Neue Mietwohnungen: Auch im EU-Ausland gilt die deutsche Sonderabschreibung

Seit Herbst vergangenen Jahres gilt für neu geschaffene Mietwohnungen die sogenannte Sonderabschreibung. Eigentümer können – sofern die Vorgaben im § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) erfüllt sind – in den ersten vier Jahren nach Erwerb die Sonder-AfA von jeweils 5 Prozent nutzen. Kurios, aber den wenigsten bekannt: Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 15. Oktober 2009 gilt die Gebäudeabschreibung allgemein, somit auch die Sonder-AfA, auch im EU-Ausland. Darauf weist das Immobilienportal Wohnen und Bauen.

Port de Soller, Mallorca: Auch hier gilt die deutsche Sonder-AfA für Mietwohnungen

Sobald ein Immobilienanleger, der seine Einkünfte in Deutschland versteuert, in einem EU-Staat eine Immobilie errichtet und sämtliche Voraussetzungen erfüllt, hat er Anspruch auf die Sonder-AfA und auch die lineare Abschreibung.

Der EuGH hatte am 15. Oktober 2009 unter dem Aktenzeichen C-35/08 entschieden, dass die deutsche Finanzverwaltung die hierzulande üblichen Abschreibungen, folglich ebenso die noch recht junge Sonder-AfA, bei vermieteten Immobilien auch im EU-Ausland anerkennen müssen.

Dem EuGH-Urteil wird gleich zu Beginn des neuen § 7b Einkommensteuergesetz – der Titel lautet „Sonder-Abschreibung für Mietwohnungsneubau“ – Rechnung getragen. Danach gilt der § 7b EStG für neue Wohnungen, „die in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen“ sind. Das kann in Frankreich sein, in den Niederlanden, in Belgien und eben auch auf Mallorca, das bekanntlich zu Spanien gehört.

Dies bedeutet: Wer in Deutschland steuerpflichtig ist und auf der beliebtesten Ferieninsel, Mallorca also, eine Neubauwohnung erwirbt und diese mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet, darf beides nutzen: die lineare Abschreibung von jeweils 2 Prozent über 50 Jahre sowie vier Jahre lang die Sonder-Abschreibung von 5 Prozent. Gleiches gilt für den Fall, dass ein in Deutschland zur Steuer veranlagter Immobilieninvestor irgendwo in einem anderen EU-Land eine Neubauwohnung erwirbt, diese vermietet und auch die anderen gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

Welche Voraussetzungen müssen für die Sonder-Abschreibung bei Wohnungen erfüllt werden?

Klar, die Bundesregierung wollte und will den Mietwohnungsbau in Deutschland steuerlich fördern. Aber die Bundesrepublik Deutschland ist Mitglied der EU. Somit gelten die meisten Gesetze auch in den anderen Staaten der Europäischen Union. Konkret bedeutet dies: Wer also in Deutschland sein Einkommen mit dem Finanzamt abrechnet, kann steuerlich von Immobilieninvestitionen auch in anderen EU-Staaten profitieren. Doch welche Voraussetzungen gelten, um die Sonder-Abschreibung beim Erwerb einer künftig vermieteten Neubauwohnung zu nutzen? Hier die wichtigsten Vorgaben:

  • Durch den § 7b EStG gefördert werden Investitionen in neue Wohnungen. Diese können in neuen Gebäuden oder in Bestandsobjekten liegen.
  • Eine Eigennutzung ist ausgeschlossen. Dies bedeutet: Um die Sonder-AfA in Höhe von 5 Prozent in den ersten vier Jahren zu nutzen, muss die Wohnung im Erwerbsjahr bzw. im Herstellungsjahr und in den darauf folgenden neun Jahren vermietet werden.
  • Ferienwohnungen mit zeitlich befristeten Vermietungen werden nicht durch die Sonder-AfA gefördert.
  • Die Sonder-Abschreibung gilt nur für einen befristeten Zeitraum. So muss der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungskosten respektive Herstellungskosten einer neuen Wohnung oder eines neuen Gebäudes sind je Quadratmeter Wohnfläche auf 3.000 Euro begrenzt. Das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt. Wichtig: Die Sonder-Abschreibung auf Grundlage von § 7b EStG darf der Immobilieninvestor nicht nutzen, sofern die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten höher sind als 3.000 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Sonder-AfA in Höhe von 5 Prozent in den ersten vier Jahren wird allerdings nur auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angewendet. Beispiel: Die Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten einer Neubauwohnung betragen 2.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung umgerechnet insgesamt 290.000 Euro. Der Sonder-Abschreibung von 5 Prozent in den ersten vier Jahren unterliegen dann nicht die gesamten Herstellungskosten von 290.000 Euro, sondern „nur“ 200.000 Euro. Aber auch das ist nicht gerade wenig. Können doch auf dieser Grundlage in den ersten vier Jahren jeweils 10.000 Euro, umgerechnet 40.000 Euro Sonder-AfA, Steuern sparend mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Hinzu kommt die lineare Gebäude-AfA von 4 x 2 Prozent, die sich in den ersten vier Jahren auf immerhin 16.000 Euro summiert.

Wichtig: Wer eine Wohnung in einem EU-Staat baut oder erwirbt und diese vermietet, muss seine Mietüberschüsse auch in diesem Land versteuern, so Wohnen und Bauen. Ist der Hauptwohnsitz in Deutschland (mehr als sechs Monate im Kalenderjahr Aufenthalt), muss der Wohnungseigentümer und Vermieter hier in Deutschland sein Welteinkommen versteuern – somit auch die Mieteinnahmen in einem EU-Staat. Da die Bundesrepublik Deutschland mit vielen anderen Staaten, erst recht in der Europäischen Union, so genannte Doppelbesteuerungsabkommen, hat wird die in einem EU-Land gezahlte Steuer in der Regel auf die Steuerschuld in Deutschland angerechnet. Eben damit es nicht zu einen Doppelbesteuerung kommt.

Fotos: Shutterstock

 

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