23. März 2018, 14:23
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BGH-Urteil: Wohnung in Geschäftshaus zulässig?

Dürfen Gewerbeflächen auch zu Wohnzwecken genutzt werden? Der Bundesgerichtshof hat im Fall eines Ärztehauses im Raum Dachau in Bayern entschieden. Dort wehrten sich Miteigentümer dagegen, dass einer der Eigentümer seine Einheit als Wohnraum vermietet.

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Gewerbeeinheiten dürfen nicht ohne Weiteres in Wohnraum umgewandelt werden.

In dem vorliegenden Fall handelte es sich um ein Geschäftshaus, in dem sich ursprünglich sechs Arztpraxen und eine Apotheke befanden. Einer der Eigentümer hatte seine Teileigentumseinheit in Wohnraum umgestaltet und vermietet.

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude “zur beruflichen und gewerblichen Nutzung”.

Immobilie ausschließlich gewerblich genutzt

Die Einheiten dürfen “ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden”. Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen.

Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten des Gebäudes als Arztpraxen genutzt.

Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

Landgericht untersagte Vermietung als Wohnung

Das Amtsgericht hat die Klage der anderen Eigentümer abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihr stattgegeben und den Beklagten verurteilt, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Mit der Revision, die der Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Bundesgerichtshof weist Revision zurück

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen. Er hat die Entscheidung des Landgerichts allerdings nur im Ergebnis für richtig gehalten.

Im Ausgangspunkt stehe den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß Paragraf 15 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfe.

Zwar könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Das sei aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinde.

Beklagter kann Änderung der Gemeinschaftsordnung verlangen

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts komme aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß Paragraf 10 Absatz 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen könne, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf, so die Karlsruher Richter.

Mit der Kodifizierung des Paragrafen 10 Absatz 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 habe der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen.

Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, komme in Betracht, wenn – wie es der Beklagte vorträgt – eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist. Dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert.

Daher rügten die Richter, dass – wie von dem Beklagten beantragt – ein  Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte.

Gleichwohl habe das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Denn selbst wenn ein Anpassungsanspruch gemäß 10 Absatz 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsse der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. (bk)

Foto: Shutterstock

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