30. April 2014, 08:00
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Immobilienkreditvertrags-Regulierung – es wird ernst!

Die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist bis 2016 in deutsches Recht um zusetzen. Regulierung, Aufsicht und Haftung werden sich erheblich verschärfen. Ein aktuelles Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) gibt einen ersten Eindruck von den möglichen Folgen.

Gastbeitrag von Prof. Dr. Thomas Zacher, Rechtsanwälte Zacher & Partner

Immobilienkredit

“Wer nach 2016 Darlehen oder kreditfinanzierte Immobilien vermitteln möchte, muss sich darauf einstellen, gesetzlich vom “Vermittler” des Kredits zum Berater des Kunden, wenn nicht sogar zu dessen “Aufpasser” zu mutieren.”

Die Umsetzung der am 4. Februar 2014 angenommenen EU-Richtlinie der Wohnimmobilienkreditverträge beschäftigt die Branche. Auch die Tätigkeit von Immobilienmaklern sowie gegebenenfalls die Darlehensvermittlung insgesamt werden hierdurch zumindest mittelbar betroffen sein.

Ein Schlaglicht hierauf wirft das Urteil des EuGH vom 27. März 2014 in der Rechtssache Crédit Lyonnais gegen Fesih Kalhan.

In dem noch auf der Grundlage des bisher geltenden Rechts entschiedenen Fall ging es um die Verwirkung des Zinsanspruchs der Bank unter Anwendung der sogenannten Verbraucherkreditrichtlinie in ihrer bisherigen Fassung. Der dort entschiedene Einzelfall wurde sicher richtig entschieden.

EuGH: Bank schützt Kreditnehmer durch eigenes Research

Die tatsächlich Brisanz dieses Urteils liegt jedoch in den dort betonten Grundsätzen, wenn man sie mit den künftigen Anforderungen an die Kreditvermittlung nach der kommenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie verbindet.

Der EuGH hatte es als durchaus selbstverständlich vorausgesetzt, dass die finanzierende Bank automatisch und generell Informationen über den (künftigen) Kreditnehmer einzuholen hatte, und zwar nicht nur auf der Grundlage seiner eigenen Angaben. Insoweit mag mancher denken, dass dies auch der in Deutschland ohnehin schon gängigen Praxis entspricht.

Allerdings sollten diese Maßnahmen nach dem EuGH nicht nur im eigenen Interesse der Bank geschehen, sondern gerade auch im Interesse des Kreditnehmers. Die Bank müsse letztlich durch eigenes Research den Kreditnehmer in seinem eigenen Interesse davor schützen, Kredite einzugehen, welche seine wirtschaftlichen Möglichkeiten überstiegen.

Bevormundung in Kreditangelegenheiten

In Deutschland gilt bisher hingegen nach Gesetz und auch gerichtlicher Praxis noch bis auf wenige Sonderfälle der allgemeine Grundsatz, dass die Kreditwürdigkeit des Kunden von der Bank im eigenen Interesse und allenfalls im öffentlichen Interesse eines funktionierenden Finanzsystems geprüft wird.

Einen allgemeinen Schutz vor eigenen wirtschaftlichen Fehlentscheidungen – oder etwas überspitzt formuliert eine Bevormundung in Kreditangelegenheiten durch den Vertragspartner – kennt das deutsche Recht bisher nicht.

Seite zwei: Die vier Bereiche der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

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