Landesgesetz zur Mietpreisdeckelung verhindern Regelungen des Bundes

Das von der Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Die Linke), vorgelegte Eckpunktepapier soll am 18. Juni 2019 vom Berliner Senat beschlossen werden und ein erster Gesetzesentwurf bereits Ende August vorliegen. Ein entsprechendes Gesetz könnte damit schon im Januar 2020 verkündet werden. Ein Gesetz in dieser Form wird einer umfassenden verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Ein Kommentar von Dr. Markus Boertz, Kanzlei bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notar.

Dr. Markus Boertz: „Die geplante Berliner Mietdeckelung ist zwingend dem Wohnraummietrecht zuzuordnen, das dem Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern dient.“

Für den Erlass eines Mietengesetzes durch den Berliner Senat zur Einführung einer Mietpreisbegrenzung fehlt es bereits an einer Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin. Vielmehr unterfällt das Mietpreisrecht der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Von dieser hat der Bund durch die Vorschriften über die Miethöhe im Bürgerlichen Gesetzbuch bereits abschließend Gebrauch gemacht.

Für die Gesetzgebungskompetenz entscheidend ist die Zuordnung der Mietpreisbegrenzung zu einem der Kompetenztitel nach dem Grundgesetz. Abzugrenzen ist zwischen der Zuständigkeit für das Wohnungswesen und der für das Wohnraummietrecht als Teil des Bürgerlichen Rechts.

Begriff des Wohnungswesens anders fassen

Nach der ursprünglichen Rechtslage der 1950er Jahre umfasste das öffentliche Wohnungswesen auch das „öffentliche Mietpreisrecht“. Das war durch die spezifischen Bedürfnisse der Wohnraumversorgung der 1950er Jahre geprägt. Mit der Erreichung einer ausgeglichenen Wohnungsversorgung, spätestens aber mit der Föderalismusreform 2006 kann hingegen nicht mehr ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Begriff des Wohnungswesens die gleichen Maßnahmen umfassen soll, wie noch in der Nachkriegszeit.

Regelung zur Mietdeckelung anhand Zweckrichtung einordnen

Vielmehr ist es geboten, die Regelungen zur Mietdeckelung anhand ihrer Zweckrichtung einzuordnen. Diese ist erkennbar darauf gerichtet, den Individualinteressen der Mieter Geltung zu verschaffen, indem sie die Vertragsparteien unmittelbar verpflichtet. Anders ist dies bei öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Bereich des Wohnungswesens, die dem Allgemeininteresse dienen und die Verwaltung verpflichten.

Als solche ist die geplante Berliner Mietdeckelung aber nicht erkennbar ausgestaltet. Sie ist daher zwingend dem Wohnraummietrecht zuzuordnen, das gerade den Ausgleich der Interessen zwischen Mietern und Vermietern dient. Diese Materie ist aber Teil des Bürgerlichen Rechts, für das die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nach wie vor beim Bund liegt. Von dieser hat der Bund auch Gebrauch gemacht, indem er die Miethöhe in § 566d BGB abschließend geregelt hat.

Autor Dr. Markus Boertz ist Rechtsanwalt und Of Counsel bei der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notar. sowie Lehrbeauftragter für Vergabe- und Architektenrecht an der Technischen Universität Dortmund. Zu seinen Tätigkeitsschwerpunkten zählen Öffentliches Baurecht, Immobilien-/Grundstücksrecht sowie Gewerbliches Mietrecht. Er ist Mitautor für Öffentliches Baurecht, Architektenrecht und Vergaberecht in Gralla (Hrsg.): „Baubetriebstabellen“ und hat zahlreiche Artikel in der Immobilien-Fachpresse publiziert.

Foto: Shutterstock, kanzlei bethge

 

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