Colliers hat seinen neuen Bericht zum deutschen Wohnungsmarkt vorgelegt. Der Colliers Wohnungsmarktbericht 2026 bündelt die Zahlen zu Nachfrage, Neubau und Investmentgeschäft – und zeichnet ein zwiespältiges Bild. Im Jahr 2025 entstanden demnach 206.600 neue Wohnungen. Für dieses Jahr rechnet das Immobilienberatungsunternehmen mit einem weiteren Rückgang um zehn Prozent auf rund 185.000 Einheiten. Zugleich sollen bis 2040 allein in den 50 größten deutschen Städten rund 408.400 zusätzliche Haushalte entstehen.
| Kennzahl | Wert laut Colliers |
|---|---|
| Wohnungsfertigstellungen 2025 | 206.600 (-18 Prozent gegenüber 2024) |
| Prognose Fertigstellungen 2026 | rund 185.000 (-10 Prozent) |
| Baugenehmigungen 2025 | 238.500 (+10 Prozent) |
| Neue Haushalte bis 2040 (50 größte Städte) | rund 408.400 |
| davon Top-7-Städte | rund 291.900 |
| Wohninvestmentvolumen 2025 | 44,6 Milliarden Euro (+6 Prozent) |
| Institutionelles Wohninvestment 2025 | 9,1 Milliarden Euro (-14 Prozent) |
| Spitzenrendite junge Bestandsobjekte (Top-7-Städte) | 4,1 Prozent |
Wohnungsbau fällt auf tiefsten Stand seit 13 Jahren
Laut dem Colliers Wohnungsmarktbericht 2026 ist der Neubau 2025 also deutlich eingebrochen. Dieser Rückgang passt zu den Zahlen aus der Baubranche selbst: Erst kürzlich zeigte der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe bricht deutlich ein, wie stark die Investitionsbereitschaft im Neubau derzeit nachlässt. Anders entwickelten sich hingegen die Baugenehmigungen: Sie stiegen 2025 erstmals seit Jahren wieder, und zwar um zehn Prozent auf 238.500 Wohnungen. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen jedoch meist mehrere Jahre. Deshalb erreicht dieser Anstieg das tatsächliche Angebot erst mit erheblicher Verzögerung.
Eine Trendwende bedeuten die höheren Genehmigungszahlen nach Einschätzung von Colliers noch nicht. Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, ordnet den Anstieg zwar als wichtiges Signal ein. Eine Kehrtwende beim Wohnungsbau sieht sie darin aber nicht. Die für die kommenden Jahre erwarteten Fertigstellungszahlen reichten nicht aus, um das Angebot spürbar auszuweiten. Der bestehende Nachfrageüberhang lasse sich daher kaum abbauen. Wie schwer sich der Markt insgesamt mit einer echten Erholung tut, zeigt auch der Beitrag Immobilienklima erholt sich – Trendwende lässt weiter auf sich warten.
Neue Haushalte bis 2040 verschärfen die Wohnungsnot in den Metropolen
Ende 2025 zählte Deutschland rund 83,5 Millionen Einwohner, ein Rückgang von 0,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Hauptgrund war die schwächere Nettozuwanderung. An der langfristigen Nachfrage in den Ballungsräumen ändert dieser leichte Rückgang laut Colliers jedoch wenig. Bis 2040 rechnet der Colliers Wohnungsmarktbericht für die 50 größten deutschen Städte mit rund 408.400 zusätzlichen Haushalten. Davon entstehen rund 291.900 allein in den sieben größten Metropolen. Besonders deutlich nimmt dabei die Zahl kleiner Ein- und Zweipersonenhaushalte zu.
„Der leichte Bevölkerungsrückgang im vergangenen Jahr darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den großen Städten langfristig hoch bleibt. Gerade die wachsende Zahl kleiner Haushalte trifft in den Metropolen auf ein weiterhin knappes Wohnungsangebot“, sagt Boucard.
Angebot an Mietwohnungen stabilisiert sich, Mieten steigen weiter
Der Colliers Wohnungsmarktbericht 2026 zeigt zudem eine zweite Entwicklung: Nach längerer Zeit zeigt sich beim Angebot an Mietwohnungen erstmals wieder eine leichte Stabilisierung. Spürbar entspannt hat sich die Versorgungslage damit allerdings nicht. In den sieben größten Städten stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 2,5 Prozent auf im Schnitt 16,75 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmieten kletterten um fünf Prozent auf 24,05 Euro pro Quadratmeter zu. Über alle 50 untersuchten Städte hinweg betrug die Durchschnittsmiete zuletzt 12,15 Euro pro Quadratmeter. Diese Dynamik zeigt sich auch bei großen Wohnungskonzernen: So treiben höhere Mieten Vonovia an – Finanzierungskosten belasten Gewinn.
Im Neubau fiel die Entwicklung verhaltener aus. In den Top-7-Städten zeigten sich die Angebotsmieten weitgehend unverändert. Die Mietdynamik hat sich damit gegenüber den Vorjahren insgesamt abgeschwächt. Wegen der anhaltend niedrigen Neubautätigkeit rechnet Colliers mittel- bis langfristig dennoch mit weiter steigenden Mieten, im Bestand wie im Neubau. Zudem verändert die Haushaltsstruktur die Nachfrage: Mit mehr kleinen Haushalten gewinnen Mikroapartments, Studentenwohnen und Serviced Apartments an Gewicht. Schon heute machen solche alternativen Wohnformen mehr als 15 Prozent des Mietangebots aus. Das Segment wird damit zu einem festen Bestandteil des deutschen Immobilienmarktes.
Wohninvestments legen zu
Auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt hat sich 2025 deutlich mehr Kapital bewegt. Das Transaktionsvolumen stieg um sechs Prozent auf 44,6 Milliarden Euro. Je nach Segment fiel die Entwicklung allerdings sehr unterschiedlich aus. Besonders zugelegt hat der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, den vor allem semi-institutionelle und private Investoren prägen. Hier stieg das Volumen bundesweit um 13 Prozent auf 35,5 Milliarden Euro. Die Zahl der Kauffälle nahm in den untersuchten Städten um zwölf Prozent zu, häufig bei kleineren Objekten als im Vorjahr.
„Investoren nutzen wieder verstärkt attraktive Einstiegsmöglichkeiten, wählen aber sehr genau aus. Entscheidend ist heute weniger die grundsätzliche Bereitschaft zu investieren als die Frage, welche Objekte unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen wirtschaftlich tragfähig sind“, sagt Florian Tack, der bei Colliers als Geschäftsführer und Head of Residential Germany fungiert.
Institutionelle Investoren bremsen, Renditen ziehen an
Gegenläufig entwickelte sich das institutionelle Wohninvestmentsegment. Dort ging das Transaktionsvolumen um 14 Prozent auf 9,1 Milliarden Euro zurück. Investoren gingen dabei strenger vor, und größere Portfoliotransaktionen blieben aus. Zugleich haben sich die Finanzierungsbedingungen im laufenden Jahr verschärft: Banken agieren zurückhaltender, die Finanzierungskosten sind gestiegen. Im Schnitt kletterten die Renditen für Wohninvestments um 25 bis 30 Basispunkte. Junge Bestandsobjekte sind in der Regel rund zehn Jahre alt. Für sie erreichte die Spitzenrendite zur Jahresmitte 2026 in den Top-7-Städten einen Wert von 4,1 Prozent, während an den übrigen betrachteten Standorten 4,8 Prozent verzeichnet wurden.
Colliers Wohnungsmarktbericht 2026: Kapitalzusagen von 8,4 Milliarden Euro
Der Nachfrageüberhang in den deutschen Metropolen bleibt laut Colliers strukturell bestehen, weil Neubau und Haushaltswachstum zeitlich auseinanderfallen. Kapital für Wohnimmobilien steht dennoch bereit: Seit 2022 kommen rund 8,4 Milliarden Euro an neuen Kapitalzusagen für deutsche Wohnimmobilien zusammen. Der überwiegende Anteil hiervon entfiel auf die Jahre 2025 und 2026. Für reine Alternative-Living-Strategien in Deutschland kommen weitere 4,5 Milliarden Euro hinzu.
Nur acht Prozent des Wohnungsbestands gehören Wohnungsunternehmen
Das tatsächlich investierbare Segment bleibt dabei überschaubar. In Deutschland gibt es rund 43,1 Millionen Wohnungen. Davon gehören nur etwa 3,5 Millionen beziehungsweise acht Prozent privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen. Der Rest verteilt sich auf Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften und öffentliche Eigentümer. Institutionellen und semi-institutionellen Investoren steht damit nur ein kleiner Teil des Gesamtbestands offen. Das hält den Markt strukturell knapp und zugleich vergleichsweise stabil. Für 2026 und 2027 rechnet Colliers deshalb mit einem Transaktionsvolumen etwa auf dem Niveau der vergangenen beiden Jahre – vorausgesetzt, Käufer und Verkäufer finden bei den Preisen zueinander.
Laut Tack wird das aktuelle Zinsniveau zunehmend zur neuen Normalität. Geringere Ticketgrößen tragen derzeit dazu bei, dass Transaktionen leichter zustande kommen. Alternative Living entwickle sich parallel zu einem eigenständigen institutionellen Anlagesegment.
