Offene Immobilienfonds vor Herausforderungen

Modernes Mehrfamilienhaus
Foto: Shutterstock
Wohnungen geraten verstärkt in den Fokus (Symbolbild).

Die Branche der offenen Immobilienfonds spürt die Auswirkungen der Krise am Immobilienmarkt, blickt aber vorsichtig optimistisch auf das Jahr 2023. Das jedenfalls berichteten Chefs der Fondsmanager Intreal, DWS, Industria und KGAL bei einem gemeinsamen Online-Pressegespräch.

Unter anderem werden die Krisenauswirkungen in sinkenden Mittelzuflüssen sichtbar. Sie sind bereits im Laufe des Jahres 2022 zurückgegangen und liegen im Zeitraum Januar bis November 2022 mit rund 4,7 Milliarden Euro etwa ein Drittel niedriger als im Vorjahreszeitraum. Im vierten Quartal 2022 ist zudem der Transaktionsmarkt in Europa gar um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen, wie Ulrich Steinmetz, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz, unter Berufung auf Zahlen von RCA berichtete.

Die Kaufpreisfaktoren (Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete) und damit die Preise für die Immobilen sind 2022 mit den steigenden Fremdkapitalzinsen in allen Nutzungsarten spürbar zurückgegangen. Teilweise wird das durch steigende Mieten kompensiert, so der Tenor. Größere Wertkorrekturen in den bestehenden Portfolios werden auch wegen der konservativen Ansätze der externen Bewerter nicht erwartet, der größere Teil der Fonds-Performance stamme ohnehin aus den Mieten, nicht aus der Wertentwicklung und so weiter – was Manager offener Immobilienfonds eben so sagen.

Prognosen für 2023 mit größerer Unsicherheit

Aufgrund der Flaute am Transaktionsmarkt seien die Ankaufsprognosen für 2023 mit größerer Unsicherheit behaftet. Die Hoffnungen liegen dabei eher auf dem zweiten Halbjahr als in der unmittelbaren Zukunft. Betrachtet man die Gesamtheit der Fonds, werden vor allem Objekte der Nutzungsart Einzelhandel verkauft und im Gegenzug das Wohn-Exposure weiter ausgebaut. Auch der Logistik-Anteil wächst.

Die unmittelbaren Auswirkungen der gestiegenen Zinsen auf die offenen Immobilienfonds ist wegen der regelmäßig deutlich unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30 Prozent liegenden Fremdkapitalquote überschaubar. Positiv könne sich hingegen auswirken, dass die meist üppigen Liquiditätspolster der Fonds nun wieder Guthabenzinsen einbringen, statt „Verwahrentgelte“ zu kosten.

In Sachen Nachhaltigkeit (ESG) steht die Umsetzung der neuen Regulierungsschritte aus dem letzten Jahr im Fokus. Seit August 2022 müssen auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (PAIs) berücksichtigt werden. Die meisten offenen Immobilien-Publikumsfonds sind aktuell nach Artikel-8-Plus der Offenlegungsverordnung klassifiziert. Impact-Fonds beziehungsweise Artikel-9-Fonds für Privatanleger werden auch 2023 nicht erwartet.

Intreal: Geringere Mittelzuflüsse und Renditen erwartet

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