12. Dezember 2013, 08:00
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Es muss nicht immer Schwabing sein – warum B-Lagen die neuen Champions sind

Lage, Lage, Lage – die älteste Immobilien-Regel scheint derzeit eine Änderung zu erfahren. Früher galt: Je hochpreisiger die Lage, desto besser die Wertentwicklungsaussicht. Das aktuelle Marktgeschehen gibt jedoch Anlass, diese Grundregel kritisch zu hinterfragen.

Die Kiefer-Kolumne

Metropolen

Mittelstädte mit guten wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen bieten aktuell oft bessere Zukunftsaussichten als Metropolen.

Preisentwicklung in der Vergangenheit

Die Immobilienpreise sind – speziell in den Groß- und Mittelstädten und hier verstärkt in den Top-Lagen – in den letzten Jahren in astronomische Höhen geklettert.

Längst ist eine Abkoppelung von einer fundamentalen Preisgestaltung, beispielsweise über den erzielbaren Mietertrag, zur Regel geworden. Die Kaufpreise sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten.

Keine Rendite mehr

Renditen unter drei Prozent per annum sind in vielen Top-Standorten längst die Regel. Selbst bei den historisch niedrigen Zinsen ist mit laufenden Einnahmen in dieser Höhe unter Berücksichtigung von Kosten und Risiko kein nachhaltiger Kapitaldienst mehr möglich.

Zinsen und Tilgung können mit diesen Mieteinnahmen vor allem bei einem höheren Fremdfinanzierungsanteil nicht bedient werden. Ein Risiko, das Erwerber offenbar zunehmend in Kauf nehmen.

Hohe Wertsteigerungserwartungen der Immobilien und eine vermeintlich stabile und inflationssichere Geldanlage scheinen hier als Grund für die Investitionsentscheidung in den Vordergrund zu rücken. Die laufenden Einnahmen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle.

A-Lagen in B-Städten

Aber es muss nicht immer München, Hamburg oder Frankfurt sein. Mittelstädte mit guten wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen bieten aktuell oft bessere Zukunftsaussichten als die Metropolen.

Durch den geringeren Nachfragedruck werden Immobilieninteresserenten in den Mittelstädten zumeist noch eher fündig. Wer hier investiert, sollte besonders auf die Lage innerhalb des Stadtgebiets achten.

Generell gilt: Je einfacher die Makrolage, desto wichtiger ist die Mikrolage innerhalb des Stadtgebiets. Auch B-Städte haben Top-Lagen, die bei deutlich höherer Rendite meist auch eine stabilere Preisentwicklung aufweisen können.

Unmittelbares Umfeld immer wichtiger

Der Boom in den Metropolen und das schwindende Angebot haben noch ein weiteres Phänomen hervorgebracht. So werden in den gefragten Großstädten mittlerweile auch Objekte mit erheblichen Immissionsbelastungen in unvorteilhafter Mikrolage zu hohen Preisen angeboten und auch verkauft. Das ist keinesfalls mehr nachhaltig.

Wer hier nicht aufpasst, kann sich schnell zu einer Fehlinvestition verleiten lassen. Denn die Anforderungen der Nutzer an das unmittelbare Wohnumfeld gewinnen an Bedeutung.

Niemand möchte an einer Hauptverkehrsstraße oder einem Bahngleis wohnen. In Mittelstädten hingegen ist die Chance, ein Objekt in attraktiver Mikrolage einzukaufen und mit guten Einnahmen zu vermieten, inzwischen deutlich größer.

Seite zwei: Die Mietpreisbremse kommt

Weiter lesen: 1 2

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Jede zehnte BU wird online abgeschlossen

Mit wenigen Klicks zur neuen Versicherung statt langwierig Papierformulare auszufüllen ist für viele Bundesbürger eine attraktive Alternative. Derzeit werden aber vor allem vergleichsweise einfache Versicherungen mit einem übersichtlichen Leistungsangebot online abgeschlossen. Nichtsdestotrotz setzt sich der Trend fort und die Anzahl von Online-Abschlüssen wächst weiter.

mehr ...

Immobilien

Landesgesetz zur Mietpreisdeckelung verhindern Regelungen des Bundes

Das von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke), vorgelegte Eckpunktepapier soll am 18. Juni 2019 vom Berliner Senat beschlossen werden und ein erster Gesetzesentwurf bereits Ende August vorliegen. Ein entsprechendes Gesetz könnte damit schon im Januar 2020 verkündet werden. Ein Gesetz in dieser Form wird einer umfassenden verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Ein Kommentar von Dr. Markus Boertz, Kanzlei bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notar.

mehr ...

Investmentfonds

Funds excellence 2019: “Ein großer Beauty Contest”

Zum achten Mal trifft sich das Who is Who der Anbieter vermögensverwaltender Fonds zum jährlichen Austausch im Rahmen der funds excellence 2019 in Frankfurt. Mit Klaus-Dieter Erdmann, Gründer und Geschäftsführer der Funds excellence, sprach Cash. als Medienpartner über das Event.

mehr ...

Berater

Personalmanagement 2025: So wird die Zukunft

Digitalisierung und Automatisierung verändern die Arbeitswelt grundlegend. Das Human Resource Management (HRM) hat die Aufgabe, Unternehmen bei dieser Entwicklung zu begleiten. Darauf sind viele Personalabteilungen aber noch nicht ausreichend vorbereitet. Im Personalmanagement werden der Studie “People Management 2025” zufolge bis zum Jahr 2025 andere HRM-Funktionen wichtiger sein als das klassische Personalmanagement.

mehr ...

Sachwertanlagen

Lloyd Fonds-HV: Aktionäre stimmen für weiteren Wachstumsschub

Mit einer Präsenz von rund 78 Prozent des Grundkapitals wurden auf der Hauptversammlung der Lloyd Fonds AG alle Beschlüsse zu den 12 Tagesordnungspunkten mit Zustimmungsquoten über 98 Prozent gefasst.

mehr ...

Recht

BFW: Enteignete Unternehmen bauen nicht

Berlin hatte vor einigen Tagen, wie von uns berichtet, als erstes Bundesland die Enteignung von Wohneigentum angekündigt. Aufgrund akuten Wohnungsmangels ist das Thema in den letzten Wochen ganz oben auf der Agenda. Nun meldet sich der auch BFW Landeverband Berlin/Brandenburg dazu und warnt davor, große private Wohnungsunternehmen zu enteignen.

mehr ...