bürostandort planungsrechtlich erlaubt. Ob ein Objekt infrage kommt, hängt deshalb auch am jeweiligen Bebauungsplan.
Bau-Turbo sorgt für schnellere Abläufe, macht Prüfungen aber nicht überflüssig
Seit dem 30. Oktober 2025 existiert mit Paragraf 246e Baugesetzbuch (BauGB) die sogenannte Bau-Turbo-Regelung. Damit erhalten Gemeinden die Möglichkeit, bei Wohnbauvorhaben zeitlich befristet bis Ende 2030 von wesentlichen bauplanungsrechtlichen Regelungen abzuweichen, beispielsweise von bestehenden Bebauungsplänen. Voraussetzung ist, dass die Gemeinde dem Vorhaben zustimmt. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bezeichnet die Regelung als Experimentierklausel. Sie wird vor Ablauf ihrer Geltungsdauer evaluiert; die entsprechenden Baugenehmigungen sind spätestens bis Ende 2030 zu erteilen.
Bei der Umwandlung von Büroflächen kann die Bau-Turbo-Regelung demzufolge Verfahren beschleunigen. Die bauliche Prüfung und eine tragfähige Wirtschaftlichkeitsrechnung ersetzt sie nach Einschätzung von Brandenburg.Legal jedoch nicht.
„Der Bau-Turbo kann Verfahren erleichtern, aber er verwandelt ungeeignete Bürogebäude nicht in geeignete Wohnimmobilien. Und er nimmt den Kommunen nicht die Entscheidung darüber ab, welche Nutzungen sie an welchen Standorten ermöglichen wollen“, sagt Brandenburg.
Was Investoren wirklich fehlt
Städtische Hilfsangebote, etwa die Münchner Umbauagentur, können dabei unterstützen, passende Objekte überhaupt erst aufzuspüren. Das eigentliche Problem löst sie laut Brandenburg jedoch nicht: Eigentümer und Entwickler könnten selbst gut einschätzen, ob sich eine andere Nutzung wirtschaftlich lohnt. Was ihnen fehle, seien vor allem schnelleres Baurecht und verlässliche behördliche Genehmigungen.
Entscheidend sei am Ende nicht, wie viele Wohnungen theoretisch in leeren Büros Platz fänden. Maßgeblich sei, wie viele davon tatsächlich entstehen. Daran müsse sich eine erfolgreiche Umnutzungspolitik messen lassen, sagt Brandenburg.
