Zurück auf der Landkarte: B-Städte

Die Beyerle-Kolumne: Die Preise für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien steigen derzeit deutlich – vor allem in den guten Lagen sogenannter A-Städte. Traditionell konzentrieren sich viele institutionelle Investoren wie offene Immobilienfonds auf wenige deutsche Metropolen. Nun sind B-Standorte zurück auf der Investment-Landkarte.

Thomas Beyerle, IVG
Thomas Beyerle, IVG

In den meisten Marktberichten kommen andere als die A-Standorte gar nicht vor, und es scheint fast so, als könne man attraktive Immobilieninvestitionen nur in München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Hamburg, Berlin, Stuttgart und Düsseldorf tätigen. Dieser Trend hat sich im vergangenen Jahr sogar noch verstärkt. Investoren suchen vor allem nach „Sicherheit“, und die guten Lagen dieser A-Städte scheinen „Sicherheit“ zu versprechen.

Wenn jedoch alle Investoren in den gleichen Städten und den gleichen Lagen die gleichen Immobilien suchen, besteht die Gefahr einer Überhitzung und führt zur Suche nach Alternativen. Ob es langfristig sinnvoll ist, einseitig auf die Metropolen zu setzen, ist sicher abhängig von der Investmentstrategie. Die offenen Immobilienfonds, die diese Strategie so konsequent wie keine andere Investorengruppe verfolgt haben, sind damit jedenfalls nicht immer gut gefahren. Eine Marktbewegung in die „next best“-Kategorie kann aufgrund der aktuellen Gemengelage an den Finanz- und Investmentmärkten zu erwarten sein. Hinzu kommen – wieder – Ankündigungen ausländischer Investoren in Deutschland zu investieren. „Next best“ kann dabei heißen: Objekte in A-Städten, die einer etwas anderen Risiko/Renditestruktur entsprechen (zum Beispiel durch einen nur noch kurz laufenden Mietvertrag oder leichten Sanierungsstau) oder aber eben die geographische Erweiterung des Investitionsspektrums auf die B-Städte.

Studien belegen gerne immer eine Richtung der Beweisführung. Aktuell im Angebot beziehungsweise als These formuliert: eine auf wenige Metropolen fokussierte „Core-Strategie“ ist nicht sinnvoll. Im Gegenteil sogar: Sie belegen, dass die Metropolen in der Performance den kleineren Städten deutlich hinterherhinken. So ist der Index von Bulwien Gesa zur Entwicklung von Mieten und Preisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in den B-Städten in den vergangenen 20 Jahren um 20 Prozent gestiegen, während der Index der A-Standorte bei starken Schwankungen nur um zwölf Prozent zulegte. Der jüngsten Büromarkt-Quartalsstudie von Aengevelt zufolge liegt die Leerstandsquote in Frankfurt bei 15,1 Prozent und in Berlin bei 8,9 Prozent. In weniger beachteten Städten liegt sie deutlich niedriger – in Essen beispielsweise bei 7,5 Prozent, in Bremen sind es 3,5 Prozent.

Seite 2: A-Standorte schneiden vielfach schlechter ab

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