Der Markt für Zinshäuser in Hamburg wird nach wie vor durch eine hohe Nachfrage und steigende Verkaufspreise bestimmt. Die vorläufigen Ergebnisse des Gutachterausschusses für 2012 bescheinigen dem Zinshausmarkt einen durchschnittliche Objekt-Verkaufspreis pro Objekt von 2,16 Millionen Euro (plus 21.000 Euro).
„Angesichts der anhaltenden Krise der Wirtschaft und der Finanzsysteme im gesamten Euroraum erweist sich Hamburg nach wie vor als attraktiver Anlagestandort“, berichtet Joern Olaf Ridder, Leiter Wohnimmobilien/Zinshaus beim Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. Die Rahmenbedingungen in der Hansestadt seien für Anleger grundsätzlich günstig. So sorgten beispielsweise das nachhaltige Bevölkerungswachstum und der Trend zu Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und damit zu steigenden Mieten.
Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor auf Höchststand
Den Gutachterausschuss-Zahlen zufolge kletterten im letzten Jahr sowohl die Objekt-Durchschnittspreise als auch die Kaufpreisfaktoren weiter nach oben. Der durchschnittliche Verkaufspreis überschritt mit 2,16 Millionen Euro deutlich das Fünf-Jahres-Mittel (2008 bis 2012) in Höhe von 1,86 Millionen Euro. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Zinshäuser in Hamburg erreichte mit dem 18,1-Fachen in 2012 gegenüber dem 16,3-Fachen in 2011 ein neues Hoch. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen erneut spürbar um 13 Prozent auf 1.927 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
„Die stetige Zunahme von Faktoren und Durchschnittspreisen zeigt, dass viele Investoren auch in der aktuellen Hochpreisphase auf das Anlageprodukt Zinshaus setzen. Da sie alternativen Anlageformen weiterhin misstrauen, erleben wir auch in diesem Jahr eine hohe Nachfrage“, so Ridder. Hingegen nahmen das zweite Jahr in Folge die Anzahl der Kaufverträge und das gehandelte Volumen aufgrund des Produktmangels leicht ab. Während 2011 noch 421 Zinshäuser den Eigentümer wechselten, waren es 2012 nur 404. Gleichzeitig sank das Transaktionsvolumen 2012 auf 873 Millionen Euro gegenüber 901 Millionen Euro im Vorjahr.
Wohnungsbauprogramm ändert Verhältnisse nicht
Auch das vom Senat aufgelegte Wohnungsbauprogramm werde nach Ansicht von Ridder mittelfristig nichts an der Tatsache ändern, dass Wohnraum in Hamburg ein knappes Gut ist. Vor diesem Hintergrund sei das Interesse an Zinshäusern seitens der Investoren ungebrochen.
„Ähnlich wie im gewerblichen Investment-Segment leidet die Marktentwicklung in Hamburg jedoch unverändert unter dem vorherrschenden Mangel an zu veräußernden Objekten. Für Bewegung hingegen werden voraussichtlich einige Gesetzesvorhaben sorgen, die derzeit diskutiert werden“, glaubt Ridder.
Bewegung durch Steueränderungen im Bund
Die Themen Mietpreisdeckelung und sozialer Wohnungsbau sind im Vorfeld der Bundestagswahl im September zu den entscheidenden Wahlkampfthemen geworden. Sie könnten die vom Bund vorgegebenen Rahmenbedingungen für den Zinshausmarkt bereits Ende des Jahres oder Anfang 2014 verändern, so Ridders Prognose.
Einen starken Einfluss auf die Entwicklung des Hamburger Zinshausmarktes könnte die Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist für vermietete Immobilien im Privatbesitz haben. Künftig könnten, unabhängig von Haltefristen, Gewinne bei Immobilienverkäufen besteuert werden. „Wir gehen davon aus, dass die Umsetzung dieses Gesetzesvorhabens in der nächsten Legislaturperiode zu verstärkten Verkäufen von Zinshäusern führen könnte“, sagt Ridder.
