Prospekthaftung: Bauträger versus Vertrieb

Trotz der momentanen Verkaufseuphorie bei Immobilien darf nicht übersehen werden, dass beim Vertrieb an Kapitalanleger erhebliche Aufklärungspflichten bestehen, welche sowohl den anbietenden Bauträger als auch den vermittelnden Vertrieb schnell in die sogenannte Prospekthaftung führen.

Gastbeitrag von Curt-Rudolf Christof, Deutsche Sachwert Kontor und Andreas Ringel, Kanzlei Actio Rechtsanwälte

Der Anleger kann auch noch nach Jahren die Aufhebung des Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises nebst Zinsen und sonstiger Schäden Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie an den Bauträger oder an den Vertrieb verlangen.

Bietet ein Bauträger oder ein Vermittler eine Immobilie zur Kapitalanlage an, haftet der Anbieter beziehungsweise der Vertrieb nicht nur für die Immobilie als solche, sondern auch für deren Tauglichkeit zur Kapitalanlage. Die Immobilie wird in einem solchen Fall als Kapitalanlageprodukt betrachtet.

Aus Verbraucherschutzüberlegungen statuiert die Rechtsprechung deshalb eine erhöhte Aufklärungspflicht. Diese Aufklärungspflichten gegenüber Kapitalanlegern sind äußerst umfangreich und lassen sich auch nicht ausschließen.

Grundzüge zur Prospekthaftung

Für die Bewerbung einer Kapitalanlage hat die Rechtsprechung darüber hinaus die Grundzüge zur Prospekthaftung entwickelt. Der Bauträger, welcher seinem Kunden eine Immobilie zur Kapitalanlage anbietet, schuldet diesem nach der Rechtsprechung eine vollständige, richtige und transparente Aufklärung über sämtliche Umstände, die für den Käufer von wesentlicher Bedeutung für seine Kapitalanlage sind oder werden können. Erfüllt er diese Aufklärung nicht, haftet er dafür.

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Überlässt der Bauträger die Vermittlung der Immobilie einem Vertrieb, werden Versäumnisse des Vertriebs zur Aufklärung des Kunden dem Bauträger gemäß Paragraf 278 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugerechnet. Der Vertrieb ist in einem solchen Fall Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.

Er haftet seinerseits für die vollständige Aufklärung aus eigenem – in der Regel stillschweigend abgeschlossenen – Beratungsvertrag gegenüber dem Erwerber, wenn er beispielsweise persönliches Vertrauen in Anspruch nimmt oder Berechnungen anstellt.

Seite zwei: Vollmacht des Bauträgers

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