Büroimmobilien an A-Standorten erweisen sich im Vergleich zu solchen an B-Standorten als deutlich krisenanfälliger. Das zeigt die Studie „Büromarkt Deutschland: A- und B-Standorte im Vergleich“ der Deutschen Immobilien Wirtschafts Gesellschaft (DIWG).
„Eines zeigt sich beim Vergleich der A- und B-Standorte sehr deutlich: auch wenn die absoluten Kennzahlen bei Flächenumsatz und Spitzenmiete an den B-Standorten niedriger sind, so sind die Standorte deutlich weniger volatil als die Top 7-Standorte“, kommentiert Marc Seeger, Partner der DIWG.
Demnach erreichten die deutschen Top 7-Standorte beim durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz im Untersuchungszeitraum einen Wert von rund 417.000 Quadratmeter. Die Schwankungsbreite ist zwischen durchschnittlich rund 319.000 als minimalem und 535.000 Quadratmeter als maximalem Mittelwert jedoch erheblich und liegt bei rund 216.000 Quadratmeter oder rund 68 Prozent. Die Schwankungsbreite an den B-Standorten hingegen liegt bei nur 38.000 Quadratmeter bei einem durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz von 74.000 Quadratmeter. Damit ist die Schwankungsbreite an den B-Standorten laut DIWG-Studie prozentual zwar ähnlich, absolut gesehen aber aufgrund des niedrigeren Umsatzvolumens sehr viel geringer.
Noch deutlicher werde die Volatilität der A-Standorte den Autoren zufolge bei der Betrachtung des Leerstandsvolumens. Im Jahr 2000 lag das durchschnittliche Volumen der leerstehenden Büroflächen an den A-Standorten bei rund 330.000 Quadratmeter gegenüber rund 249.000 Quadratmeter an den B-Standorten. In den Folgejahren lag die Schwankungsbreite an den A-Standorten bei rund 881.000 Quadratmeter oder 267 Prozent des Ausgangswertes, der Leerstand hat sich um den Faktor 3,7 erhöht. Deutlich geringer dagegen mit rund 76.000 Quadratmeter oder 42 Prozent ist die Schwankungsbreite an den B-Standorten, wo der Leerstand 2012 um rund 24 Prozent geringer ausfällt als im Jahr 2000.
Auch bei der Spitzenmiete zeigen die B-Standorte der Untersuchung zufolge tendenziell eine bessere Entwicklung. Während diese an den A-Standorten nach den Boomjahren 2001 bis 2004 um rund zehn Prozent nachgab, stieg sie an den B-Standorten sogar um rund vier Prozent an.
„In den letzten Jahrzehnten wurden immer die gleichen Standorte genannt, wenn Immobilienanlegern nachhaltige Immobilieninvestments angeboten wurden. Betrachtet man die Ergebnisse der DIWG-Studie so ist zu registrieren, dass es hier Informationsdefizite zu geben scheint. A-Städte suggerieren Anlegern Sicherheit. Die Realität ist eine andere. Die DIWG-Ergebnisse zeigen, warum dies so ist. Selbstverständlich können in allen Standorten Investitionen getätigt werden, aber den Anlegern sind die unterschiedlichen Standortrisiken im Vorfeld ihrer Investition transparenter zu machen“, so Seeger.
Hintergrund: Für die Studie wurde von der DIWG die Performance der deutschen Top 7-Standorte mit der von elf deutschen B-Standorten anhand der Kennzahlen Flächenumsatz, Leerstand, Leerstandquote und Spitzenmiete verglichen. Zusätzlich wurde das Verhältnis zwischen dem Leerstandsvolumen am jeweiligen Jahresende mit dem Umsatzvolumen im selben Jahr errechnet. Untersuchungszeitraum sind die Jahre 2000 bis 2012. Die untersuchten Städte sind: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart als A-Standorte sowie Bochum, Bonn, Dortmund, Dresden, Duisburg, Essen, Hannover, Leipzig, Mannheim, Nürnberg und Wiesbaden als B-Standorte. (te)
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