Metropolen: Wohnungsangebot und Nachfrage klaffen weiter auseinander

An den Top-Immobilienstandorte Westdeutschlands öffnet sich die Schere zwischen Wohnungsangebot und –nachfrage immer weiter. Die Folge sind deutliche Mietsteigerungen. Das ist Ergebnis einer Analyse der Mietentwicklung der vergangenen 30 Jahre durch die Patrizia Immobilien AG. 

Marcus Cieleback, Patrizia

Während der Wohnungsneubau bestenfalls stagniert, so die Studie, steigt die Nachfrage in den Ballungsräumen durch steigende Bevölkerungszahlen „Eine Begrenzung des Mietwachstums ist nur durch den verstärkten Neubau und die Verdichtung von Wohnungen möglich, nicht aber durch oft diskutierte Maßnahmen wie Mietobergrenzen„, konstatiert Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research bei Patrizia und Autor der Studie.

Cieleback unterteilt die Mietentwicklung der sechs gefragtesten westdeutschen Immobilienstandorte in drei Phasen: Von 1980 bis 1993 verdoppelten sich die Mieten und lagen damit deutlich über der allgemeinen nationalen Preisentwicklung. In Phase 2 zwischen 1993 und 2006/07 kam es zu einer Konsolidierung: Nachdem die Mieten Mitte der 1990er gesunken waren, stiegen sie bis 2006/07 stetig auf ihr Niveau von 1993/94 an. In der aktuellen dritten Phase seit 2008 steigen die Mieten wieder signifikant an, wenn auch weniger stark als in den 1980er Jahren. Untersucht wurde die Mietentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren in den Städten Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Ausschlaggebend für die Mietentwicklung ist laut Cieleback das Verhältnis von Fertigstellungen und Bevölkerungswachstum. Über die vergangenen 30 Jahre haben sich diese beiden Faktoren antizyklisch entwickelt: So herrschte zwischen 1984 und 1990 Bevölkerungswachstum, gleichzeitig kamen je 1.000 Einwohner weniger neue Wohnungen auf den Markt. Eine Entwicklung, die auch seit 1999 wieder auftritt:

„In den vergangenen Jahren scheint der Druck auf dem Wohnungsmarkt noch dadurch verstärkt zu werden, dass keine Rückkehr zum langfristigen Durchschnitt mehr zu beobachten ist“, so der Researcher. Im Durchschnitt der vergangenen 30 Jahre wurden nach Patrizia-Daten pro Jahr rund drei Wohnungen je 1.000 Einwohner fertiggestellt. Während die Bevölkerung in den Top-6-Städten immer stärker ansteige, würden Bau und Fertigstellung neuer Wohnungen bestenfalls stagnieren. Fazit: „Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot auf dem Mietermarkt geht immer weiter auseinander.“

Mietobergrenzen verschärfen das Problem

Das Problem verschärfen würde eine gegenwärtig diskutierte Begrenzung der Miethöhe. „Eine solche Maßnahme ist ein kurzfristiges Kurieren am Symptom, die eigentlichen Wurzeln der Mietsteigerungen werden ignoriert“, meint Cieleback. Die wirtschaftliche Motivation, neue Wohnungen zu bauen, werde gemindert, in der Folge nehme der Nachfrageüberhang zu. „„Gerade Haushalte, die in deutschen Großstädten Wohnungen suchen, stehen dann vor einer schwierigen Situation. Es kann sogar ein Schwarzmarkt entstehen, auf dem Mietverträge gehandelt werden“, so der Studienautor. Bislang werden nach Recherchen von Patrizia in den Top-6-Städten nicht einmal 20.000 Wohnungen jährlich neu fertig gestellt. Um den Nachfrageüberhang aber abzubauen, müssten es Cieleback zufolge jährlich 33.000 Wohnungen sein. (te)

Foto: Patrizia

 

 

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